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Mietrecht: die Obhutspflicht (Fürsorgepflicht) des Mieter für die Wohnung
Der Mieter muss grundsätzlich dafür sorgen, dass alle voraussehbaren Schäden in der Wohnung verhindert werden. Er muss die Wohnung pfleglich behandeln und dafür sorgen, dass auch seine Besucher die Wohnung pfleglich behandeln.
Beim Einbau von Zubehör und bei der Einrichtung darf die Bausubstanz des Gebäudes darf auf keinen Fall beieinträchtigt werden, der Mieter ist aber zum Beispiel berechtigt >>>Dübbellöcher zu bohren oder Bilder aufzuhängen usw. Sonderfall >>> Badfliesen.
Die Obhutspflicht im Mietrecht betrifft alle Teile des Hauses, als auch Gemeinschaftsanlagen, soweit diese für den Mieter zugänglich sind. Die Obhutspflicht muss der Mieter auch dann erfüllen, wenn er die Wohung vorübergehend oder – z. B. gegen Ende des Mietverhältnisses gar nicht mehr nutzt. Für alle Schäden, die aufgrund einer Verletzung dieser Sorgfaltspflicht dem Vermieter entstehen, haftet der Mieter auf Schadensersatz.
Besucher oder Freunde „passen auf“:
Wer einen Besucher damit beauftragt – auch vorübergehend – auf die Wohnung „aufzupassen“ haftet selbst für den Besucher oder den Freund / Freundin, der von der Rechtsprechung als Erfüllungsgehilfe des Mieters angesehen wird. Der Mieter kann die Schuld an einem Schaden somit nicht auf den Besucher abwälzen und den Vermieter auf die Verantwortung des Besuchers verweisen (OLG Bamberg Urteil v. 4. Dezember 1997, OLG Düsseldorf Urteil v. 18. Februar 1988 Az. 10 U 137/87 mit weiteren Nachweisen).
Einige Beispiele für Obhutsverletzungen im Mietrecht (Mieter haftet für Schäden)
- Ungezieferbefall – Anzeigepflicht (LG Hamburg Urteil v. 9. März 1999)
- Verhinderung einer Ölkontamination ( LG Frankfurt Urteil v. 11. Juni 1997)
- Waschmaschinenschlauch platzt während Abwesenheit (die Waschmaschine war neuwertig!) (Ag Hadamar Urteil v. 21.12.1995) >>>Wasserschaden
- Verursachung eines Wohnungsbrandes durch Rauchen
- Frostschäden im Winter wegen fehlender Beheizung. (BGH WM 72,25)
Verlust der Haus- u. Wohnungsschlüssel. >Zur Ersatzpflicht bei Schließanlagen >>> Schlüssel
Abwesenheit/ Urlaub des Mieters
Wenn keine Besonderheiten bestehen, wird es in der Regel als ausreichend angesehen, wenn der Mieter Nachbarn oder Freunden einen Wohnungsschlüssel übergibt, damit diese in gewissen Zeitabständen die Wohnung betreuen können. Der Vermieter oder Hausmeister, Hausverwalter ist in jedem Fall davon zu unterrichten, wo der Schlüssel hinterlegt ist. (BGH WM 72, 25). Der Mieter haftet aber selbst, wenn solche Freunde und Bekannten durch Nachlässigkeit einen Schaden verursachen (siehe oben). Der Mieter hat auch dafür zu sorgen, dass alle Mietvertraglichen Pflichten wie zum Beispiel die Räum- und Streupflicht im Winter oder die Kehrwoche erfüllt werden.
Der Mieter, der auf dem Balkon der Mietwohnung bepflanzte Blumentöpfe abstellt, muß auf Grund seiner Obhutspflicht Vorsorge treffen, daß auch während seiner Urlaubsabwesenheit die Balkonabflüsse nicht durch abfallende Blätter verstopft werden. LG Berlin, Urteil vom 19. Januar 1981, Az: 61 S 344/80
Eine Untervermietung , z.B. während eines Urlaubs an einen Dritten ist ohne Zustimmung des Vermieters nicht zulässig (§ 540 Abs 1 BGB). Der Vermieter kann die Zustimmung zur Untermiete auch generell im Vertrag eingeräumt haben. Die Möglichkeit, sich wegen der Untermiete auf ein berechtigtes Interesse daran zu berufen, um es gegen den Willen des Vermieters durchzusetzen gibt es seit der Mietrechtsreform 2001 nicht mehr. Dabei kann aber die vorübergehende Aufnahme eines Bekannten für die Dauer der Abwesenheit in aller Regel nicht als Untermiete gewertet werden.
Mietrecht 04 – 2012 Mietrechtslexikon