Die Kündigungsfristen im deutschen Immobilien Mietrecht


Die Kündigungsfristen im deutschen Immobilien Mietrecht

1. Typische Wohnungen (im Mehrfamilienhaus)

Die Kündigungsfrist für alle „typischen“ Wohnungen beträgt nach § 573 c Abs 1 BGB:

3 Monate:

„(§ 573c Abs 1 BGB:) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.“

Hinweis: Samstage gelten nach der Rechtsprechung des BGH als Werktage. Die Kündigungsfrist ist zwingendes Recht, kann also nicht durch eine Vereinbarung oder im Mietvertrag geändert werden.

2. Einliegerwohnungen im selbst genutzten Einfamilienhaus

Es gilt eine verlängerte Kündigungsfrist, sofern der Vermieter ohne die Angabe von Gründen (zum Beispiel Eigenbedarf) kündigt § 573a Abs 1 BGB, ansonsten die „normale“ Kündigungsfrist:

6 Monate

3. Gewerberäume

die gesetzliche Kündigungsfrist in in § 580 BGB geregelt:

6 Monate (jeweils zum Ende eines Vierteljahres)

„(§ 580 Abs 2 BGB:) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.“

Hinweis: Die Vereinbarung kürzerer Kündigungsfristen als die gesetzlichen Fristen (vgl. § 580 a BGB nachfolgend) ist (zu Lasten des Mieters) nur mit guten sachlich rechtfertigenden Gründen wirksam, aber üblich. Eine kürzere Kündigungsfrist als die gesetzliche weicht vom gesetzlichen Leitbild ab und kann – ohne rechtfertigenden Grund für die Abweichung – zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Die Kündigungsfristen können aber für Vermieter und Mieter unterschiedlich lang vereinbart werden (BGH vom 30.05.2001, XII ZR 273/98 BeckRS 2001 30183419).

4. Grundstücke usw.

Für Grundstücke die nicht mit Geschäftsräumen bebaut sind (Gartenflächen, Waldstücke, Fischteiche etc., Abstell- und Lagerplätze) regelt § 580 a Abs. 1 BGB die Kündigungsfristen. Dies Vorschrift gilt auch vermietete Gebäudeteile (Wandflächen zu Reklamezwecken) und einfache Räume oder Teile davon (Stellplätze in Sammeltiefgarage etc.).

3 Monate (zum Monatsende bei monatlicher Mietezahlung)

„(§ 580a Abs 1 BGB:) Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über Räume, die keine Geschäftsräume sind, oder über im Schiffsregister eingetragene Schiffe ist die ordentliche Kündigung zulässig,

  1. wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages;
  2. wenn die Miete nach Wochen bemessen ist, spätestens am ersten Werktag einer Woche zum Ablauf des folgenden Sonnabends;
  3. wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, bei einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke oder im Schiffsregister eingetragene Schiffe jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahrs.“

5. Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch
(Ferienwohnung, Monteurswohnung, Pensions- u. Hotelzimmer)

Die gesetzliche Kündigungsfrist ergibt sich aus § 580a BGB (siehe vorstehend, ist aber in aller Regel Mietvertraglich geregelt:

beliebige Vereinbarung im Mietvertrag

In Mietverträgen für Wohnräume zum vorübergehenden Gebrauch kann eine beliebige feste Laufzeit (ohne Begründung) und/oder eine beliebige individuelle Kündigungsfrist (§ 573 c Absatz 2 BGB) vereinbart werden. Vorübergehender Gebrauch liegt in der Regel bei der Inanspruchnahme von Hotel- und Pensionszimmern sowie Ferienwohnungen vor, ferner während zeitlich befristeter Berufstätigkeit (Montage, Messe, Ausstellung, Gastprofessur) oder bestimmter Veranstaltungen (Festspiele, Wettkämpfe). Entscheidend für die Beurteilung der Frage, ob der Wohnraum zum Zweck einer nur vorübergehenden Nutzung angemietet wird ist, ob der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in dieser Wohnung haben wird. Bei Studierenden ist vorübergehender Gebrauch anzunehmen, wenn sie die Wohnung nur semesterweise anmieten, da sie sich dann ersichtlich einen Wechsel in eine andere Wohnung nach dem Semester vorbehalten wollen. Erfolgt die Vermietung für die gesamte Dauer des Studiums, liegt kein vorübergehender Gebrauch vor (Hans-Jürgen Bieber – Münchener Kommentar § 549 Rdn 14 zum BGB, 5. Auflage 2008).

6. Untermiete möbliert (Mieter wohnt zusammen mit Vermieter in der gleichen Whg)

Hat der Vermieter den Wohnraum überwiegend mit Möbeln und Einrichtungsgegenstände ausgestattet, gilt die kurze gesetzliche Kündigungsfrist des § 573c Abs 3 BGB.

2 Wochen zum Monatsende

„(§ 573c Abs 3 BGB:)Bei Wohnraum nach § 549 Abs 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.“

Hinweis: Bei Vereinbarungen im Mietvertrag kann diese gesetzliche Mindestfrist nicht unterschritten werden.

7. Untermiete unmöbliert (Vermieter hat die Wohnung nicht mit Möbeln ausgestattet)

Die Kündigungsfrist entspricht der gesetzlichen Kündigungsfrist für Wohnraum (siehe vorstehend) aus § 573c Abs 1 BGB.

3 Monate (zum Monatsende):

„(§ 573c Abs 1 BGB:) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.“

Praxistipp: Wer als Mieter sehr kurzfristig gezwungen ist auszuziehen, der sollte einen Nachmieter selbst suchen. Der Vermieter kann – zumindest in Härtefällen – einen Nachmieter nur ablehnen, wenn dies aus irgendwelchen Gründen für ihn unzumutbar wäre. >>>Nachmieter

Mietrecht 03-2012 Mietrechtslexikon