Die mietrechtliche Definition der Begriffe Wohneinheit und Wohnung


Mietrecht: Die Definition der Begriffe „Wohneinheit“ und „Wohnung“

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) ist für die Annahme einer Wohnung für Stichtage ab 1. Januar 1974 u.a. wesentlich, dass die Räume eine von anderen Räumen eindeutig baulich getrennte, in sich abgeschlossene Einheit bilden und einen eigenen Zugang aufweisen. Außerdem ist erforderlich, dass die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume vorhanden sind (s. BFH-Urteil vom 5. Oktober 1984 III R 192/83, BFHE 142, 505, BStBl II 1985, 151).

Um von einem Zweifamilienhaus sprechen zu können ist Vorraussetzungen, dass in dem Haus zwei Wohneinheiten bestehen, die genau dies vorstehenden Voraussetzungen erfüllen. BFH 2. Senat, Urteil vom 22. Mai 2002, Az: II R 43/00

Mehrere Zimmer können als unselbständige Wohneinheit bezeichnet werden, wenn die Einheit eindeutig baulich getrennt und vom übrigen Bereich abgeschlossen ist.
Um eine selbständige Wohneinheit annehmen zu können, ist mindestens ein Aufenthaltsraum (zum Schlafen und Wohnen) erforderlich sowie Küche (Kochecke), Toilette und eine besondere Waschgelegenheit. Die Räume müssen eine Einheit bilden, jedoch ist kein eigener Zugang erforderlich.

Aus dem Urteil des BFH (siehe oben) zur Klassifizierunge eines Hauses als Ein- oder Zweifamilienhaus:
(Text wörtlich aus dem Urteil übernommen) Nach diesen Grundsätzen war das Wohngrundstück der Kläger als Einfamilienhaus zu bewerten, da es am 1. Januar 1982 keine zwei Wohnungen enthielt. Erd- und Obergeschoss stellen, jeweils für sich gesehen, keine selbständigen Wohnungen dar, weil die beiden Stockwerke nur zusammengenommen die für eine Wohnung erforderlichen Nebenräume (Küche, Bad, Toilette) aufweisen. Der Hauptwohnbereich im Erd- und Obergeschoss sowie die Wohneinheit im Dachgeschoss sind nicht als selbständige Wohnungen anzusehen; die beiden Wohneinheiten sind nicht eindeutig baulich getrennt und voneinander abgeschlossen. Die Wohnräume im Dachgeschoss sind nur über einen Zugang (Treppe) zu erreichen, der über die Diele im Erdgeschoss und über den Flur im Obergeschoss und damit über Verkehrsflächen führt, die Bestandteile der Wohneinheit im Erd- und Obergeschoss sind. Die Wohnräume im Dachgeschoss sind daher gegenüber der darunter liegenden Wohneinheit baulich nicht abgeschlossen und besitzen keinen eigenen getrennten Zugang.

Der Begriff der Wohneinheit spielt häufig eine Rolle wenn es um Steuern, Gebühren oder Abgaben (Wasser, Müll, Abwasser usw.) geht. Behörden und Versorgungsunternehmen stellen in ihren Bescheiden und Satzungen gerne auf Wohneinheiten ab und nicht auf „Wohnungen“, da der Begriff der Wohneinheit weiter gefasst ist und nicht so eng ausgelegt werden muss wie der Begriff der Wonung. So sind zum Beispiel im Falle verbrauchsabhängiger Abrechnung Kabelgebühren nach der Zahl der Wohneinheiten und nicht nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. AG Neuss, Beschluß vom 4. September 2003, Az: 72/27a II 308/02

Mietrecht 9/2012