Kündigung des Mieters wegen Störung des Hausfriedens

Mietrechtliche Betrachtung einer Kündigung des Mieters wegen Störung des Hausfriedens

Sowohl der Vermieter als auch der Mieter können das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen § 543 Abs 1 BGB. Bei Wohnraummietverhältnissen kann auch eine nachhaltige Störung des Hausfriedens sowie eine von der Wohnung ausgehende Gesundheitsgefährdung die Kündigung rechtfertigen § 543 BGB i.V.m. § 569 Abs 2 BGB.
Sofern sich die Kündigung auf die Verletzung einer vertraglichen Pflicht ( z. B. Störung des Hausfriedens) beruft, ist sie im Regelfall nur nach einer erfolglosen einer Abmahnung möglich (BGH, Urteil v. 8.12.2004 – VIII ZR 218/03). Der Mieter muss also vorher wegen seines Verhaltens abgemahnt werden, dabei ist ihm innerhalb einer angemessenen Frist Gelegenheit zu geben, sein Verhalten zu ändern bzw. die Mißstände zu beseitigen. Die gleiche Verpflichtung trifft umgekehrt den Mieter, wenn er seinerseits den Vertrag gegenüber dem Vermieter kündigen möchte.

Auf eine vorherige Abmahnung kann nur ausnahmsweise in folgenden Fällen verzichtet werden:
– eine Frist oder Abmahnung verspricht offensichtlich keinen Erfolg (§ 543 Abs 3 Nr.1 BGB)
– die sofortige Kündigung ist aus besonderen Gründen gerechtfertigt ( § 543 Abs 3 Nr. 2 BGB)
Insoweit hat sich die Rechtslage durch die Mietrechtsreform 2001 geändert. „Besondere Gründe“, die einen Verzicht auf eine Abmahnung rechtfertigen, dürften nur noch in sehr krassen Ausnahmefällen angenommen werden können.

Der Vermieter kann auch mietrechtlich verpflichtet werden, zugunsten von Mietern im Hause einer Mietpartei fristlos den Mietvertrag zu kündigen mit der Begründung der Störung des Hausfriedens. Der Vermieter kann gemäß §§ 535, 536 BGB verpflichtet sein, einer störenden Mietpartei gem. § 569 BGB zu kündigen (AG Emmendingen WM 1999, 231, 232; LG Hamburg WM 1987, 218, 219; LG Berlin WM 1999, 329; Sternel, Mietrecht Aktuell, 3.Aufl. Rn. 329).
Voraussetzung ist allerdings eine gravierende Belästigungen anderer Mitbewohner (AG Emmendingen WM 1989, 231, 232; LG Hamburg WM 1987, 218, 219; Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3.Aufl. 1999, III. A Rn. 1055, IV Rn. 191, AG Bad Segeberg, Urteil vom 5. Oktober 1999, Az: 17a C 25/99) Quelle WuM 2000, 601-604.

Gründe für eine nachhaltige Störung des Hausfriedens können sein: Beleidigungen des Vermieters, der Mieter untereinander, Lärm insbesondere zu Nachtzeit, Sachbeschädigungen, häufige intensive Belästigungen, ständige Mißachtung der Hausordnung, Müllablagerungen im Treppenhaus usw. Weitere beispielhafte Fälle siehe unten.

Störungen durch psychisch kranke Mieter.

Ein Mieter kann auch dann wirksam gekündigt werden, wenn er die Störungen des Hausfriedens nicht verschuldet hat. Ein Verschulden liegt insbesondere bei psychisch kranken Mietern, die für ihre krankheitsbedingten Handlungen nicht verantworlich gemacht werden können, nicht vor. Besonders in diesen Fällen muss der Vermieter seine Interessen und der der anderen Mieter und die Interessen des psychisch gestörten Mieters gegeneinander abwägen. In einem vom BGH (Urteil v. 8.12.2004 – VIII ZR 218/03) entscheidenen Fall kam es durch eine psychisch gestörte ältere Frau zu erheblichen Lärmstörungen (die Frau lebte seit 21 Jahren in der gleichen Wohnung). Insbesondere zur Nachtzeit trampelte sie auf dem Boden herum und schlug mit Gegenständen gegen Heizkörper und Heizungsrohre. Nach den Feststellungen eines Sachverständigen litt die Frau unter Verfolgungswahn. Sie hört ständig Stimmen und versucht, sich der vermeintlichen Angriffe durch den geschilderten Lärm zu erwehren. Der Sachverständige stellte weiter fest, dass im Falle der Vollstreckung eines Räumungsurteiles mit schweren psychischen Reaktionen zu rechnen sei (Möglichkeit der Selbsttötung, Verweigerung der Nahrungsaufnahme usw.). In dieser Situation müsse das Interesse des Vermieters (und der übrigen Mieter) hinter den Interessen des kranken Mieters zurücktreten. Der vom Vermieter angestrengte Räumungsrechtstreit war in allen Instanzen erfolglos (BGH a.a.o.). In der Praxis ist daher Vermietern nach diesem Urteil des BGH davon abzuraten, psychisch kranken oder auch einfach kranken (z.B. Alkoholkrankheit) Mietern zu kündigen. Es ist kaum zu erwarten, dass ein medizinischer Sachverständiger bestätigt, dass mit schweren psychischen Reaktionen aufgrund der Kündigung und Vollstreckung des Urteils nicht zu rechnen sei. Dies wäre aber für eine letztendlich erfolgreiche Kündigung und Vollstreckung erforderlich.

Die formellen Anforderungen an die Begründung im Kündigungsschreiben

Dazu ein Auszug aus den einem Urteil des AG Trier vom 21. März 2002, Az: 8 C 49/02: Die Klage ist nicht begründet. Ein Anspruch auf Räumung ist nicht gegeben. Die Kündigung, ihre formelle Wirksamkeit unterstellt, haben nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt, da keine wichtigen Gründe im Sinne des § 543 BGB dargetan sind.
Der Vortrag über Störung des Hausfriedens durch laute Musik entbehrt der Substantiierung. In der Klage ist lediglich ein Datum genannt, das bei der ersten Kündigung bereits mehr als zwei Monate, bei Klageeinreichung schon sieben Monate zurücklag. Selbst für dieses Datum sind keine genaueren Angaben über Zeit, Dauer und Intensität der behaupteten Störung gemacht.
Ein Kündigungsschreiben muss deshalb genaue Angaben zu den behaupteten Störungen des Hausfriedens enthalten. Ansonsten ist es unwirksam. Pauschale Behauptungen zählen nicht. Die erforderliche Konkretisierung dieser Angabe richtet sich nach dem Einzelfall. Der von der Kündigung betroffene Mieter muss jedenfalls die Möglichkeit haben zu überprüfen, ob die erhobenen Vorwürfe zutreffend sind. (LG Berlin, Urteil vom 10. Februar 2003, Az: 67 S 240/02; BayOblG München, 17. Dezember 1984, ReMiet 6/84, WuM 1985, 50).

Fristlose Kündigung ohne Abmahnung gerechtfertigt

Drogenhandel in der Wohnanlage stellt eine dermaßen nachhaltige Störung des Hausfriedens dar, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann, ungeachtet des Umstands, dass eine Abmahnung zuvor nicht erfolgt ist. AG Pinneberg, Urteil vom 29. August 2002, Az: 68 C 23/02

Verbale Auseinandersetzung und Mitverursachung

Eine erregte verbale Auseinandersetzung begründet keine fristlose Kündigung des Mietvertrags aus wichtigem Grund, wenn der Kündigende in nicht unerheblichem Maß die Vertragsstörung mitverursacht hat. LG Aachen 5. Zivilkammer, Urteil vom 14. Juni 2002, Az: 5 S 41/02 Quelle: WuM 2002, 427-428 (Leitsatz und Gründe)

Gelegentliches „Türenknallen“ und Beleidigungen der Nachbarn durch regelmäßig den Mieter besuchende Familienangehörige oder Verängstigung gegenüber sonstigen Besuchern des Mieters rechtfertigen nicht die fristlose Kündigung des Mietvertrages. AG Reichenbach, Urteil vom 12. August 1993, Az: C 88/93

Hundehaltung, unterlassene Treppenhausreinigung, Lärmbelästigung

Vor einer fristlosen Kündigung eines Wohnraummietvertrages (hier: wegen Störung des Hausfriedens durch unterlassene Treppenhausreinigung, Hundehaltung und Lärmbelästigung der Mitbewohner) muss eine Abmahnung erfolgen, die die Ernsthaftigkeit des Vermieters erkennen lässt, bei erneuten Vertragsverstößen das Mietverhältnis beenden zu wollen. Eine Abmahnung vermag eine fristlose Kündigung nicht zu begründen, wenn der Mieter aufgrund deren Inhalts allenfalls mit einer Unterlassungsklage rechnen konnte. AG Hamburg-Altona, Urteil vom 26. April 2002, Az: 318a C 327/01

Störung des Hausfriedens (allgemein)

Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grunde gemäß § 543 Abs. 3 BGB wegen Verletzung von Pflichten aus dem Mietvertrag (hier: Hausfriedensstörung) ist nicht zulässig, wenn für die Zeit zwischen Abmahnung und Kündigung weitere Vertragsverstöße, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses als unzumutbar erscheinen ließen, nicht vorliegen. AG München, Urteil vom 19. Juni 2002, Az: 453 C 2056/02.

Unberechtigte Untervermietung

Die unberechtigte Untervermietung kann in besonders gelagerten Fällen den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigen. In einem vom AG München entschiedenen Fall hatte der Mieter die Untervermietung (hier war wohl nahezu die gesamte Wohnung untervermietet) über einen längeren Zeitraum hinweg geleugnet. Dadurch habe er das Vertrauensverhältnis zur Vermieterin zerstört, so das Gericht. Der Vermieterin sei nicht zumutbar, das Mietverhältnis fortzuführen. Dabei fiele auch noch ins Gewicht, dass es sich um eine öffentlich geförderte Wohnung handele, die nur von einem bestimmten Personenkreis bewohnt werden dürfe. Diese Vorschrift habe der Mieter umgangen. Auch habe er die Vermieterin über Jahre hinweg getäuscht. Eine vorherige Abmahnung sei daher nicht erforderlich (AG München, Urteil vom 30.09.2013, Az: 423 C 29146/12). Der genaue Sachverhalt der Entscheidung des AG München ist nicht bekannt, es scheint jedoch so gewesen zu sein, dass der Mieter dem Untermieter faktisch die gesamte Whg zur alleinigen Nutzung überlassen hat, und selbst dort gar nicht mehr – zumindest aber nicht ständig – gewohnt hat.

Hat der Mieter jedoch ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung (Überlassung von Teilen oder Aufnahme eines Lebenspartners) , so kann er hierzu vom Vermieter die Erlaubnis verlangen (§ 553 BGB). Der Vermieter ist in aller Regel dazu verpflichtet, die Erlaubnis zu erteilen. Liegt ein berechtigtes Interesse des Mieters vor, so kann naturgemäß auch nicht gekündigt werden. Der Vermieter müsste im Gegenteil die (nachträglich) eingeholte Genehmigung zur Untermiete erteilen.

Störung des Hausfriedens durch laute Musik

Die fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Störung des Hausfriedens durch laute Musik (hier: E-Gitarre mit Verstärker) bedarf grundsätzlich der Abmahnung. AG Trier, Urteil vom 21. März 2002, Az: 8 C 49/02

Verzögerte Zahlung des Nebenkosten

Eine außerordentliche Kündigung kann nicht auf Vorfälle gestützt werden, die zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung mehr als ein halbes Jahr zurückliegen.

Eine wiederholte verspätete Zahlung von Pachtnebenkostenvorauszahlungen (Anmerkung: gilt auch für Mietnebenkosten) kann ein Grund zu einer fristlosen Kündigung nach § 543 Abs 1 BGB sein, wenn eine Abmahnung erfolgt ist. OLG München 3. Zivilsenat, Urteil vom 22. Februar 2001, Az: 3 U 5169/00

Allgemeine Voraussetzungen für eine Kündigung

Ein wichtiger Grund im Sinne des Mietrechts ( § 543 Abs.1 BGB) ist dann gegeben, wenn infolge des Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung des Vertrages wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlagen derart gefährdet war, dass sie dem Kündigenden auch bei Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zuzumuten war.
Bei der Frage der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung hat eine umfassenden Interessenabwägung stattzufinden. Grundsätzlich zulässig ist es auch, wenn die Parteien in den Vertrag Gründe aufnehmen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen sollen und damit zum Ausdruck bringen, dass sie dem vereinbarten Grund eine erhebliche Bedeutung im Hinblick auf die Zumutbarkeit der Vertragsfortsetzung beimessen wollen. Aus der Feststellung, dass ein vertraglich festgelegter Tatbestand verwirklicht ist, folgt aber nicht zwangsläufig, dass eine auf diesen Grund gestützte fristlose Kündigung stets auch begründet ist. Die Parteien können sich einer Prüfung, ob ein bestimmtes Verhalten ihr Verhältnis tatsächlich nachhaltig erschüttert hat, nicht durch eine bloße Vereinbarung vollständig entziehen. Ansonsten könnte die gesetzliche Vorgabe des Mietrechts, dass nur ein Grund von einigem Gewicht in Bezug auf das konkrete Vertragsverhältnis eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann, völlig unterlaufen werden, was in der Konsequenz praktisch zu einem freien Kündigungsrecht führen könnte, wenn selbst unwichtige Nebenpunkte wirksam als wichtige Gründe vertraglich vereinbart werden könnten. Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt 9. Zivilsenat, Urteil vom 6. Mai 2003, Az: 9 U 16/03.

Haltung eines Kampfhundes in der Wohnung

>>>siehe dazu auch Kampfhund
Der Vermieter kann ein Wohnraummietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter trotz Abmahnung weiterhin einen Kampfhund in der Wohnung hält. AG Spandau, Urteil vom 22. März 2002, Az: 3b C 956/01.

Manipulation am Kabelübergabepunkt

Wenn dadurch unmittelbar weder Vermieter noch Mitbewohner geschädigt werden, kann dies mietrechtlich dennoch als pflichtwidrige Störung des Vertrauensverhältnisses angesehen werden. Einer einmaligen Verletzungshandlung dieser Art kommt jedoch kein derartiges Gewicht zu, dass allein deswegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wäre. AG Trier, Urteil vom 21. März 2002, Az: 8 C 49/02.

Mietrecht 02/ 2012 Mietrechtslexikon