Mietspiegel Mietrecht


Mietspiegel, Bedeutung und Arten

Will der Vermieter eine Mieterhöhung vornehmen, so muss er diese begründen (§ 558 a BGB). Zur Begründung einer Erhöhung kann auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden (§ 558 Abs. 2 Nr. 1 BGB)

Gibt es in der betreffenden Gemeinde, in der die Wohnung liegt, keinen Mietspiegel, so kann auch auf einen Mietspiegle einer vergleichbaren Nachbargemeinde der Region Bezug genommen werden. Allerdings ist in diesen Fällen die weitere Begründung erforderlich, warum gerade auf diesen und nicht einen anderen Mietspiegel Bezug genommen wird. (LG Düsseldorf, Beschluss vom 10.10.2005 WM 100,2006, OLG Stuttgart, NJW 1982,945). Sie dazu auch >>> Mieterhöhung.

Ein einfacher Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter ( Mieterbund der Gemeinde und Haus- u. Grundbesitzervereine gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. § 558 c BGB. Mietspiegel geben die Miethöhen innerhalb einer Preisspanne an. Eine gleich große und gleich ausgestattete Wohnung erzielt je nach ihrer Lage eine höhere oder niedere Miete. Auch sind die Aussattungen der Wohnungen nie völlig identisch. Der Vermieter genügt seiner Begründungspflicht bei einem Mieterhöhungsverlangen, sofer er eine Miete innerhalb der angegebenen Spanne wählt. – Diese Miete steht dem Vermieter aber nur dann zu, wenn es sich tatsächlich um die übliche Vergleichmiete handelt.

Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Städte und Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. In vielen kleineren Städten und Gemeinden gibt es keine Mietspiegel, da es keine rechtliche Verpflichtung zum Aufstellen von Mietspiegeln gibt. (Soll-Vorschrift). Auch der einfache Mietspiegel kann im Rahmen der freien richterlichen Beweiswürdigung als Erkenntnismittel zur Festellung der ortsüblichen Vergleichsmiete verwendet werden (LG Duisburg Be. v. 24.01.2005 – 13 T9/05 WM 2005/460). Der einfache Mietspiegel ist aber kein „förmliches“ Beweismittel im Sinne der Zivilprozeßordnung. Förmliche Beweismittel sind z.B. Zeugenaussagen oder Sachverständigengutachten.

Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Der Förmliche Mietspiegel ist ein förmliche Beweismittel (Wie Sachverständigengutachten). Gibt es in der Gemeinde eine qualifizierten Mietspiegel, so wird im Falle eine Mieterhöhungensverlanges gesetzlich vermutet, dass die Miethöhe der üblichen Vergleichsmiete entspricht. Der Mieter muss also in diesen Fällen dann den vollen Nachweis erbringen, dass dies nicht der Fall ist. Er trägt die Beweislast und damit auch das gesamte Risiko eeines Rechtstreites, der in aller Regel völlig aussichtlos ist. Aufgrund der sehr hohen Kosten und des hohen Aufwandes, sind qualifizierte Mietspiegel eine auf Einzelfälle beschränkte Ausnahme.

Mietrecht 05 – 2012 Mietrechtslexikon Mietspiegel