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Mietrecht: Der Aufwendungsersatz des Mieters
Für den Fall, dass der Vermieter trotz >>> Abmahnung einen Wohnungsmangel nicht oder nicht fristgerecht beseitigt, bietet das Mietrecht dem Mieter die Möglichkeit, den Mangel selbst zu beheben oder durch Fachhandwerker beheben zu lassen. Die dafür vom Mieter getätigten Aufwendungen muss der Vermieter ersetzen (§ 536 a BGB). Der Mieter kann vom Vermieter auch die Zahlung eines angemessenen Kostenvorschusses verlangen.
Der Anspruch auf Zahlung von Aufwendungsersatz setzt zwingend voraus, dass die nachfolgenden vier Voraussetzungen vorliegen und im Streitfall vom Mieter bewiesen werden können:
(1) Mängel in der Wohnung.
(2) Die Mängel müssen erheblich sein. Kleinere Mängel, wie z.B. eine mangelhafte oder fehlende Kellerbeleuchtung – sofern noch ein wenig Tageslicht in den Keller fällt, und auf der Treppe keine Unfallgefahr besteht – bleiben außer Betracht. Sie geben dem Mieter nicht das Recht Aufwendungsersatz zu verlangen (§ 536 Abs3 BGB).
(3) Verzug des Vermieters, d.h. der Vermieter muss trotz Anzeige des Mangels und angemessener Frist die Beseitigung des Mangels nicht vorgenommen haben. Siehe >>> Verzug
Verzug liegt dann nicht vor, wenn der Vermieter innerhalb der in der >>> Abmahnung des Mieters gesetzen Frist ankündigt, den Mangel bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu beheben.
Der Vermieter kommt jedoch ohne Fristsetzung und Abmahnung in Verzug, wenn er die Beseitigung des Mangels von Anfang an abgelehnt hat.
(4) Der Mangel darf nicht vom Mieter selbst zu vertreten, d.h. verursacht worden sein.
(5) Ausnahme gemäß § 536 a Abs 2 Nr. 2 BGB:
(der Mieter darf ohne vorangehende Abmahnung und Verzug des Vermieters den Mangel selbst beheben):
die Umgehende Beseitigung des Mangels ist zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestandes der Mietsache notwendig. Ein solcher Fall wäre z.B. bei einem totalen Ausfall der Heizung im Winter (Frostgefahr!) anzunehmen, wenn der Vermieter nicht erreichbar ist.
Beweislast:
Vermieter: Behauptet der Vermieter, dass der Mangel vom Mieter zu vertreten ist, muss er dies nachweisen.
Mieter: Verzug des Vermieters und – nach Ausführung – Angemessenheit der Kosten
Mustertext >>>Aufwendungsersatz
Praxistipp: sofern der Vermieter auf ein Anschreiben den Mieters entsprechend dem Mustertext nicht reagiert, sollte die Sache zur weiteren Durchführung und Koordination einem erfahrenen Rechtsanwalt übergeben werden.
Aufwendungsersatz ist zu unterscheiden vom Schadensersatz. Im Rahmen des Schadensersatzes werden dem Mieter z.B. auch die Kosten für ein vorübergehendes Wohnen im Hotel wegen des Mangels ersetzt.
Im Rahmen des Aufwendungsersatzes erhält der Mieter Ersatz für alle von ihm gemachten Aufwendung, zum Beispiel die Kosten für Ersatzteile und Baumaterial. Kosten für die eigene Arbeitszeit können dagegen regelmäßig nicht in Ansatz gebracht werden. Auch aus Haftungsgründen ist es zumeist ratsamer, die Mangelbeseitigung von einem Fachhandwerker vornehmen zu lassen. Der Handwerker darf nur die ortsüblichen Kosten berechnen, nur diese Kosten muss der Vermieter auch ersetzen. . Im Falle des Verzuges des Vermieters mit Mängelbeseitigung darf der Mieter einen Kostenvoranschlag auf Kosten des Vermieters einholen. LG Berlin, Urteil vom 12. November 1991, Az: 64 S 99/91
Schadensersatz , kann auch zusammen und zusätzlich zur Mietminderung verlangt werden.
Mietrecht 10 – 2014 Mietrechtslexikon