Mietrecht: Dienstleistungen des Mieter – rechtliche Einordnung und Folge


Dienst (Arbeits-)vertrag & Mietvertrag

Für Werkmietwohnungen siehe >> Werkmietwohnung.
Handelt es sich um zwei getrennte Verträge siehe >>>Dienstleistung.

Wenn sich der Mieter im Mietvertrag selbst (es besteht nur ein Vertrag) gegenüber dem Vermieter nicht nur zur Erbringung der mietrechtlichen Leistungen (Zahlung der Miete usw.) verpflichtet, sondern zusätzlich zur Erbringung von Dienstleistungen, kann die Rechtlage nur in jedem Einzelfall genauer beurteilt werden werden.

Teilkündigung

Mit dem Mietrecht hat die Erbringung von Dienstleistungen im Prinzip nicht zu tun, dennoch gibt es sehr häufig mietrechtliche Verbindungen zwischen der vom Mieter zu erbringenden Dienstleistung und der Wohnungsmiete. Hat sich der Mieter im Mietvertrag dazu verpflichtet, für den Vermieter Dienstleistungen zu erbringen, wie zum Beispiel Reinigungsarbeiten im Haus, Hausmeistertätigkeit oder ähnliches, so gilt im Falle der Verletzung dieser Dienstpflichten folgendes:

Setzt sich das vereinbarte Mietentgelt aus einem Barmietzins und einem Entgelt für die Arbeiten zusammen, ohne dass die vom Mieter zu erbringenden Dienstleistungen im Vertrag näher umschrieben werden und der auf den Mietzins anzurechnenden Arbeitslohn der Höhe nach ausdrücklich bestimmt wird, dann steht die Überlassung des Wohnraums eindeutig im Vordergrund des Vertrages. LG Aachen 3. Zivilkammer, Urteil vom 13. Januar 1989, Az: 3 S 271/88; Quelle: WuM 1989, 382-383. In diesen Fällen ist eine Teilkündigung des Mietvertrages nicht zulässig. Teilkündigung bedeutet, dass nur die Vereinbarung über die Erbringung der Dienstleistung gekündigt wird. Urteile des LG Aachen (siehe vorstehend).

Mietvertragskündigung und Schadensersatz

Der Vermieter kann den Mietvertrag nach Abmahnung aber möglichweise wegen der Verletzung der Dienstpflichten den Mietvertrag insgesamt kündigen. In jedem Fall hat zunächst eine Abmahnung mit Fristsetzung zu erfolgen. Erst wenn der Mieter danach seinen verpflichtungen nicht nachkommt, kann eine Kündigung gerechtfertigt sein, sofern es sich nicht nur um eine geringwertige Dienstleistung handelt.

Weitere Details siehe >>> Kündigung.

Wegen nicht erbrachten Dienstleistungen kann der Vermieter auch Schadensersatz verlangen, sofern sich der Mieter in Verzug (siehe >>>Verzug) befindet. In der Regel in Höhe der für eine Ersatzkraft aufgewendeten Kosten.

Erbringt der Mieter die vertraglich vereinbarte Leistung nicht oder schlecht, so kann der Vermieter nach Ansicht der der Rechtsprehung dennoch keinen Ersatz verlangen. LG Kiel; Beschluß vom 2. September 2002, Az: 1 S 115/02 Quelle: WuM 2003, 27-28. Beispiel: der Vermieter hat die Wohnung, die üblicherweise 400 € Miete kostet an den Mieter zum Preis von 200 € vermietet, im Gegenzug soll der Mieter entsprechende Hausmeistertätigkeiten übernehmen. Der Vermieter hat zwar seine Leistung, nämlich die verbilligte Wohnung, hier „umsonst“ erbracht, wenn der Mieter die dafür im Gegenzug vereinbarten Dienstleistungen nicht erbringt, dennoch hat der Vermieter insoweit keinen Ausgleichsanspruch. Der Vermieter kann aber (siehe oben) die Kosten für eine Ersatzkraft verlangen.

Mietrecht 03 – 2012 Mietrechtslexikon