Mietrecht: Bauernhöfe, landwirtschaftliche Betriebe


Landwirschaftliche Betriebe und Mietrecht

Beeinträchtigungen der Wohnung durch Geräusche, Insekten oder Gerüche, die von einem landwirtschaftlichen Betrieb ausgehen, können im Mietrecht einen Wohnungsmangel gemäß § 536 BGB darstellen. Ein Mangel im Sinne der juristischen Definition liegt immer dann vor, wenn der Ist-Zustand der Wohnung vom Soll-Zustand abweicht. Der Ist-Zustand der Wohnung ist der tatsächliche Zustand im Zeitpunkt der Beurteilung. Der Soll-Zustand ist der Zustand der Wohnung, wie er nach dem Mietvertrag und den sonstigen Parteivereinbarungen sein soll. Nicht jede in einem Mietvertrag enthaltenen Beschreibung gilt aber gleich als Vereinbarung, es gibt auch Erklärungen, die nur beschreibenden Charakter haben. Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag ist eine Vereinbarung, weicht die tatsächliche Fläche von der im Vertrag angegebenen Fläche ab, so liegt nach der Rechtsprechung des BGH (siehe „Wohnfläche“) ein Mangel vor.

Die Lage der Wohnung, bspw. im Dorfgebiet, in der City, an einer Haupt-Verkehrsachse oder in einer ruhigen Wohngegend, wird stillschweigender Vertragsbestandteil. Ändert sich also die Lage später nach dem Einzug, ohne dass dies vorher dem Mieter bekannt gewesen wäre, so kann dadurch ein Wohnungsmangel entstehen. Die Wohnung hat dann nicht mehr den im Mietvertrag vorausgesetzen „Soll-Zustand“. Beispiel: Die Wohnung befindet sich in einer ruhigen Wohngegend. Nach einigen Jahren wird eine stark befahrene Straße durch das Wohngebiet gebaut.
Einfach ausgedrückt: Der Mieter, der eine Wohnung, die in der Nähe eines Bauernhofes liegt, anmietet, kann sich später nicht wegen Geräuschen, Insekten oder Gerüchen auf eine Beeinträchtigung seiner Wohnung berufen. Das gilt selbst dann, wenn der landwirtschaftliche Betrieb erweitert wird. Denn auch mit einer solchen, im Rahmen des Vorhersehbaren liegenden Entwicklung, konnte und musste der Mieter rechnen. Ausgenommen sind nur ganz unvorhergesehene Fälle. Mieter können daher in aller Regel deswegen keine Ansprüche auf Mietminderung oder sonstige Mängelansprüche gegenüber dem Vermieter geltend machen.

Das deutsche öffentliche Baurecht verhindert überdies einerseits die Beeinträchtigung der Wohnqualität durch Betriebe, und andererseits die Behinderung der Erweiterung von Betrieben durch eine Wohnbebauung. Für Wohnhäuser wird zum „Schutz“ der Landwirtschaft keine Baugenehmigung erteilt.

Ein weiteres Beispiel: Das Amtsgericht Köln (Urteil vom 14.06.2011 – 223C 26/11) lehnte Ansprüche einer Mieterin ab, die die Miete wegen Geräuschbelästigung durch Rheinschiffe gemindert hatte. Auch wenn sie nicht aus Köln stamme, so sei doch allgemein bekannt, dass auf dem Rhein Schiffe fahren, so das Gericht. Mit einer entsprechenden Geräusch- und Geruchsbelästigung sei daher hier zu rechnen gewesen.

Dazu einige Gerichtsurteile

Die Baugenehmigung für eine Wohnhaus in einem Dorfgebiet in der Nähe einer Schweinemast wurde abgelehnt: „Auch unter Berücksichtigung der nach diesen Grundsätzen verminderten Schutzwürdigkeit der strittigen Wohnnutzung in einem Dorfgebiet steht zur Überzeugung des Verwaltungsgerichtshofs fest, daß die Bewohner des geplanten Wohnhauses unzumutbaren Belästigungen durch den landwirtschaftlichen Betrieb (Schweinmast-Zuchtbetrieb) ausgesetzt sein würden.“ BayVBl 2002, 526-529 Bayerischer Verwaltungsgerichtshof München 26. Senat, Urteil vom 19. September 2001, Az: 26 N 98.581.

Rinderhaltung (40 Stück Großvieh – Wohnhaus sollte in 10 meter Entfernung gebaut werden ! ): Um eine ausreichende Leistung der Abluftanlage des Stalls zu erreichen, müßten die Fenster auf der Nordseite, vor allem im Sommer, wohl offen gehalten werden. Das bedeute, daß der Lärm und die Insekten in Richtung des Wohngrundstücks austräten. Die Güllegrube werde 4-wöchentlich, die Jauchegrube 2-wöchentlich geleert, verbunden mit dem Aufrühren der Gülle. Der Schlepper entwickle einen Spitzenpegel von ca. 85 dB(A). Zusammenfassend sei festzustellen, daß die für das Wohnen bevorzugte Südseite hier stark beeinträchtigt werde. Falls sich die Bewohner an das Landratsamt wenden würden, müsse dieses prüfen, ob z.B. die Lüftungsanlage dem Stand der Technik entspreche, und abwägen, ob ein Einschreiten auch unter Gesichtspunkten der wirtschaftlichen Zumutbarkeit dem Verhältnismäßigkeitsprinzip entspreche. Die Immissionen seien als nicht nur belästigend, sondern erheblich belästigend einzustufen. Der Aufenthalt im Garten, der mit dem reinen Wohnen normalerweise verbunden sei, sei hier vom Betriebsgebaren abhängig. Hinzu kämen die Westwindlage und die Winkelsituation, die eine austauscharme Situation darstellten. Die Belästigungen überstiegen das Maß dessen, was auch in einem Dorfgebiet mit dem Begriff „Gesundes Wohnen“ noch vereinbar sei. In der näheren Umgebung habe er keine vergleichbare Situation vorgefunden. Bayerischer Verwaltungsgerichtshof München 1. Senat, Urteil vom 25. Juni 1996, Az: 1 B 92.2679

Für die Bewohner eines in einem faktischen Dorfgebiet in der Nähe landwirtschaftlicher Stallungen geplanten Wohnhauses sind Geruchsbeeinträchtigungen in einer Intensität von 60 GE/cbm und mehr, mit denen in 10% der Jahresstunden gerechnet werden muß, unzumutbar. Die gebotene Rücksichtnahme auf die bereits vorhandene emissionsträchtige Landwirtschaft verlangt in diesem Fall vom Bauinteressenten, eine andere als die beabsichtigte Wohnnutzung zu wählen.

Landwirtschaftlicher Betrieb hat Vorrang: § 5 Abs 1 S 2 BauNVO gewährleistet dem bestehenden landwirtschaftlichen Betrieb im Verhältnis zu einer heranrückenden Wohnbebauung insoweit den Vorrang, als er beanspruchen kann, in seinem genehmigten Bestand nicht beeinträchtigt zu werden. Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg 3. Senat, Urteil vom 25. Juli 1995, Az: 3 S 2123/93.

Mietrecht 05 2012 Mietrechtslexikon