Mietrechtliche Aspekte rund um’s Treppenhaus


Mietrechtliche Aspekte rund um’s Treppenhaus

Einzelheiten zur Benutzung auch des Hausflures siehe unter >>>Hausflur

Der Vermieter hat mietrechtliche den Zustand zu erhalten, der als vertragsgemäß vereinbart wurde oder der sich aus dem Zweck des Mietvertrages ergibt. Akzeptiert der Mieter beim Einzug ein abgenutztes Treppenhaus, so kann er nicht ohne weiteres auf einer Instandsetzung bestehen, oder gar die Miete mindern.

Der äußere optische Eindruck des Treppenhauses ist von der Instandsetzungspflicht regelmäßig nicht mit umfasst, die Sicherheit der Treppenstufen, des Bodenbelages, der Beleuchtung und des Geländers aber schon.

Welche „dekorative“ Beschaffenheit eines Treppenhauses der Mieter verlangen kann, hängt vom Einzelfall ab. In aller Regel ist davon auszugehen, dass der Mieter einen Zustand des Treppenhauses verlangen kann, der „mittlerer Art und Güte“ des Instandhaltungsgrades entspricht, sofern ein ortsüblicher Mietzins bezahlt wird. (AG Hamburg-Altona (WM 1996/, 535).

In jedem Fall ist der Vermieter verpflichtet, größere Schäden unverzüglich zu beheben (Feuchtigkeitsschäden, zerbrochene Fenster, aufgebrochene Briefkästen). Strittig ist, ob das Treppenhaus zur gemieteten Wohnung gehört. Mietminderungen wegen Treppenhausschäden sind aber möglich. So hielt das AG Köln ( WM97/470) eine Mietminderung von 10 % für angemessen, wenn die Farbe im Treppenhaus abblättert und die Wände beschmiert sind.

Verkehrssicherungspflicht bei Reinigung

Das OLG Bamberg hat mit Urteil v. 12.07.2013 (Az: 6 U 5/13) die Klage einer Frau abgewiesen, die von einer Reinigungsfirma 10.000 € Schmerzensgeld verlangte, nachdem sie auf einer frisch gewischten Treppe gestürzt war. Bei dem Sturz erlitt die Frau einen Trümmerbruch des linken Handgelenks, was für sich genommen das Schmerzensgeld gerechtfertigt hätte. Das Gericht entschied jedoch anders.

Es sah in der Tatsache, dass die Reinigungsfirma keine Warnschilder aufgestellt hatte, kein Verschulden. Auf Schilder könne dann verzichtet werden, wenn auch ohne Schilder erkennbar sei, dass eine Treppe feucht gewischt worden sei, so das Gericht. Entscheidend für die Haftung der Reinigungsfirma ist, in welchem Umfang eine „Verkehrssicherungspflicht“ besteht, und ob diese im konkreten Fall verletzt wurde. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts Bamberg muss bei einer Gefahr, die ohne weiteres erkennbar ist, im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht nicht noch ausdrücklich gewarnt werden muss.

In gleichem Umfang wie professionelle Reinigungsfirmen müssen auch alle mit der Reinigung betrauten Mieter oder auch der Hausmeister Verkehrssicherungspflichten beachten. In dem entschiedenen Fall kam hinzu, dass die Treppe regelmäßig etwa um die gleiche Zeit gereinigt wurde, wo bei die Verletze die Treppe täglich benutzte, sie war in der betreffenden Firma in deren Gebäude sich der Unfall ereignete angestellt.

Verkehrssicherungspflicht Beleuchtung

Das defekte Treppenhauslicht machte die Besucherin einer Arztpraxis für ihren Sturz verantwortlich, der Gegenstand eines Rechtstreites vor dem LG Coburg war.

Sie hatte die letzte Stufe der Treppe übersehen, und zog sich unter anderem einen Bruch des Fersenbeins zu. Gegenüber dem Hauseigentümer machte sie deshalb Schmerzensgeldansprüche in Hohe von rd. 10.000 € geltend. Das Landgericht Coburg (Az: 11 O 235/11) wies die Ansprüche jedoch zurück. Die Verkehrssicherungspflicht umfasse nur die Beseitigung bzw. Warnung vor Gefahren, die ein sorgfältiger Benutzer nicht oder nicht rechtzeitig erkennen könne, so das Gericht. Die Frau habe aber bereits auf dem Hinweg erkannt, dass das Licht defekt war, deshalb musste sie sich auf dem Rückweg auf diese Situation einstellen. Sie wäre verpflichtet gewesen, die Treppe äußerst vorsichtig und langsam zu begehen.

Rollstuhl

Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, einem Bewohner das Abstellen des Rollstuhls im Hausflur zu verbieten ist sittenwidrig und unwirksam (OLG Düsseldorf ZMR 84,161). Ebenso wäre ein entsprechendes Verbot in einer Hausordnung zu beurteilen. Der Mieter kann einen Anspruch darauf haben, auf eigene Kosten zu Gunsten eines behinderten Lebenspartners einen Treppenlift zu installieren (BVerfG WM 2000, 298).

Diese Rechtsansicht wurde vom BGH (Urteil vom 10. 11. 2006 – V ZR 46/06) ausdrücklich bestätigt: Der Mieter darf Gegenstände wie einen Kinderwagen, Rollstuhl oder Rollator, auf den er angewiesen ist, an geeigneter Stelle im Hausflur abstellen, solange dessen Größe das Abstellen zulässt.

Siehe dazu auch >>> Behindertengerechte Whg
Rollator: >>siehe unter Rollator

Schuhschrank im Treppenhaus

Generell haben Schränke der Mieter, Kinderwagen oder Fahrräder im Treppenhaus nichts zu suchen. Nur in Einzelfällen kann aus dem Recht der Mieter zur Mitbenutzung von Gemeinschaftsräumen auch das Recht abgeleitet werden, Gegenstände im Treppenhaus abzustellen. Das Amtsgericht Herne, Urteil vom 11.07. 2013, Az: 20 C 67/13 erlaubte ein kleines Schuhregal im Treppenhaus. Das Regal (nur 30 cm breit) behindere nicht, es käme den auf einer Fußmatte im Treppenhaus abgestellten Schuhen nahe, so das Gericht.

Zum Rauchen im Treppenhaus

Ein Wohnungseigentümer hat es zu unterlassen, das Treppenhaus zum Rauchen aufzusuchen und dort so lange zu verweilen, bis der Rauchvorgang abgeschlossen ist. Es reicht aus, daß sich ein Bewohner des Hauses (hier: ein Mieter eines anderen Wohnungseigentümers) durch die zweckbestimmungswidrige Benutzung des Treppenhauses beeinträchtigt fühlt. AG Hannover, Beschluß vom 31. Januar 2000, Az: 70 II 414/99 NZM 2000, 520

Schilder im Treppenhaus

Der Mieter ist nicht berechtigt, ein Schild mit der Aufschrift „Militärischer Sicherheitsbereich, unbefugtes Betreten verboten, Vorsicht Schußwaffengebrauch. Der Kasernenkommandant“ im Treppenhausaufgang zu seiner Wohnung im Dachgeschoß seines Hauses anzubringen. Quelle: WuM 1994, 198 AG Brühl, Urteil vom 14. August 1992, Az: 23 C 224/92

Umzugsschäden

Durch den Umzug tatsächlich entstandene Schäden im Treppenhaus ( zum Beispiel Kratzer im Putz, verbogenes Geländer, beschädigte Lampe) sind vom Mieter zu ersetzen.

Der Mieter schuldet allerdings nicht die Renovierung des gesamten Treppenhauses, sonder nur eine einfache Ausbesserung der Schäden insoweit, als dass die Schadensstelle nach der Reparatur in der Gesamtansicht und unter Berücksichtigung des übrigen Zustandes des Treppenhauses nicht auffällig ist. Je besser der Zustand des Treppenhauses ist, desdo höhere Anforderungen sind auch an die Ausführung der Reparatur zu stellen.

Sind die Schäden durch das beauftragte Umzugsunternehmen verursacht worden, kann bei diesem Regress genommen werden.

Mietrecht 08 – 2013 Mietrechtslexikon