Bedeutung und Wirkung eines Mietvorvertrags


Zweck eines Mietvorvertrags

Einen Mietvorvertrag schließt man nur dann ab, wenn auf Grund besondere Umstände ein endgültiger Mietvertrag (noch) nicht abgeschlossen werden kann oder soll. Aus juristischer Sicht ist der Abschluss eines endgültigen Mietvertrages immer einem Mietvorvertrag vorzuziehen.

Bindungswirkung des Mietvorvertrags

Der Mietvorvertrag (oder Vormietvertrag) verpflichtet den Mieter zum Abschluss eines endgültigen Mietvertrages, er muss also die Wohnung anmieten und die Miete ab einen bestimmten Zeitpunkt entrichten. Gleichzeitig sichert der Mietvorvertrag den Mieter insoweit ab, als er sich sicher sein kann, die Wohnung auch zu bekommen, es sei denn es liegen bestimmte negative – im Mietvorvertrag genannte – negative Faktoren vor, die den Vermieter zu einem Rücktritt vom Mietvorvertrag berechtigen. Nur die im Mietvorvertrag getroffenen Vereinbarungen sind Parteien bindend, daher ist es sinnvoll bereits im Mietvorvertrag möglichst viele Punkte zu regeln. In jedem Fall ist das Mietobjekt (Lage, Größe usw.) genau zu beschreiben!

Rücktrittsrechte

Es ist nur dann sinnvoll einen Mietvorvertrag abzuschließen, wenn man als Vermieter aus irgend welchen Gründen noch keinen Hauptmietvertrag abschließen kann, also insbesondere, wenn das Objekt noch nicht bezugsfertig ist (im Bau oder Renovierung) oder auch, wenn man sich zuvor noch letzte Klarheit über die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters verschaffen will. Zu diesem Zweck sollte der Mietvorvertrag (optional) folgende Regelungen enthalten:

  1. freies Rücktrittsrecht – nur fristgebunden
  2. Rücktritt bei Verzögerung des Termines der Herstellung der Bezugsfertigkeit (beidseitig wegen Ausgewogenheit).
  3. Einseitiger Rücktritt des Vermieters bei nachträglich bekannt werdenden schlechten wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters.

Neben dem Fall der vertraglichen Vereinbarung eines Vorkaufsrechtes gibt es Vorkaufsrechte, die gesetzlich angeordnet sind. Beispielsweise das gesetzliche der Gemeinden und Städte für alle Verkäufe von Immobilien auf ihrer Gemarkung.

Der Mieter hat im Fall der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung ein Vorkaufsrecht für den Fall, dass der Eigentümer die Wohnung an einen Dritten verkauft. Dies gilt sowohl für freie als auch für öffentlich geförderten Wohnraum.

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Mietrecht -Mietrechtslexikon 4-2015