Mietrechtliche Folgen der Zwangsversteigerung.


Mietrechtliche Folgen der Zwangsversteigerung

Alle Mietverträge gehen mit allen Rechten und Pflichten unverändert wie beim Kauf (siehe >>> Kauf & Miete) auf den Erwerber (Ersteigerer oder Ersteher) über. Der Erwerber hat ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 57 a ZVG, siehe dazu Ziff 6 unten.

Schnäppchen in der Zwangsversteigerung

Was man dabei beachten sollte:

1.Vor der Versteigerung kann das Gutachten des Sachverständigen bei Gericht eingesehen werden. Dies sollte auf jeden Fall vor dem Termin erfolgen, um alle Einzelheiten in Erfahrung zu bringen. Beim Gutachten sollte man darauf achten, ob eine Besichtigung der Räume (innen) stattgefunden hat.

2.Trotz Einsichtnahme in das Gutachten sollte man das Objekt auf jeden Fall selbst innen und außen besichtigen, da zwischen Gutachten und Versteigerungstermin oft viele Monate verstreichen können.

3.Des weiteren sollte das Grundbuch und das Baulastenverzeichnis sowie die Bauakte eingesehen werden. Soweit das Objekt vermietet ist, müssen alle Mietverträge geprüft werden, um über Besonderheiten Kenntnis zu erlangen.

4.Wenn man den Zuschlag erhält, können keine Gewährleistungsrechte geltend gemacht werden. Mängel müssen in Kauf genommen werden.

5.Zum Gebot selbst kommen noch weitere Kosten hinzu: 4 % Zinsen vom Tag des Zuschlages an auf die Restzahlung. 3,5% Grunderwerbsteuer und etwa ein halbes Prozent Gerichtskosten zuzüglich der Kosten für die Eintragung in das Grundbuch.

6. Soweit Wohnraummietverhältnisse bestehen, müssen diese nach den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften grundsätzlich übernommen werden. Der Ersteher kann ein Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist (3 Monate) kündigen ( § 57 a ZVG). Eine ausdrückliche Angabe dieses Termins im Kündigungsschreiben ist allerdings nicht erforderlich ( BGH NJW RR 96,144). Der Ersteher kann das Kündigungsrecht nach § 57 a ZVG gegenüber einem Wohnungsmieter aber nur ausüben, wenn er selbst ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Das heißt, es muss ein gesetzlicher Kündigungsgrund bestehen (z.B. Eigenbedarf des Erstehers). Die Absicht, die Miete zu erhöhen oder das Objekt anderweitig teurer vermieten zu können, ist niemals ein Grund um die Kündigung zu rechtfertigen. Der Ersteher muss den Kündigungsgrund in seinem Kündigungsschreiben begründen (BGH RE WM 82, 178). Der Mieter hat die Möglichkeit bei Vorliegen eines Härtefalles die Bewilligung einer weiteren Räumungsfrist zu verlangen.

Wohnt der bisherige Eigentümer (nicht der Mieter!) noch in dem versteigerten Objekt, muss er ohne wenn und aber ausziehen, ohne Räumungsfrist und ohne Möglichkeit sich auf einen Härtefall zu berufen. Der Bescheid über den Zuschlag nach der Zwangsversteigerung kann zugleich als Räumungsurteil durch den Gerichtsvollzieher vollstreckt werden. Eines weiteren gerichtl. Verfahrens bedarf es nicht.

7. Soweit man bei der Auktion nicht selbst in Erscheinung treten möchte und einen Vertreter entsendet, ist wichtig, dass der Vertreter eine notariell beglaubigte Vollmacht bei sich führt. Ansonsten wären dessen Erklärungen in der Bietstunde unwirksam.

Interessante Objekt erfährt man nicht nur über den Aushang beim Amtsgericht sowie die Veröffentlichungen in der Tageszeitung, sondern auch aus einem Versteigerungskalender im Internet. Man kann auch die eigene Hausbank nach „notleidenden Objekten“ fragen. Dabei besteht gegebenenfalls die Möglichkeit, durch Vermittlung der Bank eine Objekt vor der zwangsweisen Versteigerung zu kaufen. Das geht meist schneller und ist nicht unbedingt teurer.

Mietrecht 03 – 2012 Mietrechtslexikon