Rechte des Mieters bei einem Mangel der Wohnung

Mietrecht: Sachmängelhaftung

Den juristischen Begriff des Sachmangels will ich zunächst an einem Beispiel aus dem Kaufrecht verdeutlichen: Sie kaufen in einem Elektromarkt eine neue Waschmaschine. Natürlich ist der Verkäufer dafür verantwortlich, dass die Waschmaschine, wenn Sie in Betrieb genommen wird, auch einwandfrei funktioniert. Nun stellt sich heraus, dass die Trommel der Maschine undicht ist und die Heizung nicht funktioniert. Damit eignet sich die Maschine nicht zu dem im Vertrag vorausgesetzen Verwendungszweck, dem Waschen von Wäsche. Die Waschmaschine ist deshalb nicht frei von Mängeln ( § 434 Abs 1 Nr 1 BGB). Ihre Rechte als Käufer ergeben sich im Falle eines solchen Mangels aus § 437 BGB, d.h. als Käufer können Sie zum Beispiel die Ersatzlieferung einer mangelfreien Waschine verlangen oder der Kaufpreis mindern usw.

Im Mietrecht ist dies bei der Anmietung einer Wohnung oder eines gewerblichen Objektes oder einer Sache (Auto, Baumaschinen) im Prinzip genau das Gleiche, nur etwas anders, da man eine Wohnung eben nicht wie eine Waschmaschine einfach dem Vermieter zurückbringen kann.

Grundsätzlich ist der Vermieter rechtlich dazu verpflichtet, alle am Mietobjekt auftretenden Mängel umgehend zu beseitigen. Auf ein Verschulden kommt es dabei nicht an. Der Vermieter muss also zum Beispiel auch die von einem unbekannten Einbrecher zerstörte Scheibe auf seine Kosten ersetzen.

Ausnahme von der Vermieterhaftung – die „Opfergrenze“ Besonderheit Eigentumswohnung

Von dem Grundsatz der Verpflichtung des Vermieters vorhande Mängel am Mietobjekt zu beseitigen gibt es eine Ausnahme, dazu der folgende Beispielfall: (Hinweis: Im Bereich der gewerblichen Miete ist es möglich den Mietvertrag so zu gestalten, dass die Haftung auf den Mieter angewälzt wird – gilt nicht für die Wohnrauvermietung).

Eine herbe Niederlage mussten die Mieter einer Eigentumswohnung in einem Verfahren vor dem Bundesgerichtshof (BGH) einstecken (Urteil vom 20. 07. 2005 -VII ZR 342/03). Sie hatten ihren Vermieter auf Beseitigung von Mängeln verklagt und deswegen auch bereits die Miete gemindert.

Die Wohnung wies im Bereich des gemeinschaftlich genutzten Eigentums erheblich Mängel auf: Da die Bodenwanne des Gebäudes nicht wasserdicht ausgeführt worden war, kam es im Durchgangsbereich zur Tiefgarage immer wieder zu regelrechten Wassereinbrüchen, sodass es zum Teil nicht möglich war, das geparkte Auto trockenen Fußes zu erreichen.

Eine Mangelbeseitigungspflicht des Vermieters bestehe in diesem Fall nicht stellte der BGH fest. Diese Pflicht entfalle regelmäßig, wenn der dazu erforderliche Aufwand die „Opfergrenze“ so wie in diesem Fall übersteige. Eine vollständige Behebung der Mängel hätte einen Kostenaufwand von rund 100.000 € erfordert.

Im Übrigen könne der Eigentümer einer einzelnen Wohnung aber auch nicht ohne weiteres dazu verurteilt werden, Arbeiten am Gemeinschaftseigentum auszuführen, denn dazu sei der Eigentümer ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft nur ein Ausnahmefällen (bei konkret drohendem Schadenseintritt) berechtigt. Die Eigentümergemeinschaft entscheidet über Baumaßnahmen nach billigem Ermessen. Entspricht eine Maßnahme nicht dem Interesse der Gesamtheit aller Eigentümer, kann sich ein einzelner Eigentümer nicht durchsetzen. Daher komme eine Verurteilung in diesen Fällen nicht in Betracht, so der Bundesgerichtshof.

Die grundsätzlichen Rechte des Mieters bei Sachmängeln

Wenn an einem Mietobjekt ein Mangel auftritt, so hat der Mieter folgende vier Rechte, sofern ihm der Mangel nicht bekannt ist oder grob fahrlässig unbekannt geblieben ist: (Zur Kenntnis des Mieters vom Mangel siehe unten)

(1) Wenn die Benutzung nicht mehr möglich ist (Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Zweck ist aufgehoben) § 536 BGB. (Beispiel: Wohnungsbrand) Folge : Der Mieter braucht überhaupt keine Miete mehr zu bezahlen.

(2) Wenn die Benutzung eingeschränkt möglich ist (Beispiel: in einem Zimmer tropft Wasser von der Decke, die anderen Zimmer sind aber trocken) Folge: Der Mieter braucht nur eine herabgesetzte Miete zu tragen (Mietminderung).

(3) Wenn der Vermieter den Schaden verursacht hat (Beispiel: Der Wohnungsbrand ist durch eine schadhafte Elektroleitung entstanden – der Vermieter kannte den Mangel). Der Mieter kann Schadensersatz (z.B. Kosten eines Hotels, einer Ersatzwohnung, Umzugskosten) verlangen ( § 536 a BGB). Dieses Recht hat der Mieter zusätzlich zum Minderungsrecht. Der Mieter braucht also im Beispielsfall bei einem Brand keine Miete mehr bezahlen und kann zusätzlich Schadensersatz verlangen.

(4) Wenn der Vermieter den Wohnungsmangel nach Aufforderung und Fristsetzung nicht beseitigt: Der Mieter kann den Mangel selbst beheben oder beheben lassen, und die Aufwendungen dafür vom Vermieter verlangen (§ 536 a BGB). Er kann die Kosten auch von der Miete abziehen – d.h. gegen die zukünftigen Mietzinsanspürche aufrechnen. Details siehe >>> Aufwendungsersatz

Die juristische Mangeldefinition

Ein Mangel im Sinne der juristischen Definition liegt immer dann vor, wenn der Ist-Zustand der Wohnung vom Soll-Zustand abweicht. Der Ist-Zustand der Wohnung ist der tatsächliche Zustand im Zeitpunkt der Beurteilung. Der Soll-Zustand ist der Zustand der Wohnung, wie er nach dem Mietvertrag und den sonstigen Parteivereinbarungen sein soll. Nicht jede in einem Mietvertrag enthaltenen Beschreibung gilt aber gleich als Vereinbarung, es gibt auch Erklärungen, die nur beschreibenden Charakter haben.
Beispiele: Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag ist eine Vereinbarung, weicht die tatsächliche Fläche von der im Vertrag angegebenen Fläche ab, so liegt ein Mangel vor. (Urteil des LG Köln 10. Zivilkammer, vom 29. Januar 2003, Az: 10 S 237/02 ). Die Bezeichnung „Luxuriöse 4-Zi Whg“ wäre nur eine Beschreibung ohne weitere rechtliche Bedeutung.

Die Lage der Wohnung – zum Beispiel im Dorfgebiet – oder in der City – an einer Haupt-Verkehrsachse – in einer ruhigen Wohngegend – wird stillschweigender Vertragsbestandteil. Ändert sich also die Lage später nach dem Einzug, ohne dass dies vorher dem Mieter bekannt gewesen wäre, so kann dadurch ein Wohnungsmangel entstehen. Die Wohnung hat dann nicht mehr in dem im Mietvertrag vorausgesetzen „Soll-Zustand“.
Beispiel: Die Wohnung befindet sich in einer ruhigen Wohngegend. Nach einigen Jahren wird eine stark befahrene Straße durch das Wohngebiet gebaut. Weiteres Beispiel: Eine Metzgerei oder Pizzeria mit intensiver Geruchsbelästigung zieht im Erdgeschoß ein, die Räume waren bisher nicht gewerblich genutzt gewesen. Kein Mangel dagegen, wenn das Erdgeschoß bereits immer auch beim Einzug gewerblich genutzt war. Der Mieter muss dann immer damit rechnen, dass zum Beispiel eine wenig beeinträchtigenden Arztpraxis auszieht, und die Räume dann anders genutzt werden.

Verlust der Rechte des Mieters (§ 536 b BGB)

1. Der Mieter verliert seine Gewährleistungerechte wegen Wohnungsmängeln, wenn er die Mängel gekannt hat:

An Beispielen einfach erklärt: Der Mieter, der eine Wohnung, die in der Nähe eines Bauernhofes liegt, anmietet, kann sich später nicht wegen Geräuschen, Insekten oder Gerüchen auf eine Beeinträchtigung seiner Wohnung berufen. Das gilt selbst dann, wenn der landwirtschaftliche Betrieb erweitert wird. Denn auch mit einer solchen, im Rahmen des Vorhersehbaren liegenden Entwicklung, konnte und musste der Mieter rechnen. Ausgenommen sind nur ganz unvorhergesehene Fälle. Mieter können daher in aller Regel deswegen keine Ansprüche auf Mietminderung oder sonstige Mängelansprüche gegenüber dem Vermieter geltend machen. Anderes Beispiel: Der Mieter zieht in eine Wohnung mit verschlissenem Teppichboden ein. Der Vermieter weißt ihn darauf hin, dass er nicht beabsichtige den Boden zu erneuern. Der Mieter kann später nach dem Einzug nicht die Erneuerung des Bodens vom Mieter verlangen oder die Miete mindern.

2. Der Mieter verliert seine Gewährleistungsrecht wegen Wohnungsmängeln auch dann, wenn ihm die Mängel aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sind (vgl § 536 b BGB):

Der Mieter kann wegen derjenigen Mängel der Mietsache nicht mehr mindern, die er infolge grober Fahrlässigkeit nicht erkannt hat. Der Mieter handelt grob fahrlässig, wenn er die erforderliche Sorgfalt bei Vertragsabschluß in einem ungewöhnlichen hohen Maß verletzt und dasjenige unbeachtet läßt, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. (= wörtlich zitiert aus dem Urteil des BGH vom 28.11. 1979 NJW 1980,778). Dazu reicht es zum Beispiel aus, dass er die Wohnung bezieht, ohne sie zuvor besichtigt zu haben, wenn die Mängel bei einer Besichtigung ohne weiteres erkennbar gewesen wären. LG Berlin, Urteil vom 8. November 1994 , Az: 64 S 189/94. Den Mieter trifft aber grundsätzlich keine Prüfungspflicht, nach Mängeln braucht er sich nicht erkundigen (BGH a.a.o.).

Bevorstehende Bauarbeiten: Die Regelung des § 536 b BGB setzt voraus, dass der Mieter positive Kenntnis von dem Mangel hat. Nach obergerichtlicher Rechtsprechung genügt es zwar, wenn der Mieter die Umstände kennt, aus denen sich die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs ergibt. Weiß der Mieter vor Vertragsschluss, dass in der unmittelbaren Nachbarschaft eine Großbaustelle eingerichtet wird, so kann er wegen der dadurch bedingten Beeinträchtigung nur mindern, wenn er sich dieses Recht bei Vertragsschluss vorbehält (OLG München WM 1993, 607= NJW-RR 1994, 654). Andernfalls geht die Minderungsbefugnis verloren. Allerdings gilt dies nur hinsichtlich derjenigen Beeinträchtigungen, die mit der Errichtung eines Neubaus zwangsweise verbunden und die von jedermann ohne weiteres zu erkennen sind LG Mannheim 4. Zivilkammer, Urteil vom 8. Oktober 1999, Az: 4 S 93/99.

3. Ausnahme: der Vermieter hat den Mieter über die Mängel arglistig getäuscht.:

Eine arglistige Täuschung, begangen durch bloßes Verschweigen eines dem Vermieter bekannten Mangels kommt nur in Betracht, wenn den Vermieter eine Aufklärungspflicht hinsichtlich des Mangels trifft. Beispiel: bei einer tief gelegenen Souterrain Wohnung ist die Abwasseranlage defekt. Es besteht die die Gefahr eines Rückstaus in der Kanalisation bei Starkregen, die Möbel des Mieters werden bei nächsten stärkeren Gewitter durch eindringendes Wasser beschädigt.

Beispiele aus der Rechtsprechung dazu: Keine Aufklärungspflicht über Mitbewohner eines Hochhauses, in dem die Bewohner im allgemeinen anonym nebeneinanderher leben. (hier: Prostitution in der Wohnung auf dem gleichen Stockwerk)LG Kassel 1. Zivilkammer, Urteil vom 11. Januar 1982, Az: 1 S 157/81

Den Vermieter trifft bei Abschluss des Mietvertrages keine Aufklärungspflicht über einen in 1 km Entfernung vom Mietobjekt betriebenen Swinger-Club. LG Dortmund 11. Zivilkammer, Urteil vom 6. Dezember 2001, Az: 11 S 162/01

Mietrecht 11 – 2015 Mietrechtslexikon