Mietrechtliche Folgen einer Betriebsstörung bei einer chemischen Reinigung


Mietrecht: Chemische Reinigung

Eine chemische Reinigung kann bei Betriebsstörungen aufgrund der latent vorhandenen Gefahr einer Gesund-heitsgefährdung erhebliche Auswirkungen für die Bewohner eines Hauses haben. Zu den mietrechtlichen Folgen eines solches Falles:

Ein Fall aus der Rechtsprechung als Beispiel:
Die Wohnung der Mieter lag im gleichen Hause oberhalb einer chemischen Reinigung. In einer Reinigung werden unterschiedliche chemische Substanzen verwendet, unter anderem auch (-zur Fettlösung) Perchlorethylen.

Durch eine Unachtsamkeit drang Perchlorethylen in das Mauerwerk ein, und konnte so auch in die Wohnung des Mieters eindringen. Die in der Wohnung festgestellten Konzentrationen lagen dabei kurzfristig über dem vom Bundesgesundheitsministerium festgelegten Grenzwerten.

Mietminderung:
Die Wohnung ist während der Zeit der Belastungen mit Perchlorethylen mit einem Mangel behaftet, der zur Mietminderung berechtigt. Darauf, ob der Vermieter für die Schadstoffverseuchung verantwortlich ist kommt es nicht an (§ 536 BGB). Der Anspruch zur Mietminderung setzt kein Verschulden oder vertreten müssen des Vermieters voraus. Das Recht eine Mietminderung zu verlangen, kann auch im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden ( § 536 Abs. 4 BGB). Natürlich weiß der Mieter, dass seine Wohnung oberhalb einer chemischen Reinigung liegt. Dennoch braucht er nicht damit zu rechnen, dass chemische Substanzen in die Wohnung gelangen, schon gar nicht in einer solchen Menge, dass die Schadstoffkonzentration oberhalb der vom Gesundheitsamt festgelegten Grenzwerte liegt. Die mietrechtlichen Ansprüche sind deshalb nicht wegen Kenntnis des Mieters vom Mangel ausgeschlossen.

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Schadensersatz:
Die Haftung des Vermieters beruht auf seiner gesetzlichen Garantie, er haftet dann ohne Verschulden, wenn der Mangel bereits bei Vertragsabschluß vorhanden war ( § 536 a BGB). Dabei ist es ausreichend, wenn nur die Ursache des Mangels oder die Gefahrenquelle bereits vorher vorlag. So die Ansicht der Rechtsprechung ( NJW RR 90, 1099). Man wird aber die chemische Reinigung nicht als „Gefahrenquelle“ in diesem Sinne ansehen können, denn im gewöhnlichen Betrieb gehen von der Reinigung keine Gefahen aus. Zu Schadstoffbelastungen kann es nur bei Betriebsstörungen oder Betriebsunfällen kommen.
Muss der Mieter die Wohnung (-auch vorübergehend) räumen, ist der Vermieter daher in diesem Fall mietrechtlich nicht verpflichtet, den entstanden Schaden (z. B. Hotelkosten) zu ersetzen. Der Mieter muss sich in einem solchen Fall beim Betreiber der Reinigung schadlos halten.
Anders verhält es sich nur dann, wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder er bereits bei Vertragsabschluss vorhanden war, ohne dass sich eine Schaden daraus bisher entwickelt hat. Zum Beispiel: durch bisher unerkannten Lochfraß sind die Wasserleitungen brüchig. Es kommt zu einem Wasserschaden nach Rohrbruch.

Mietrecht 04 – 2012 Mietrechtslexikon