Mietrecht: Wohnungsschlüssel, Schlüsselverlust, Schließanlage


Übergabe der Wohnungs- und Hausschlüssel

Beim Einzug ist der Vermieter ohne ausdrückliche Absprache mit dem Mieter oder einen individuellen Regelung (keine Formularvertrag) mietrechtlich nicht berechtigt Schlüssel für die Wohnung des Mieters zurückzubehalten (LG Kassel WM 1973, 103). Der Vermieter darf auch keine Schlüssel zu der Wohnung nachträglich anfertigen. Das gilt auch für das Garagentor (AG Köln WM 96 , 756). Der Vermieter muss sämtliche in seinem Besitz befindlichen Schlüssel zu der Wohnung an den Mieter herausgeben. Tut er dies nicht, so hat der Mieter einen Herausgabeanspruch, den er auch gerichtlich durchsetzen kann (AG Tecklenburg WM 1991, 579). Bei unbefugtem Betreten der Wohnung durch den Vermieter liegt Hausfriedensbruch vor, der nach einer entsprechenden Strafanzeige mit Strafantrag auch strafrechtlich verfolgt wird. Im Falle eines Hausfriedensbruchs steht dem Mieter das Recht zu, die Wohnung fristlos zu kündigen. Für etwa eintretenden Schäden (Umzugskosten usw. Details siehe >>> Schadensberechnung ist der Vermieter dann verantwortlich.

Schlüsselübergabe durch den Mieter

nach Räumung siehe >>>Schlüsselrückgabe

 

Schadensersatz bei Schlüsselverlust (Ersatz der Kosten für neue Schließanlage)

Mieter, die einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren haben, sind im Rahmen des Schadensersatz verpflichtet, die Kosten des Austauschs der geamten Anlage (nebst aller Schlüssel) zu bezahlen. Dabei können bei entsprechend großen Anlagen schnell sehr hohe Beträge zusammenkommen. Verfügt der Mieter über eine Haftpflichtversicherung, so übernimmt diese regelmäßig den Schaden. Jetzt hat auch der BGH hat die Ersatzpflicht des Mieters dem Grunde nach mit Urteil vom 5. März 2014 – VIII ZR 205/13 bestätigt.

Voraussetzung für die Ersatzpflicht des Mieters ist:

  1. Der Verlust des Schlüssels muss dem Mieter zuzurechnen sein d.h. er muss den Verlust des Schlüssels verschuldet haben. Wird ein Schlüssel bspw. bei einem Einbruch gestohlen, so liegt kein Verschulden des Mieters vor (… es sei denn, er hätte eine Türe offen stehen lassen…).
  2. Ein Mißbrauch des Schlüssels darf nicht ausgeschlossen sein. Fällt der Schlüssel bspw. bei einer Seereise ins Meer, oder unwiederbringlich in einen Straßengulli, besteht keine Gefahr des Mißbrauchs und damit keine Gefährdung der Sicherheit des Hauses.
  3. Der Vermieter muss die Schlösser und Schlüssel tatsächlich auch ausgetauscht haben.

 

Nach der BGH als weitere Bedingung für die Ersatzpflicht des Mieters die Forderung aufgestellt hat, dass der Vermieter die Schlösser auch tatsächlich ausgetauscht hat, ergibt sich nun für Mieter (oder deren Versicherung), die bereits bezahlt haben, die Möglichkeit der Rückforderung, sofern noch keine Verjährung eingetreten ist.

Klauseln im Mietvertrag zum Schlüsselverlust

Eine unangemessene Benachteilung (§ 307 BGB) des Mieter dürfte dann vorliegen, wenn seine vorstehenden Rechte in einem Formular-Mietvertrag eingeschränkt werden (so beispielsweise bereits die ältere Entscheidung des LG Berlin, Urteil vom 02.05.2000 (Schlüsselverlust) – 64 S 551/99 = ZMR 2000, 535). Eine entsprechende Vertragsklausel wäre also mit großer Wahrscheinlichkeit unwirksam. Zu dieser Frage liegt bisher keine höchstrichterliche Entscheidung vor. Mieter, die bereits die Kosten für eine neue Schließanlage bezahlt haben, können Geld zurück fordern, solange der Vermieter die Schließanlage noch nicht ersetzt hat.

>>>Schlüsselrückgabe

Mietrecht 09- 2014 Mietrechtslexikon