Mietrecht: Gartennutzung, Pflege und Nutzungen

Mietrecht: Gartennutzung und Pflege

Der Mieter, der den Garten pflegt, hat nicht automatisch mietrechtlich auch das Nutzungsrecht am Garten. Ein Nutzungsrecht besteht nur, wenn es mit dem Vermieter vereinbart ist. Der Mietvertrag über eine Wohnung im Erdgeschoß enthält keineswegs automatisch das Recht zur Benutzung des Gartens. Maßgebend ist allein der Mietvertrag. Enthält er keine Regelungen besteht auch mietrechtlich kein Nutzungsrecht.
Ohne besondere Vereinbarung muss der Mieter eines Gartens nur einfache Arbeiten wie Rasenmähen, Beete umgraben oder Unkraut jäten vornehmen (LG Detmold WM 1990, 289). Dagegen gehört das Schneiden von Bäumen und Sträuchern nicht in Aufgabenbereich des Mieters.

Zur Frage der Umlage der Gartenpflegekosten auf den Mieter siehe >>> Gartenpflege

Der Mieter darf den Garten in üblicher Weise nutzen, aber ohne Zustimmung des Vermieters keine Eingriffe in die Anlage des Gartens oder sonstige bauliche Veränderungen vornehmen. Für ohne Genehmigung vorgenommenen bauliche Änderungen siehe >>> Rückbaupflicht.

Ob es dem Mieter gestattet ist, ein kleines Gartenhaus zu errichten, ist umstritten (dafür LG Hamburg 16 S 201/83; dagegen BayObLg ZMR 1986, 452) . Es wird jeweils vom Einzelfall abhängen. Nur in Ausnahmefällen wird man aber davon ausgehen können, dass die Errichtung eines Gartenhauses keine bauliche Veränderung der Gartenanlage darstellt. Dies gilt insbesondere dann, wenn für die Errichtung des Hauses Planierarbeiten erforderlich sind.

Pflanzungen: Der Mieter darf im Garten im üblichen Umfang Blumen säen oder Pflanzen setzen. Für die Bearbeitung (Veränderung, Entfernung) der vom Vermieter angelegten Bepflanzung ist dessen Einverständnis erforderlich, wobei eine langjährige Duldung durch den Vermieter als Einverständnis gewertet werden kann, sofern der Vermieter Kenntnis von der Tätigkeit des Mieter hatte bzw. nehmen konnte. Selbst gepflanzte Sträucher und Bäume darf der Mieter auch wieder entfernen (gilt auch bei Auszug). Der Mieter ist allerdings immer dazu verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen (LG Lübeck WM 93,669).

Sichtschutzzäune: bei der Errichtung eines Sichtschutzzaunes handelt es sich um eine bauliche Veränderung an der Gartenanlage, die der Zustimmung des Vermieters/ Eigentümers bedarf. Bei Wohnanlagen mit Eigentums-wohnungen ist eine entsprechender Beschluß der Eigentümerversammlung notwendig. Die Zustimmung ist jedoch entbehrlich, wenn den übrigen Wohnungseigentümern und anderen Mietern bzw. dem Eigentümer durch die Veränderung kein Nachteil i.S.d. § 14 Nr. 1 WEG erwächst ( das ist ein Nachteil, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht § 14 WEG) Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg 2. Zivilsenat, Beschluß vom 4. März 2003, Az: 2 Wx 102/99. Die Verweigerung der Zustimmung oder das Verlangen auf Beseitigung ist dann eher schikanös und verstößt gegen den Grundsatz von Treu und Glauben § 242 BGB. Eine optische Beeinträchtigung kann aber bereits dazu führen, dass der Mieter einen ohne Zustimmung des Vermieters errichteten Zaun wider entfernen muss. BayObLG München, Beschluß vom 20. April 2000, Az: 2Z BR 9/00; NZM 2000, 678-679
Der mit der Wohnung gemietete Hausgarten kann vom Mieter mit Einrichtungen versehen werden; hierzu zählen auch Wegsperren oder Einfriedungen eines Gartenteichs, die die Gesamterscheinung des Gartens nicht beeinträchtigen. AG Münster, Urteil vom 15. Juli 1997, Az: 5 C 3/97.

Gartenteich auf dem Mietgrundstück: Die Anlage eines Gartenteichs bei Reihenhäusern zählt eher nicht zum allgemeinen Mietgebrauch, und ist deshalb nicht ohne weiteres vom Vermieter zu dulden. LG Dortmund 1. Zivilkammer, Urteil vom 18. Januar 2000, Az: 1 S 11/99. Nach einer etwas „liberaleren“ Ansicht des LG Lübeck 14. Zivilkammer, Urteil vom 24. November 1992, Az: 14 S 61/92, ist die Anlage eines Teiches auf dem Grundstück eines mit dem Garten vermieteten Reihenhauses vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache, wenn der Mietvertrag keinen Vorbehalt enthält und der Teich bei Vertragsende folgenlos beseitigt werden kann. Im Ergebnis wohl zutreffen begründet das LG Lübeck seine Entscheidung damit, dass die Anlage eines Teiches in dem entschiedenen Fall nach dem Mietvertrag nicht untersagt sei. Zudem kann in der Anlage des Teiches keine Beschädigung der Mietsache gesehen werden, sondern lediglich eine zeitweise Umgestaltung. Die Mieter sind bei Mietende verpflichtet, den Teich wieder zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand des Gartengrundstücks wieder herzustellen. Das Grundstück hatte eine Fläche von 275qm, der Teich war 3x 3 Meter gross. Siehe dazu auch >>Gartenteich.

Der Einbau eines Schwimmbades im Garten ist in jedem Fall als bauliche Maßnahme nur mit Zustimmung des Vermieters möglich. Das Aufstellen (ohne Planier- bzw. Grabungsarbeiten) eines Kinderplanschbeckens ist dagegen wie auch z.B. das Aufstellen eines Sandkastens ohne Zustimmung möglich. (Siehe Urteil des AG Kerpen unten),

Das Abstellen eines Wohnwagens auf dem Grundstück eines gemieteten Einfamilienhauses stellt weder eine bauliche Änderung noch sonstige Änderungen der Mietsache dar, da die Substanz des Grundstückes durch Aufstellen eines Gegenstandes nicht verändert wird. Der abgestellte Wohnwagen ist auch keine Einrichtung der Mietsache, da eine Einrichtung begrifflich eine feste, dauerhafte Verbindung einer der Mietsache zu dienen bestimmten Anlage mit der Mietsache selbst erfordert. Die Nutzung des Grundstücks zum Abstellen eines Wohnwagens ist daher zulässig. Der Vermieter kann dies jedoch im Mietvertrag ausdrücklich untersagen. AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 29. Februar 1980, Az: 23 C 1170/79 WuM 1980, 112

Darf der Mieter nach dem Mietvertrag den Garten zu Erholungszwecken und auch weitergehend, insbesondere zur Pflanzenzucht und Obsternte benutzen, hält er sich zulässigerweise im Rahmen dieser Widmung, wenn er für seine Kinder im Garten Spielgeräte (hier: Doppelschaukel, Klettergerüst mit Rutsche und Sandkasten) aufstellt.
Der Vermieter ist wegen dieser Spielgeräte keinem gesteigerten Haftungsrisiko ausgesetzt. Insbesondere haftet er nicht als Zustandsstörer, da die Spielgeräte nicht in seinem Eigentum stehen und er darüber keine Verfügungsbefugnis hat. AG Kerpen, Urteil vom 15. Januar 2002, Az: 20 C 443/01; ZMR 2002, 924-925

Der Mieter eines Einfamilienhauses, dem das Recht zur Gartennutzung zusteht und die Pflicht zur Gartenpflege obliegt, ist mangels abweichender Vereinbarung berechtigt, das im Garten wachsende Obst zu ernten. AG Leverkusen, Urteil vom 14. Dezember 1993, Az: 28 C 277/93 WuM 1994, 199

Der Mieter kann die übernommene Gartenpflege nicht mehr ausführen

Im Mietvertrag war schriftlich festgelegt, dass zur Mietsache neben Wohnung, Nebenräumen und PKW-Stellplatz auch „die gesamte Rasenfläche zur Pflege und Nutzung“ gehören sollte. Nach einiger Zeit teilten die Mieter mit, aus gesundheitlichen Gründen eine Gartenpflege nicht mehr durchführen zu können. Der Vermieter reiste an und erledigte die notwendigen Pflegemaßnahmen selbst. Beim nächsten Mieterwechsel übertrug er die Pflegeverpflichtung zusammen mit dem Nutzungsrecht nun einem anderen Mieter im Haus, ohne jedoch das Nutzungsrecht des ersten Mieters ausdrücklich zu beenden oder zu regeln. Die Folge war, dass der Mieter, der keine Gartenpflege mehr ausführen konnte, nun Mietminderung geltend machte, da ihm ja die Nutzungsmöglichkeit entzogen war.

Das Amtsgericht hat aus der Formulierung „zur Pflege und Nutzung“ entnommen, dass das Nutzungsrecht entfällt, wenn die Pflege nicht mehr ausgeführt wird. Eine Mietminderung wurde daher abgelehnt. AG Heilbronn (10 C 1709/02).

Mietrecht 05-2015 Mietrechtslexikon