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Insolvenzantrag des Mieters bewirkt Kündigungssperre für Wohnung.

BGH Urteil bringt Klarheit bei Mieterinsolvenz.

Stellt der Mieter einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens, so sind Vermieter nach § 112 InsO nur während der Dauer des Insolvenzverfahrens daran gehindert, das Mietverhältnis wegen des aufgelaufenen Zahlungsrückstandes zu kündigen.

Aus anderen Gründen, beispielsweise wegen einer groben Vertragsverletzung kann aber weiterhin gekündigt werden.

Entgegen anderer Meinungen gilt diese „Kündigungssperre“ nach Ansicht des BGH nicht über das Insolvenzverfahren hinaus, sondern endet mit der Beendigung des Insolvenzverfahrens oder mit dem Wirksamwerden der sogenannten Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters/Treuhänders gemäß § 109 Absatz I 2 InsO. Darunter ist Folgendes zu verstehen: Im Gegensatz zu früheren Regelungen kann der Insolvenzverwalter nach den gesetzlichen Regelungen ein Wohnraummietverhältnis von sich aus nun nicht mehr kündigen. Er kann stattdessen aber erklären, dass die Miete ab einem bestimmten Zeitpunkt vom Vermieter nicht mehr im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden kann. Diese Erklärung des Insolvenzverwalters bezeichnet man als „Enthaftungserklärung“.

Der Vermieter ist ab diesem Zeitpunkt nicht mehr gehindert, eine Kündigung des Mietverhältnisses auf Mietrückstände zu stützen, mit denen der Mieter bereits vor Stellung des Insolvenzantrags in Verzug gewesen war. Auch der BGH anerkennt, dass die Kündigungssperre nicht über das Insolvenzverfahren hinaus gilt und die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens (zum Beispiel auch bei einer Ablehnung der Eröffnung) daher auch mit Rückständen aus der Zeit vor Antragsstellung oder Verfahrenseröffnung des Insolvenzverfahrens begründet werden kann. BGH, Urteil v. 17.6.2015 – VIII ZR 19/14.

Für den Mieter bedeutet dies vereinfacht ausgedrückt, dass er im Insolvenzverfahren zwar zunächst gegen eine Kündigung des Mietverhältnisses geschützt ist, die Kündigung dann aber nach Beendigung des Insolvenzverfahrens begründet mit den alten Mietrückständen erfolgen kann, es sei denn, der Mieter bezahlt die Rückstände.

Redaktionelle Bearbeitung 9/2015 Rechtsanwalt R. Neuhäuser