Stromversorgung der Wohnung, Modernisierungsanspruch des Mieters


Modernisierungsanspruch des Mieters bezüglich von Stromkabeln und der Stromversorgung

Der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Wohnung, der mangels konkreter vertraglicher Vereinbarungen nach der Verkehrsanschauung zu bestimmen ist, muß auch bei der Anmietung einer unrenovierten Wohnung in einem Altbau einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt (Schmidt- Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 535 BGB, Rdnr. 172; Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rdnr. B 1181; Sternel, aaO, Kap. II Rdnr. 14; vgl. auch OLG Frankfurt am Main, NZM 1998, 150)

Ohne dass hierzu seitens der Gerichte noch Sachverständige bemüht werden, wird allgemein davon ausgegangen, dass eine Absicherung der Leitungen mit 6 Ampere alles andere als zeitgemäß ist. AG Schöneberg, Urteil vom 30. Mai 1989, Az: 16 C 727/88. Auch in einer Altbauwohnung muss der folgende vom BGH (Urteil vom 26. Juli 2004 Az: VIII ZR 281/03) Mindeststandard gegeben sein, ansonsten liegt ein Sachmangel vor. Der Mieter ist dann berechtigt, vom Vermieter die Herstellung dieses Mindeststandards zu verlangen. Nach der Verkehrsanschauung umfaßt mangels abweichender Vereinbarung der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung, dass zumindest ein größeres Haushaltsgerät wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine und gleichzeitig weitere haushaltsübliche Elektrogeräte wie etwa ein Staubsauger in der Wohnung benutzt werden können. Zu einer zeitgemäßen Wohnnutzung gehört außerdem, dass das Badezimmer über eine Stromversorgung verfügt, die nicht nur eine Beleuchtung, sondern auch den Betrieb von kleineren elektrischen Geräten über eine Steckdose ermöglicht. Siehe auch >>> Sachmangel. Das kann allerdings nur für den Fall gelten, dass der Mieter in eine Wohnung einzieht, ohne von dem desolaten Zustand der Stromversorgung Kenntnis zu haben, da alle Gewährleistungsrechte des Mieters ansonsten ausgeschlossen sind ( § 536 b BGB). Siehe dazu auch >>> Übergabeprotokoll.

Wohnt der Mieter schon lange in der selben Wohnung, und hat sich daher der Mangel infolge des Fortschritts der Technik ergeben, so sieht der überwiegende Teil der Literatur und die Rechtsprechung – mit teilweise unterschiedlicher Begründung – einen Modernisierungsanspruch des Mieters als gegeben an. Der Vermieter ist aufgrund seiner Verpflichtung zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs angehalten, auf seine Kosten einen stärkeren Stromanschluß zu verlegen (Erman-Schopp, §§ 536 a.F. BGB Rn. 23; 537 a.F. BGB Rn. 8; Staudinger-Emmerich, § 537a.F. BGB Rn. 19; Sternel, a.a.O. II 42, 202, 220; LG Hannover ZMR 1967, 338; a.A. Münchener Kommentar-Voelskow, § 535 BGB Rn. 53; Soergel-Kummer, § 535 BGB Rn. 178; Staudinger-Emmerich, § 535 Rn. 49) (AG Schöneberg, Urteil vom 30. Mai 1989, Az: 16 C 727/88). Als ausreichend wird dabei die Neuherstellung einer Stromabsicherung mit 25 Ampere bei entsprechenden Leitungsquerschnitten angesehen. Der Mieter kann also auch im bestehenden Altmietverhältnis im Einzelfall eine verbesserte Absicherung der Stromversorgung vom Vermieter fordern, um den zeitgemäßen Mindeststandard elektrischer Haushaltsgeräte nutzen zu können. Quelle: Grundeigentum 1989, 1001-1005.

Die Wohnung ist allerdings dann nicht mangelhaft, wenn der Mieter eine vorhandene Gasversorgung nicht nutzt und statt dessen einen Elektroherd verwendet, der zu einer Überlastung des Stromnetztes führt. (AG Köln, Urteil vom 17.10.2005 – 222 C 210/05)

Duldungspflicht des Vermieters ( Modernisierung durch den Mieter)

Der Vermieter darf dem Mieter nicht ohne zwingenden Grund die verbesserte Nutzung des Mietobjekts verweigern, insbesondere nicht die Durchführung baulicher Maßnahmen, die im Zusammenhang mit dem Wohnzweck und der Lebensführung des Mieters stehen, wie etwa ein Badeinbau, die Änderung der Heizungsart, die Verfliesung von Bad und Küche, Einbau zeitgemäßer Elektroleitungen). Prinzipiell bedarf der Mieter zur Durchführung solcher Arbeiten zwar der Zustimmung des Vermieters (LG Berlin Urteil vom 8. Februar 2002 , Az: 64 S 355/0), der Vermieter darf die Zustimmung aber nicht verweigern.

Der Vermieter ist zur Duldung solcher Mietermodernisierung jedenfalls dann verpflichtet, wenn die Maßnahmen zu einer erheblichen Verbesserung der Wohnqualität führen und nur minimale Eingriffe in die Substanz verursachen, welche mit geringen Mitteln wieder beseitigt werden können. Der Mieter hat dann ein berechtigtes Interesse an den Modernisierungsmaßnahmen, welches das Interesse des Vermieters an der Substanzerhaltung überwiegt. Geringfügige Eingriffe bewegen sich noch innerhalb des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache und müssen vom Vermieter auch ohne ausdrückliche Zustimmung hingenommen werden. ( Einbau eines Türspions und einer zusätzlichen Klingenleitung LG Berlin Urteil vom 13. Juli 1984 , Az 65 S 3/84)

Der Mieter sollte aber zugleich immer auch eine Regelung bezüglich seiner >>>Rückbaupflicht treffen (schriftlich), ansonsten kann es später bei einem Umzug zur Streitigkeiten kommen. Beim Einbau neuer Stromleitungen durch den Mieter besteht jedoch kein nachvollziehbares Interesse des Vermieters an einem Rückbau, so dass der Vermieter später keinen Rückbau verlangen kann ( LG Berlin Urteil v. 11.12.1998, Az 63 S 240/98). Da sich der Einbau neuer Leitungen wertsteigernd auf das Objekt auswirkt, dürfte der Vermieter – je nach Einzelfall – zur Zahlung einer Entschädigung gemäß § 539 BGB an den Mieter verpflichtet sein. Siehe >>> Einbauten Mieter

Folgen einer unberechtigten Stromentnahme

Entnimmt der Mieter durch Manipulation an der Anlage zur Stromversorgung der Wohnungen des Hauses elektrische Energie, ohne den Vermieter hiervon zu unterrichten, um das nichtbeheizte Badezimmer seiner Wohnung gegen Frostschäden aufzuheizen, ist die fristlose Kündigung begründet. AG Potsdam, Urteil vom 6. Oktober 1994, Az: 26 C 205/94 Quelle: WuM 1995, 40

Mietrecht 04 – 2015 Mietrechtslexikon