Die ordentliche Kündigung des Mietvertrages bei Vertragsverletzungen


Die ordentliche Mietvertragskündigung durch den Vermieter bei Vertragsverletzungen

Der Vermieter hat ein mietrechtlich „berechtigtes Interesse“ an der Kündigung des Mietvertrages, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs 2 Nr. 1 BGB). Liegt dieser Fall vor, so kann der Vermieter den Mietvertrag fristgerecht kündigen. Die Kündigung des Vermieters ist rechtswirksam, der Mieter ist zur Räumung der Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist verpflichet.

Zu beachten: Bei einer Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter kann der Vermieter entweder die ordentliche Kündigung oder auch die außerordentliche und damit fristlose Kündigung aussprechen. Bei Fällen die weniger schwerwiegend sind, darf der Vermieter nur den Weg der ordentlichen Kündigung wählen. Wann ein Fall schwer oder als weniger schwer zu beurteilen ist, ist eine Einzelfallentscheidung. Die Beurteilung hängt von sehr vielen Faktoren ab. Dazu wurde die nachstehende Fallsammlung mir den verschiedensten Gerichtsentscheidungen zusammengetragen. Der Vermieter kann auch in einem Kündigungsschreiben sowohl außerordentlich (fristlos) als auch „hilfweise für den Fall, dass die fristlose Kündigung unwirksam ist“, fristgerecht (ordentlich) kündigen.

Im Fall einer ordentlichen Kündigung muss der Vermieter die >>>Kündigungsfrist einhalten. Der Mieter kann gegen die Kündigung dann Widerspruch einlegen.

Im Fall einer außerordentlichen Kündigung muss der Vermieter den Mieter zunächst schriftlich auffordern, die Vertragsverletzung zu beenden. Dazu ist dem Mieter eine angemessene Frist zu setzen. Siehe >>>Abmahnung erteilen.
Die Kündigung ist dann erst zulässig, wenn der Mieter sein Verhalten nicht innerhalb der gesetzten Frist ändert, so dass keine vertragliche Pflichtverletzung mehr vorliegt. Wenn allerdings offensichtlich ist, dass die Abmahnung keine Abhilfe bringt, dann kann der Vermieter auch auf eine vorherige Abmahnung des Mieters verzichten ( § 543 Abs 3 Nr. 1 BGB).

Kurzbeschreibung Fallsammlung
Leitsatz des Gerichts, oder /und Anmerkung
Gericht mit Az. Droht Kün-digung ?
Zahlungsrückstand Ein vom Mieter verschuldeter Zahlungs-rückstand berechtigt zur ordentlichen Kündigung, wenn der Rückstand mindestens eine Monatsmiete beträgt.

Eine zur ordentlichen Kündigung berech-tigende nicht unerhebliche Verletzung der Zahlungspflicht liegt jedoch noch nicht vor, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.

BGH, Urteil vom 10.10. 2012 VIII ZR 107/12
Unterlassene Schönheitsreparaturen Das Unterlassen von Schönheitsreparaturen rechtfertigt zwar keine fristlose Kündigung nach, es liegt jedoch ein Grund für eine fristgerechte Kündigung nach BGB § 573 Abs 2 Nr 1 vor, wenn der Mieter die gesamte Wohnung nicht malermäßig instand hält und auch die erheblich beschädigte Wohnungseingangstür nicht repariert und damit seine vertraglichen Verpflichtungen nicht unerheblich verletzt. AG Tiergarten, Urteil vom 5. Dezember 1988, Az: 5 C 601/88 (vergleiche LG Hamburg, 2. März 1982, 16 S 287/81, ZMR 1984, 90). ja
Mehrfache Wasserschäden

Treten in einer Wohnung aufgrund einer Obhutspflicht-verletzung des Mieters mehrfach Wasserschäden auf, so ist der Vermieter zur fristgemäßen Kündigung berechtigt.

LG Berlin , Urteil vom 26. September 1985, Az: 62 S 15/85 ja
Beleidigung des Vermieters

Der Vermieter hat ein berechtigtes Kündigungsinteresse wegen nicht unerheblicher schuldhafter Verletzung ver-traglicher Pflichten durch den Mieter nicht nachgewiesen, wenn die Beklagte als Mieterin unberechtigte Mängelrügen erhoben hat und sich in abfälliger Weise über die Klägerin als Vermieter geäußert hat. Auch wenn die Äußerungen an der Grenze dessen liegen, was einem Vermieter zumutbar ist, sind diese Äußerungen jedoch nicht als für eine Kündigung genügend erhebliche Störung des Mietverhältnisses anzusehen. Diese Grenze ist nach Auffassung des Gerichts noch nicht überschritten, wenn man sowohl das Alter der Beklagten berücksichtigt als auch, daß die schwerwiegendste Äußerung „Raus ihr Ausländer, ihr habt hier keine Rechte“ im Zusammenhang mit einem in der Wohnung der Beklagten gestellten Mieterhöhungsverlangen durch die Klägerin steht.

LG Kaiserslautern , Urteil vom 12. März 1985, Az: 2 S 371/84 nein
Beleidigung des Vermieters Beleidigungen des Vermieters in einem Schreiben des Mieters stellen eine zur Kündigung berechtigende schuldhafte Vertragsverletzung dar. AG Gießen, Urteil vom 30. September 1981, Az: 45 C 1593/81 ja
Schlechte Zahlungsmoral des Mieters Auch wenn die Höhe des monatlich nicht gezahlten Miet-zinses jeweils relativ gering ist, hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietver-hältnisses, wenn der Mieter die Mieterhöhungsbeträge über Jahre hinaus ohne jegliche Begründung einbe-halten hat und damit entweder absichtlich oder aus grober Nachlässigkeit ein Verhalten an den Tag gelegt hat, das eine Fortsetzung des Mietverhältnisses schon wegen der offenkundigen Wiederholungsgefahr unzumutbar macht. AG Schöneberg, Urteil vom 31. März 1982, Az: 7 C 483/81 ja
Fortlaufende unpünktliche Zahlungen der Miete Auch fortlaufende unpünktliche Zahlungen können einen wichtigen Grund im Sinne des § 573 Abs 1 Nr 1 BGB darstellen (vgl. etwa BGH NJW-RR 1988, 77 = ZMR 1988, 16). Das Verhalten des Kündigungsempfängers muss aber einiges Gewicht haben. In dem entschiedenen Fall waren die Mietzahlungen durchgehend über einen Zeitraum von 1 1/2 Jahren nicht zum vereinbarten Zahlungszeitpunkt eingegangen. Soweit die Zahlungen teilweise nur wenige Tage verspätet waren, ist dies angesichts der eindeutigen Vertragsregelung unerheblich. Es auch nicht darauf an, ob der Vermieter auf eine pünktliche Zahlung wirtschaftlich angewiesen ist. Überwiegend wird von der Rechtsprechung für die Wirksamkeit einer Kündigung eine Abmahnung verlangt, die insofern qualifiziert sein muss, dass die Kündigung konkret angedroht wird KG Berlin 8. Zivilsenat, Urteil vom 6. Dezember 2001, Az: 8 U 7561/00 ja
Nichtzahlung der Kaution Nach Ansicht des LG München ist die Nichtzahlung der Mietkaution ein Grund um die Wohnung fristlos zu kündigen. Nach Ansicht des AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 20. September 2001, Az: 716 C 187/01 rechtfertigt ein Rückstand bei der Zahlung der Kaution dagegen keine fristlose Kündigung. Diese Ansicht dürfte zutreffend sein, denn die Nichzahlung der Kaution ist in § 543 Nr.3 BGB nicht als Kündigungsgrund benannt. In jedem Fal ist aber eine rdentliche Kündigung nach § 573 BGB möglich. LG München (Urteil vom 8. Dezember 1999, Az: 14 S 12619/99) ja
Weigerung Schönheitsreparturen auszuführen Die beharrliche Weigerung, erforderliche Schönheits-reparaturen auszuführen, kann einen Kündigungsgrund nach BGB § 573 Abs 2 Nr 1 bilden. Ein Grund zur fristlosen Kündigung ist nur gegeben, wenn das Mietobjekt infolge der Vertragsverletzung des Mieters wesentlich gefährdet wird. Die Exmittierung des Mieters als Konsequenz der Kündi-gung muß das allein angemessene Mittel sein, um das Vermieterinteresse zu schützen. Das ergibt sich aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, der über die Institute „Treu und Glauben“ und „Rechtsmißbrauch“ ins bürger-liche Recht Eingang findet und jeder Rechtsausübung innewohnt. LG Hamburg, Urteil vom 2. März 1982, Az: 16 S 287/81 ja
Vernachlässigung eines Ziergartens Ein Kündigungsgrund ist nicht gegeben, wenn der Mieter eines Hauses den mitgemieteten Ziergarten als Naturgarten hält. AG Darmstadt, Urteil vom 2. April 1982, Az: 36 C 4279/81 nein
Nichtanzeige von Feuchtigkeitsschäden durch den Mieter Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen nicht unerheblich verletzt. Dies ist der Fall, wenn der Mieter die ihm obliegende Verpflichtung nicht erfüllt, dem Vermieter unverzüglich Anzeige von Mängeln (hier: Feuchtigkeitsschäden) zu machen, die sich im Verlaufe der Mietzeit zeigen. LG Düsseldorf ,Urteil vom 15. Dezember 1987, Az: 24 S 124/87 ja
Beschwerde über Lärm bei Behörden Der Mieter verletzt den Mietvertrag nicht dadurch, daß er sich über Lärm im Haus auch bei den Behörden beschwert, selbst wenn er keine Gewährleistungsan-sprüche wegen des Lärms geltend machen kann. AG Köln, Urteil vom 29. Juni 1988, Az: 210 C 133/88 nein
Verletzung von Instandhaltungspflicht durch Mieter Bei einer Verletzung der dem Mieter obliegenden Instandhaltungsverpflichtungen und Obhutsverpflich-tungen kommt eine Kündigung nur in Betracht, wenn durch den eingetretenen Zustand eine erhebliche Gefährdung der Mietsache bewirkt wird. Dies setzt voraus, dass eine Schädigung der Mietsache in der Substanz bereits vorliegt oder wenigstens unmittelbar droht. AG Köln, Urteil vom 14. Dezember 1979, Az: 156 C 5280/79 ja
Beschädigung der Mietsache durch den Mieter Die unsachgemäße Lackierung (=Beschädigung) des Kunstharzfußbodens und der Heizkörperverklei-dung durch den Mieter stellt zwar eine schuldhafte Verletzung der mietvertragliche Verpflichtung, mit dem Eigentum des Vermieters schonend umzugehen und dieses vor Beeinträchtigungen nach Möglichkeit zu bewahren, dar.
Jedoch hat diese schuldhafte Verletzung nicht das für die Rechtfertigung der Kündigung erforderliche Ausmaß.
LG Essen, Urteil vom 23. November 1979, Az: 1 S 442/79 nein
Ungerechtfertigte Mietminderung Mindert der Mieter den Mietzins wegen Lärmbelästigungen durch andere Mitmieter nur so geringfügig, dass ein etwaiger Rückstand weniger als 1 Monatsmiete beträgt, so ist die deshalb ausgesprochene Kündigung des Vermieters auch unter dem Gesichtspunkt des BGB § 573 selbst dann unbegründet, wenn die umstrittenen Lärmbelästigungen überhaupt kein Minderungsrecht geben würden. LG Mannheim, Urteil vom 16. Oktober 1975, Az: 4 S 108/75 nein
Fenstereinbau durch Mieter Läßt ein Mieter einer Altbauwohnung gegen den erklärten Willen des Vermieters ein modernes Fenster einbauen, das in seiner Konstruktionsart von dem ursprünglichen Fenster abweicht, so stellt dies einen Eingriff in die Dispositionsbefugnis des Vermieters dar, die eine Kündigung gemäß BGB §§ 553 (alte Fassung) rechtfertigt. Anmerkung, die alte Fassung des § 553 BGB entsprich inhaltlich §543 BGB in der neuen Fassung. Unerlaubte Umbauten sind in der Regel ein Kündigungsgrund! AG Schöneberg, Urteil vom 29. März 2000, Az: 7 C 521/99 ja, fristlose Kündigung !
Gewerbliche Nutzung Wenn ein zu Wohnzwecken vermietetes Gebäude oder eine Wohnung gewerblich genutzt wird, so rechtfertigt dies nach überweigender Ansicht eine Kündigung. Häufige Fälle: Betrieb eine Bordells in der Mietwohnung. Details siehe >>>gewerbliche Nutzung ja
Erhebliche Gefährdung der Bausubstanz Beispiele: Mängel und Schäden dem Vermieter nicht an-gezeigt, mehrmalige durch den Mieter verursachte Wasserschäden oder auch Frostschäden durch fehlenden Beheizung ja
Überbelegung der Wohnung Die objektiv vorliegende Überbelegung ist für sich genommen noch kein Kündigungsgrund! Immer müssen die Vermieterinteressen durch die Überbelegung erheblich beeinträchtigt sein ( BVerfG Beschluß vom 18. Oktober 1993, Az: 1 BvR 1335/93). Das ist dann z. B. der Fall, wenn die bauliche Substanz unter der Überbelegung leidet. Im Fall des BVerfG ging es um eine etwa 70 qm große 4-Zi- Wohnung, + Küche, Bad, WC. Hier hatten zeitweise vier erwachsene Personen und drei Kinder die Wohnung belegt. Objektiv decke sich die Anzahl der verfügbaren Räume nicht mit der Anzahl der Bewohner meinte das Gericht. Dennoch wurde keine Beeinträchtigung der Vermieterinteressen angenommen, da sich die Personen nur zeitweise dort aufhielten und auch zulässigerweise. Die Rechtsprechung schwankt stark. Anhaltspunkt kann die in Verordnungen häufig geforderte Mindesgrösse von Wohnraum sein: 6 m² für Kinder , 10 m² für Erwachsene, in manchen Bundesländern auch 12 m². Anmerkung, so zum Beispiel LG Kempten WM 1997 S 371 ja