Mietrecht: Türsprechanlage mit Videoüberwachung

Zulässigkeit einer Videoüberwachung im Eingangsbereich von Mietshäusern

Die Frage der Zulässigkeit und die Grenzen der Videoüberwachung sind noch umstritten. Nach wohl zutreffender Ansicht dürfte die Installation und der Betrieb einer Videoüberwachung nur dann zulässig sein, wenn technisch sichergestellt ist, dass nur jeweils der Mieter oder Besitzer einer Wohnung Besucher durch das System identifizieren kann, dessen Klingel auch tatsächlich betätigt wurde. Das System schaltet sich also nur jeweils bei Betätigung einer Klingel ein. Nur der betroffene Mieter kann das übertragene Videobild sehen (BayObLG, Beschluss vom 21.10.2004 – 2ZBR 124/04 – WM 478/05). Andere Lösungen sind abzulehnen, der Mieter kann Unterlassung des Betriebs einer Anlage, die nicht diesen technischen Anforderungen entspricht verlangen.

Mietrecht: Zulässigkeit einer allgemeinen Videoüberwachungsanlage

Die pauschale und generelle Überwachung des Eingangsbereichs eines Mietshauses durch Videokameras stellt eine Verletzung des Persönlichkeitsrechts der Mieter dar, auch wenn die Videoüberwachung nur installiert wurde, um Sachbeschädigungen und beleidigende Schmierereien an der Hauswand zu verhindern ( LG Berlin, Urteil vom 31. Oktober 2000 , Az: 65 S 279/00).

Die Rechtsansicht des Landgerichtes Berlin ist eigentlich selbstverständlich (Gilt auch für die nicht öffentlich zugänglich Tiefgarage). Dem Mieter steht gegenüber dem Vermieter ein Unterlassungsanspruch zu. Der Vermieter muss auf Verlangen des Mieter die Anlage unverzüglich abbauen ( §§ 823, 1004 BGB).

Auch die Attrappe einer technisch einwandfreien Videoüberwachungskamera im Hauseingangsbereich betrifft das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Wohnungsmieters und seiner Besucher und ist zu entfernen – Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 29. 01. 2015 (Az.: 33 C 3407/14), ebenso zuvor AG Berlin-Lichtenberg, Beschluss vom 24.01.2008 – 10 C 156/07.

Das Argument, Persönlichkeitsrechte des Mieters können, da die Kamera nicht funktionsfähig sei, durch die Attrappe nicht verletzt werden, ist nicht zugkräftig: Die Installation von Kameraattrappen am Hauseingang stelle grundsätzlich einen «Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters dar» so das Amtsgericht Frankfurt. So sei bereits die «mit der Anbringung der Attrappe verbundene Androhung der ständigen Überwachung» eine Beeinträchtigung der allgemeinen Handlungsfreiheit des Mieters und seiner Besucher.

Ausnahme: (1) – Einwilligung der Mieter

Etwas anderes gilt nur dann, wenn alle Mieter des Hauses vor Installation der Videoüberwachung vom Vermieter genau informiert wurden (Standort der Anlage, Überwachungsbereich, Überwachungszeit) und ausdrücklich mit der Installation einverstanden waren. In diesem Fall liegt aufgrund der Einwilligung der Mieter kein Verstoß gegen Persönlichkeitsrechte vor. Die Einwillung ist aber nur wirksam, wenn den Mietern auch alle Einzelheiten vor Erteilung der Einwillung bekannt waren. Verheimlicht der Vermieter etwas, so ist die Installation der Videoüberwachung nicht mehr von der Einwillung der Mieter gedeckt. Die Anlage muß vom Vermieter beseitigt werden. Vermieter /Hauseigentümer sollten sich in jedem Fall die Einwillung von jedem Mieter schriftlich bestätigen lassen. Im Fall eines Rechtstreites ist der Vermieter dafür beweispflichtig, dass eine entsprechende Einwilligung der Mieter vorliegt. Von jedem neu einziehenden Mieter müßte der Vermieter erneut jeweils eine entsprechende Zustimmung einholen. Nach § 6b Bundesdatenschutzgesetz ist in jedem Fall kennlich zu machen (z.B. durch ein Schild) dass eine Videoüberwachung erfolgt, und von wem die Überwachung vorgenommen wird.

Ausnahme: (2) – starh geh- und sehbehinderter Mieter

Ein stark geh- und sehbehinderter Mieter ist jedenfalls dann berechtigt, im Hausflur des Mietshauses eine Video-Überwachungsanlage zu installieren, die ihm – statt eines Türspions – die Überwachung seines Wohnungseingangsbereiches ermöglicht, wenn die Überwachungsanlage ausschließlich diesen Bereich erfasst und damit im Ergebnis weniger Beobachtungsmöglichkeiten eröffnet als ein Türspion (für eine normalsichtige Person), durch den infolge der Lage der Wohnung im Erdgeschoss und zur Straßenseite hin der gesamte Hauseingangsbereich beobachtet werden könnte (AG Köln, Urteil vom 20. Dezember 1994 , Az: 208 C 57/94).

Videoüberwachung bei Wohnungseigentumsanlagen

Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage kann (nach Beschluß durch die Eigentümer) mit einer Videokamera überwacht werden, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mit überwacht wird, überwiegt und wenn die Ausgestaltung der Überwachung unter Berücksichtigung des Bundesdatenschutzgesetzes inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des Einzelnen ausreichend Rechnung trägt. BGH, Urteil v. 24. 5. 2013 − V ZR 220/12. In dem vom BGH entschiedenen Fall war auf den Eingangsbereich der Analhge ein Farbanschlag ausgeübt worden, der zu einer erheblichen Beschädigung geführt hatte.

Mietrecht 01 – 2015 Videoüberwachung – Mietrechtslexikon