Das Vorkaufsrecht räumt dem Berechtigten das Recht ein, in einen Kaufvertrag einzutreten. Keineswegs verpflichtet es den Verkäufer, die zum Verkauf stehende Immobilie nur und ausschließlich oder als Erstes dem Vorkaufsberechtigten anzubieten. Der Verkäufer schließt vielmehr mit einem beliebigen Kaufinteressenten einen Kaufvertrag ab (bei Immobilien immer nur mit notarieller Beurkundung wirksam). Nunmehr hat der Rechteinhaber des Vorkaufsrechtes die Möglichkeit, genau in diesen Vertrag an Stelle des Käufers einzutreten. Nachverhandlungen usw. sind nicht möglich. In der Praxis ist es ausreichend und erforderlich, dass sich der Vorkaufsberechtigte zum Notar begibt, um dort die zu beurkundende Erklärung abgibt, in den besagten Kaufvertrag einzutreten.
Das Vorkaufsrecht wird in aller Regel vertraglich vereinbart. Ist diese Vereinbarung in einem Mietvertrag enthalten, bedarf der gesamte Vertrag der notariellen Beurkundung (§ 311 b BGB). Wurde diese Formvorschrift nicht beachtet, so ist der gesamte Mietvertrag (nicht nur das vereinbarte Vorkaufsrecht) wegen des Formmangels im Zweifel nichtig §§ 139, 125 BGB (BGH DWW 94,283, OLG Düsseldorf, Urteil v. 25.03.2003 WM 3/2005 S. 194). Das Vorkaufsrecht kann auch als so genanntes „dingliches Recht“ im Grundbuch eingetragen werden (§1094 BGB). Nur das im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrecht ist wirklich sicher, denn das Bestehen des Rechtes ist damit bei jedem Verkauf der Immobilie für jedermann offenkundig, es kann nicht „übersehen“ werden und wirkt gegenüber jedermann. Ausnahme: Bei Zwangsversteigerungen.
Neben dem Fall der vertraglichen Vereinbarung eines Vorkaufsrechtes gibt es Vorkaufsrechte, die gesetzlich angeordnet sind. Beispielsweise das gesetzliche der Gemeinden und Städte für alle Verkäufe von Immobilien auf ihrer Gemarkung.
Der Mieter hat im Fall der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung ein Vorkaufsrecht für den Fall, dass der Eigentümer die Wohnung an einen Dritten verkauft. Dies gilt sowohl für freie als auch für öffentlich geförderten Wohnraum.
Mietrecht -Mietrechtslexikon 4-2012
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