Die Verjährung mietrechtlicher Ansprüche

Mietrecht: die Verjährung mietrechtlicher Ansprüche

Die monatliche Miete:

Forderungen des Vermieters auf Mietzins verjähren innerhalb von 3 Jahren (§ 195 BGB). Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter Kenntnis erlangt. ( § 199 Abs 1 Nr 1 u. 2 BGB).

Beispiel: Für Mietrückstände aus Februar, März 2012 beginnt die Verjährung am 31. Dezember 2012 – verjährt sind die Ansprüche dann nach Ablauf von 3 Jahren also am 1. Januar 2016.

Wenn es um die Forderung auf Rückzahlung zu viel bezahlter Miete geht, etwa weil der Vermieter die Wohnfläche größer als sie tatsächlich ist angegeben hatte, ist die Frage ab wann der Mieter Kenntnis von der Flächenabweichung erlangt hat für die Höhe möglicher Ansprüche entscheidend.

Nach Ansicht des AG Bonn (Urt. v. 18.04.2012 – 203 C 55/11) kommt es für die Beurteilung der Frage, ob der Mieter Kenntnis von einer Wohnflächenabweichung hat nicht darauf an, dass er die Wohnfläche in Quadratmetern ausrechnet oder ausmisst, sondern lediglich darauf, dass ihm die konkreten Längen, Breiten und Höhen der von ihm bewohnten Räume in tatsächlicher Hinsicht bekannt sind. Die Verjährungsfrist von 3 Jahren läuft nach dieser Ansicht regelmäßig bereits ab dem Einzug des Mieters. Anderer Ansicht (mit guten Argumenten) ist in dieser Frage das LG Krefeld (2. Zivilkammer, Urteil vom 07.11.2012 – 2 S 23/12), nach seiner Meinung sei es für die Annahme einer Kenntnis im Sinne des § 199 BGB vielmehr erfoderlich, „dass die Mieterin von der Kantenlänge aller Räume und deren Raumhöhe Kenntnis habe, was regelmäßig das Ausmessen der Räume voraussetze“.

Betriebs- und Nebenkosten

Die Verjährungsfrist ist aber von der Ausschlussfrist bei der Betriebskostenabrechnung zu unterscheiden.

Der Vermieter ist verpflichtet, alle Nebenkosten – soweit er diese fordern will – innerhalb eines Jahres nach Abschluss der vorangegangenen Periode abzurechnen.

Zur Erläuterung ein Beispiel: die Nebenkosten aus dem Zeitraum vom 01.01.2012 bis 31.12.2012 muss der Vermieter bis spätestens 31. 12. 2013 abgerechnet haben. Eine verspätete Abrechnung schließt die Geltendmachung aus. Es kann aber auch eine andere Abrechnungsperiode gewählt sein z. B. vom 01.05. bis 30.04. eines jeden Jahres – dann muss die Abrechnung bis 30.04. des Folgejahres beim Mieter eingegangen sein (siehe >>> Ausschlußfrist ).

Hat der Vermieter innerhalb der Frist eine ordnungsgemäße Abrechnung erteilt, dann gilt für Forderungen des Vermieters auf Nachzahlungen von Betriebs- oder Nebenkosten wieder die reguläre Verjährungsfrist von 3 Jahren ( § 195 BGB). Dabei beginnt die Verjährungsfrist immer mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den Anspruch begründenden Tatsachen Kenntnis erlangt ( § 199 Abs 1 Nr 1 u. 2 BGB), in diesem Fall also mit Schluss des Jahres, in welchem der Vermieter eine ordnungsgemäße Abrechnung erteilt hat.

Eine Mietzinsforderung, die beispielsweise von August bis September 2010 entstanden ist verjährt mit Ablauf des Jahres 2013 (am 31.12.2013). Wird die Forderung aber vorher gerichtlich geltend gemacht oder durch den Mieter anerkannt, so tritt eine Hemmung der Verjährungsfrist ein.

Diese Ausschlussfrist bei Betriebskosten gilt grundsätzlich nur für die Vermietung von Wohnraum, nicht für vermietete Gewerbeobjekte. Insoweit (bei gewerblichen Objekten) gilt die allgemeine Verjährungsfrist von 3 Jahren gem § 195 BGB.

Bereicherungsrechtliche Ansprüche

Bereicherungsrechtliche Ansprüche unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren (§ 199 BGB). Eine Bereicherung liegt regelmäßig vor, wenn einer der Partner des Mietverhältnisses auf Kosten des jeweils anderen etwas ohne rechtlichen Grund erlangt hat. Einfacher ausgedrückt: Nimmt der Mieter eine Zahlung vor, ohne dazu rechtlich verpflichtet zu sein (weil er bspw. von fälschlicherweise von der Wirksamkeit einer Klausel im Mietvertrag ausgeht), so leistet er ohne Rechtsgrund (der Rechtsgrund ist weggefallen). Dieser Umsatz berechtigt den Mieter grundsätzlich zu einer Rückforderung des geleisteten.

Ausnahme: kurze 6-monatige Verjährungsfrist(!) des § 548 BGB

Nur die sehr kurze mietrechtliche Verjährungsfrist hat einen Vermieter davor bewahrt, über 7.000 an einen ehemaligen Mieter zurück zahlen zu müssen. Der hatte nämlich an den Vermieter 7.320 € als Abgeltung für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen bezahlt, obwohl er dazu gar nicht verpflichtet war. Die entsprechende Klausel mit der Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen in seinem Mietvertrag war nämlich unwirksam. Als er den Irrtum bemerkte klagte der Mieter zwar noch vor Ablauf der der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren auf Rückzahlung, dennoch verlor er den Rechtsstreit. Der BGH ( Urteil v. 20.06.2012 Az VIII ZR 12/12) entschied, dass auch solche Bereicherungsansprüche der mietrechtlichen kurzen Verjährung von nur sechs Monaten unterfallen.

Die gleiche kurze Verjährungsfrist gilt, wenn der Mieter Ersatz für Schönheitsreparaturen vom Vermieter verlangt, die er hätte gar nicht ausführen müssen ( BGH, Urteil v. 04.05. 2011 – VIII ZR 195/10.

Schadensersatzansprüche

Ersatzansprüche des Vermieter wegen Verschlechterung der Sache oder Veränderung verjähren in 6 Monaten (Ausnahme beachten – siehe weiter unter). Die Verjährungsfrist beginnt jedoch erst ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter freien Zugang zu dem Mietobjekt erhält um die Wohnung untersuchen zu können (§ 548 Abs. 1 Satz 2 BGB) ( BGH WM 2000, 419) . Sonstige Verwendungen des Mieters für die Mietwohnung sowie der Anspruch auf Wegnahme einer Einrichtung, mit der der Mieter die Wohnung versehen hat, verjähren ebenfalls innerhalb von 6 Monaten, gerechnet ab Beendigung des Mietverhältnisses.

Ersatzansprüche des Vermieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache (Schäden) verjähren in 6 Monaten. Die Verjährung beginnt in diesem Fall mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter das Mietobjekt zurückerhält. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB; BGH WM 2000, 419. Das gilt auch für den Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen ( LG Kassel WM 1989, 135, – OLG Koblenz – 9 U 1480/00-).

Ein Beispiel zur Berechnung der genauen Frist, entnommen aus dem Urteil des BGH vom 19.01.2005 – VII ZR 114/04

Das Mietverhältnis endete aufgrund der Kündigung am 28 Februar. Die Mieter übergaben die Wohnung am 1. März. Der Vermieter forderte den Mieter dazu auf, Schönheitsreparaturen die der Mieter nicht ausgeführt hatte, noch durchzuführen. Dem gab der Mieter jedoch keine Folge, sodass der Vermieter einen Handwerker beauftragte, und anschließend Ersatz der Kosten in Höhe von rund 5.000 € vom Mieter verlangte. Der Mieter bezahlte trotz Mahnung nicht. Daraufhin reichte der Vermieter am 10. September Klage ein, die dem Mieter vom Gericht am 17. September zugestellt wurde. Die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche waren am 2. September verjährt (der September war Sonntag, daher läuft die Frist erst am 2.9. (Montag) ab). Die bereits nach Fristablauf eingereichte Klageschrift konnte die Verjährung nicht hemmen (§ 204 Abs 1 Nr 1 BGB, §§ 167, 253 ZPO). Der BGH betont zu diesem Fall, dass die Verjährungsfrist nicht erst mit der Entstehung der Anspürche zu laufen beginne, sondern stets mit der Rückgabe der Wohnung durch den Mieter.
Beachten sollte man dabei, dass der Lauf der Verjährung nicht durch ein einfaches Schreiben des Mieters oder Vermieters unterbrochen werden kann. Eine Unterbrechung der Frist tritt aber ein, wenn der Mieter den Schaden vor Fristablauf anerkennt oder wenn der Vermieter eine gerichtliches Verfahren anstrengt und die Klage oder eine Beweissicherungsverfahren dem Mieter vor Ablauf der Frist zugesteltt wird.

Die Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren ebenso in 6 Monaten. ( § 548 Abs 2 BGB), auch diese Frist läuft bereits ab Beendigung des Mietverhältnisses.

Ausnahme – bei Verjährung von Schadenersatzansprüchen

Seit der Entscheidung des BGH (Urteil vom 29. Juni 2011 – VIII ZR 349/10) gilt aber eine Ausnahme für Schadensersatzansprüche einer WEG gegenüber dem Mieter einer Eigentumswohnung. Nach Ansicht des BGH soll die kurze mietrechtliche Verjährungsfrist von 6 Monaten (§ 548 BGB) hier nicht gelten, denn zwischen dem Mieter und der WEG habe kein Mietverhältnis bestanden.

Hemmung der Verjährung durch Verhandlungen

Durch § 203 BGB ist seit dem 1.1.2002 (Schuldrechtsreform) die Verhandlung zwischen den Parteien als genereller Hemmungstatbestand eingeführt. Hemmung bedeutet, dass die Verjährung mit Eintritt des Hemmungsgrundes zum Stillstand kommt. Die Frist läuft nicht weiter. Nach Wegfall des Hemmungsgrundes läuft die Verjährungsfrist weiter (§ 209 BGB). Unter Verhandlungen ist jeder Meinungsaustausch zu verstehen, sofern nicht erkennbar ist, dass die Verhandlungen über eine Ersatzpflicht sofort abgelehnt wurden (BGH Urteil vom 04.02. 1987 – VIII ZR 355/85). Erweckt der Schuldner den Eindruck, dass er die Argumente des Gläubigers einer Prüfung unterzieht, so liegt darin bereits ein Verhandeln, das zu einer Hemmung der Ansprüche führt (OLG Hamm Urteil vom 5.11.1985 – 4 U 89/85, ZMR 1986, 200, 201). Ebenso kann in der Erklärung des Schuldners, er wolle dem Gläubiger seinen Standpunkt erläutern, dass der Anspruch verjährt sei, der Beginn von Verhandlungen zu sehen sein (BGH Urteil v. 13.05. 1997 – VI ZR 181/96).

Zu beachten ist, dass die Verjährung bei einer Hemmung frühestens 3 Monate nach Ende der Hemmung einterten kann (§ 203 Satz 2 BGB), dies kann also faktisch zu einer Verlängerung der Verjährungsfristen führen.

Besonderheit Staffelmietvertrag

Wurde ein rechtlich wirksamer >>>Staffelmietvertrag abgeschlossen, so wird beginnend ab den dort festgelegten Zeitpunkten eine Miete in der jeweils festgelegten Höhe geschuldet. Bezahlt der Mieter zum Beispiel aufgrund eines Versehens die erhöhte Miete nicht, so schuldet er dennoch den restlichen Mietzins bis zur jeweils vereinbarten Höhe. Eine gesonderte Aufforderung des Vermieters zur Mietzahlung ist nicht erforderlich. Auch diese Ansprüche verjähren innerhalb von 3 Jahren. Der Vermieter kann also alle Beträge, die nicht verjährt sind zur Zahlung nachfordern. Bloße Untätigkeit des Vermieters sowie bloßer Zeitablauf reichen für sich genommen nicht aus, um eine Verwirkung der Ansprüche (vor Ablauf der Verjährung) eintreten zu lassen ( LG Saarbrücken WM 85, 349). Eine Kündigung des Vertrages wegen der Mietrückstände würde jedoch im Falle eines Staffelmietvertrages gem § 242 BGB zunächst eine erfolglose Abmahnung erfordern.

Mietrecht 04 – 2015 Mietrechtslexikon