MIETRECHTSLEXIKON www.mietrechtslexikon.de - Das Lexikon mit der garantierten Antwort zum Mietrecht - Mietrecht: Betreten der Wohnung durch den Vermieter - Besichtigungen Mietrechtlicher und verfassungsrechtlicher Grundsatz: Alle Mieter haben ein aus Art. 13 Abs 1 u. 14 GG (Grundgesetz) abgeleitetes Recht, in ihren Mieträumen in Ruhe gelassen zu werden (vgl. BVerfGE 32, 54 <75>) BVerfG vom 1 BvR 2285/03 vom 16.1.2004. Diesem Recht wird nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichtes (s.o.) nicht die von Verfassung her gebührende Bedeutung beigemessen. Der Vermieter ist ohne Zustimmung des Mieter nicht dazu berechtigt das Mietobjekt zu betreten. Das bedeutet, dass der Vermieter vor jeder Besichtigung die Zustimmung des Mieters einholen muss. Der Mieter muss dem Vermieter aber das Betreten und die Besichtigung der Räume (im engen Grenzen siehe dazu unten) gestatten. Das Besichtigungsrecht ist ein gesetzlicher Anspruch des Vermieter ( § 809 BGB). Eine Besichtigung ohne vorherige mündliche oder schriftliche Ankündigung des Termins ist in aller Regel unzumutbar, es sei denn bei Gefahr in Verzug (Schadensabwehr). Die Besichtigung an Wochentagen (ohne Samstag s.u.) ist wenigstens 24 h vorher anzukündigen. Die Frage ob eine Besichtigung zumutbar ist hängt auch im Einzelfall davon ab, wie lange das Mietverhältniss bereits besteht, und welche Beeinträchtigungen für den Mieter mit der Besichtigung verbunden sind BVerfG vom 1 BvR 2285/03 vom 16.1.2004. Das AG Ibbenbüren, hat in seinem Urteil vom 1. September 1998, Az: 13 C 77/97 den Grundsatz recht treffend wie folgt formuliert: Mangels einer mietvertraglichen Regelung steht dem Vermieter ein Recht zur Besichtigung der Wohnung im laufenden Mietverhältnis nur bei Vorliegen eines hinreichend gewichtigen Grundes zu. So muß die Besichtigung zum Beispiel erforderlich sein, um die Notwendigkeit unaufschiebbarer Instandsetzungsarbeiten festzustellen. Ein wichtiger Grund kann auch darin liegen, daß der Verdacht eines vertragswidrigen Gebrauchs oder der Vernachlässigung von Obhutspflichten durch den Mieter besteht.
Regelungen im Mietvertrag Der Vermieter kann sich das Recht zu Besichtigungen im Mietvertrag einräumen lassen, Besichtigungen ohne Vorankündigung sind aber immer unzulässig. Steht im Mietvertrag etwas anders, ist die Klausel unwirksam. Der Mietvertrag kann Regelungen über das Besichtigungsrecht enthalten. Solche Regelungen sind zulässig, sofern sie keine unangemessene Benachteiligung des Mieters beinhalten. Zum Beispiel wäre folgende Vertragsklausel wirksam: "Besichtigungen im Zusammenhang mit dem Verkauf der Mietsache können wochentags nach Vorankündigung (24 h) in der Zeit von 10.00 bis 13.00 Uhr und von 15.00 bis 19.00 Uhr erfolgen". Der Vermieter ist nicht berechtigt, anläßlich einer Wohnungsbesichtigung ohne Erlaubnis des Mieters in der Wohnung zu fotografieren oder eine Videoaufzeichnung anzufertigen, um deren Zustand festzuhalten. AG Frankfurt, Urteil vom 16. Januar 1998, Az: 33 C 2515/97 - 67, 33 C 2515/97, NZM 1999, 121-122 Mieter zu Schadensersatz verpflichtet! Der Mieter macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er vor Ablauf der Kündigungsfrist dem Vermieter eine Besichtigung der Wohnung zusammen mit Mietinteressenten nicht ermöglicht. AG Wedding, Urteil vom 20. Mai 1997, Az: 11 C 211/96, Grundeigentum 1997, 749. Auch insoweit kann der Vermieter aber Besichtigungen nur in sehr engen Grenzen verlangen. Voranmeldung (s.o.) an Werktagen ohne Samstage, an Samstagen oder Sonntagen sowie Feiertagen sind Termine nur in Absprache mit dem Mieter möglich - siehe nachstehend. Die Pflicht, den Vermieter die Wohnung besichtigen zu lassen, besteht nach ganz überwiegender Ansicht in Rechtsprechung und Literatur bereits einfachrechtlich nur in engem Rahmen und zu vertretbaren Zeiten (vgl. Emmerich, in: Staudinger, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Zweites Buch §§ 535-563, 13. Bearbeitung 1995, §§ 535, 536, Rn. 186 ff.; Kraemer, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, III.A Rn. 1128) . BVerfG vom 1 BvR 2285/03 vom 16.1.2004. Das Besichtigungsrecht ist stark eingeschränkt. Eine grundlose Besichtigung ist nicht möglich. Kein vernüftiger Vermieter hat auch irgend ein Interesse daran, die Wohnung seinen Mieters willkürlich zu besichtigen oder nur weil es ihm "Spaß" macht. Als Gründe für eine Besichtigung sind anerkannt:
Ist der Mieter darüber unterrichtet worden, dass der Vermieter das Haus oder die Wohnung verkaufen will, muss der Mieter dafür sorgen, dass die Wohnung während der ortsüblichen Besuchszeit vom Vermieter zusammen mit Intressenten besichtigt werden kann. In der Regel bedeutet dies die Zeit von 10:00 Uhr bis 13:00 Uhr und von 15:00 Uhr bis 19:00 Uhr. Trotzdem ist eine Terminabsprache mit dem Mieter notwendig. Ohne Termin keine Besichtigung. Überraschende Besuche muss der Mieter nicht hinnehmen. Der Mieter ist mindestens 24 Stunden vorher zu benachrichtigen, andernfalls kann er den Termin ablehnen ( AG Köln WM 1986, 86 ; AG Aachen WM 1986, 87). Bei berufstätigen Mietern kann die Anmeldefrist auch bis zu 4 Tagen betragen (z.B. Außendiensttätigkeit) (AG Münster WM 82, 282). Bei Berufstätigen sollten die Termine während zumutbarer Feierabendzeit zwischen 18:00 und 21:00 Uhr angeboten werden. Bei der Terminierung ist auf die Belange des Mieters Rücksicht zu nehmen. Kommt dem Mieter der Termin ungelegen, muss er ihn nicht akzeptieren. Der Vermieter sollte immer Ausweichtermine nennen. Es empfehlen sich "Blocktermine" bei denen die Wohnung jeweils gleichzeitig mit mehreren Interessenten besichtigt wird. Besichtigung an Sonntagen nur mit Zustimmung des Mieters, ebenso an Samstagen. In jedem Fall ist der Vermieter gehalten, Interessen zu bündeln um seinen Informationsbedarf nach Möglichkeit in einem einzigen Besichtigungstermin zu befriedigen. Es verstößt jedenfalls gegen das Gebot schonender Rechtsausübung, wenn eine Mehrzahl von Besichtigungsgründen in kurzer Folge zum Gegenstand immer neuer Besichtigungsbegehren gemacht wird (AG Hamburg (Urteil vom 23. 2. 2006 - 49 C 513/05). Es reicht aus, wenn der Mieter die Besichtigung einmal wöchentlich für 3 Stunden ermöglicht (LG Kiel WM 93, 52). Hat der Mieter schon sehr viele Besichtigungen erduldet, so reicht es aus, wenn er nur einmal im Monat für 30 Minuten die Besichtigung zulässt ( AG Hamburg WM 92, 540). Schlüsselhinterlegung Für den Fall, dass der Mieter längere Zeit (mehrere Tage) abwesend (Arbeit, Urlaub, Krankheit) ist, muss er dem Vermieter oder einer anderen Vertrauensperson die Schlüssel überlassen, damit eine Besichtigung durchgeführt werden kann. Es genügt aber auch, dass der Mieter für den Vermieter (Handy) zumindest erreichbar ist, und so sichergestellt ist, das der Vermieter eine angemeldete Besichtigung auch in Abwesenheit des Mieters durchführen kann. In aller Regel (Ausnahme Verkaufbesichtigungen) ist es dem Vermieter aber zuzumuten so lange abzuwarten, bis eine persönliche Teilnahme des Mieters möglich ist. Dritte Personen Andere Personen als der Vermieter selbst haben nur Zutritt zur Wohnung entweder in Begleitung des Vermieters oder nach vorheriger Benachrichtigung durch den Vermieter unter Vorlage eines gültigen Personalausweises oder einer Legitimation (z.B. einer Vollmacht). Mietrecht 03 - 2005 Mietrechtlexikon |