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Mietrecht: Reinigung (Treppenhaus, Hauszugänge, Flure), „Kehrwoche“
Siehe dazu auch » Treppenhaus
Die Treppenhausreinigung ist in der Regel in der Hausordnung geregelt, kann sich aber in Ausnahmefällen auch aus der Ortssitte ergeben. Ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag oder in der Hausordnung (auf die Mietvertrag Bezug nehmen muss, und die ihm beigefügt sein sollte) ist der Mieter nicht verpflichtet, die gemeinschaftlich benutzten Teile des Hauses (Hausflur, Diele, Eingang, Kellerzuwege) zu reingen!
Besteht eine Reinigungspflicht des Mieters, ohne dass weitere Einzelheiten dazu vertraglich (Mietvertrag oder Hausordnung) geregelt sind, dann gelten allgemein folgende Grundsätze: Ein Treppenhaus muss nicht zweimal wöchentlich geputzt werden. Einmal pro Woche reicht, entschied das Amtsgericht Regensburg .
(1) Der Mieter hat zweimal wöchentlich zu reinigen, bei erhöhtem Bedarf durch Handwerker oder Witterung auch öfter. Anderer Ansicht ist das AG Regensburg (Az: 11 C 3715/03) einmal in der Woche reicht!
(2) Die Reinigung ist mit geeigneten Reinigungsmitteln durchzuführen, die der Mieter selbst wählen darf. Die üblichen Putzmittel und Reinigungsgeräte sind vom Mieter bereitszustellen.
(3) Wenn nicht anderes vereinbart ist, hat jeder Mieter nur die Treppen und Gemeinschaftsflächen zu reinigen, die vom darunter liegenden Stockwerk zu seiner Wohnung führen. Ausnahmen von dieser Regelung können sich nur ergeben, wenn der gemeinschaftliche Teil des Hauses stark durch einen im Haus ansässigen Geschäftsbetrieb oder sonstiges verunreinigt wird.
(4) Ist der Mieter krank oder nur kurzfrstig abwesend, so hat er sich nicht um eine Vertretung zu bemühen, anders, wenn er für längere Zeit (2 Wochen) im Urlaub ist. Die Suche nach einer Vertretung ist bei kurzfristiger Abwesenheit nicht zumutbar (AG Dortmund WM 88,54).
(5) Es bleibt dem Mieter selbst überlassen, an welchem Tag und zu welcher Uhrzeit (aber >>>Ruhezeit einhalten!) er reinigt (AG Reichenbach WM 94, 322).
(6) Fensterputzen im Treppen reiche zweimal pro Jahr meint das AG Regensburg (Az: 11 C 3715/03).
Folgen der Unterlassung
Verletzt der Mieter seine Reinigungspflichten, dann kann ihn der Vermieter diesbezüglich abmahnen und ein Frist für die Ausführung der Reinigung setzen. Der Vermieter kann den Mieter, der dann immer noch säumig ist, auf Erfüllung verklagen. Weigert sich der Mieter dann immer noch, so kann der Vermieter aus dem Urteil die Vollstreckung betreiben. Man nennt dies eine Vollstreckung durch Ersatzvornahme (AG Wiesbaden – 91 C 2213/99-19). Der Vermieter läßt die Arbeiten ausführen (Reinigungsbetrieb oder Hausmeisterservice) und kann vom Mieter aufgrund des Urteils Kostenersatz verlangen und vollstrecken. (Pfändung des Bankkontos oder Beitreibung durch Gerichtsvollzieher).
Gelegentliche Verschmutzungen des Treppenhauses durch den Hund des Mieters begründen nicht die fristlose Kündigung des Mietvertrages. (AG Reichenbach WM 94, 322).
Verkehrssicherungspflicht
Das OLG Bamberg hat mit Urteil v. 12.07.2013 (Az: 6 U 5/13) die Klage einer Frau abgewiesen, die von einer Reinigungsfirma 10.000 € Schmerzensgeld verlangte, nachdem sie auf einer frisch gewischten Treppe gestürzt war. Bei dem Sturz erlitt die Frau einen Trümmerbruch des linken Handgelenks, was für sich genommen das Schmerzensgeld gerechtfertigt hätte. Das Gericht entschied jedoch anders.
Es sah in der Tatsache, dass die Reinigungsfirma keine Warnschilder aufgestellt hatte, kein Verschulden. Auf Schilder könne dann verzichtet werden, wenn auch ohne Schilder erkennbar sei, dass eine Treppe feucht gewischt worden sei, so das Gericht. Entscheidend für die Haftung der Reinigungsfirma ist, in welchem Umfang eine „Verkehrssicherungspflicht“ besteht, und ob diese im konkreten Fall verletzt wurde. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts Bamberg muss bei einer Gefahr, die ohne weiteres erkennbar ist, im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht nicht noch ausdrücklich gewarnt werden muss.
In gleichem Umfang wie professionelle Reinigungsfirmen müssen auch alle mit der Reinigung betrauten Mieter oder auch der Hausmeister Verkehrssicherungspflichten beachten. In dem entschiedenen Fall kam hinzu, dass die Treppe regelmäßig etwa um die gleiche Zeit gereinigt wurde, wo bei die Verletze die Treppe täglich benutzte, sie war in der betreffenden Firma in deren Gebäude sich der Unfall ereignete angestellt.
Hausmeisterservice
Nur wenn es im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist, darf der Vermieter zur Durchführung der Reinigung einen Fachbetrieb beauftragen. Sofern der Mietvertrag keine Regelung enthält, darf der Vermieter keine Reinigungunternehmen beauftragen und damit den Mietern das Recht zur (kostengünstigen) Treppenhausreinigung entziehen. Es muss das Einverständniss sämtlicher Mieter vorliegen. Eine Art „Mehrheitsbeschluß“ gibt es hier nicht (AG Frankfurt/Oder WM 97, 432).
Reinigungskosten und Betriebskostenabrechnung
Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; Diese Kosten sind nach § 2 Nr. 6 der Betriebskostenverordnung 2004 umlagefähig. Sofern im Mietvertrag vereinbart, muss der Mieter die Kosten bezahlen.
Der Vermieter muss wie bei allen Betriebskosten das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Ob das Treppenhaus wirklich zweimal pro Woche gereinigt werden muss ist zweifelhaft, wird aber von einigen Autoren in der Literatur als „üblich“ bezeichnet.
Nach Ansicht des AG Regensburg (Az: 11 C 3715/03) sei die Reinigung der Treppenhäuser und Flure zweimal pro Woche sowie die Fensterreinigung viermal jährlich nicht erforderlich und verstoße gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Eine Reinigung pro Woche reicht, Fensterputz zweimal pro Jahr meint das Gericht.
Der Vermieter hatte in dem entschiedenen Fall vertragsgemäß einen Hausmeisterservice mit der Durchführung der Reinigungsarbeiten in Fluren und im Treppenhaus beauftragt und zweimal pro Woche sowie viermal jährlich die Fenster putzen lassen. Durch das Urteil wurden die vom Vermieter angesetzen und vom Mieter zu tragenden Kosten halbiert. Der Vermieter blieb auf insgesamt rund 2.500 € „sitzen“.
Zu beachten: der Vermieter hätte den Streit vermeiden können, wenn er die durchzuführenden Reinigungsarbeiten im Mietvertrag genau defininiert hätte.
Umlagemaßstab der Kosten, Sonderprobleme
Das Mietrecht erlaubt es dem Vermieter wie oben dargestellt Reinigungskosten auf die Mieter umzulegen, erforderlich ist aber immer eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Wenn über den Umlagemaßstab nichts vereinbart ist (wobei auch eine langjährige Übung als Vereinbarung anzusehen ist) dann gilt § 556 a Abs 1 BGB und die Kosten sind nach der Wohnfläche anteilig umzulegen. Eine andere Vereinbarung im Mietvertrag ist möglich.
Nur die Betriebskosten die von einem erfassten Verbrauch oder einer Verursachung durch die Mieter abhängen, müssen nach einem Maßstab umgelegt werden, der der unterschiedlichen Verursachung bzw. dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt. Es gibt Wohnanlagen, indenen manche Bewohner das Treppenhaus selbst reinigen, andere aber eine professionellen Reinigungsdienst beauftragen.
In diesen Fäll versucht nur die Mieter, den Reinigungsdienst beauftragt haben die entsprechenden Kosten, die anderen Mieter, da sie selbst reinigen nicht. Die Kosten der Reinigungsfirma werden daher ausschließlich von diesen Mietern verursacht, müssen also von diesen Mietern anteilig entsprechend der Wohnfläche getragen werden. Daran ändert auch die Mitbenutzung durch die anderen Mieter nichts, denn die Reinigungsfirma rechnet immer nach qm zu reinigender Fläche ab, wie viele Personen darüber laufen spielt absolut keine Rolle bei der Höhe der Kosten. Durch die Mitbenutzung werden also keine höheren Kosten verursacht.
Das gilt insoweit, als nur vereinbart ist, dass Reinigungskosten dem Grunde nach zu tragen sind. Die Parteien können aber eine andere Regelung treffen! Eine bindende Regelung ist natürlich anzunehmen, wenn eine bestimmte Art der Kostenverteilung schon sein 3 Jahren oder länger unwidersprochen von den Mieter hingenommen wurde.
Mietrecht 08 – 2015 Mietrechtlexikon