Mietrecht: Die fehlende Ersatzwohnung als Härtefall

Der Mieter kann nach einer gerechtfertigten Kündigung eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses für einen ausreichenden Zeitraum verlangen, wenn es ihm nicht gelingt, zumutbaren Ersatzwohnraum zu besorgen (§ 574 Abs. 2 BGB). Der Mieter muss sich weder auf eine Obdachlosenunterkunft verweisen lassen, noch im Hotel oder einer Pension Quartier nehmen.

Welche Ersatzwohnung für einen gekündigten Mieter angemessen und zumutbar ist, muss von Fall zu Fall individuell entschieden werden. Bei der Prüfung der Frage, was dem Mieter zumutbar ist, können folgende Kriterien ein Rolle spielen:
(1) Gesundheitszustand des Mieters: Für einen 70 jährigen gebrechlichen Mieter ist eine DG-Wohnung im 5. Stock ohne Aufzug nicht zumutbar.
(2) Das Wohnumfeld und besonders bei sehr langfristigen Mietverhältnissen auch die soziale Verwurzelung des Mieters. Jeweils ist eine Interessensabwägung der Interessen der Mietvertragsparteien vorzunehmen (LG Bremen 2. Zivilkammer, Urteil vom 22. Mai 2003, Az: 2 S 315/02). Der Mieter muss bei der Ersatz-wohnraumsuche auch gewisse Verschlechterungen in Kauf nehmen und die Suche nicht auf das bisherige Wohngebiet beschränken (LG Hamburg 7. Zivilkammer, Urteil vom 9. Januar 2003, Az: 307 S 118/02, ZMR 2003, 265-266
(3) Die Größe der Ersatzwohnung. Angemessen ist die Wohnung nur dann, wenn die Größe der Wohnung eine Unterbringung der Personen in menschenwürdi-gen Verhältnissen erlaubt. In erster Linie wird auf die bisherige Wohnungsgröße der bisherigen Wohnung abzustellen sein. Anerkannt ist aber, dass der Mieter, der sich auf fehlenden Ersatzraum beruft, auch eine gewisse Verschlechterung der künftigen Wohnverhältnisse in Kauf nehmen muss - zumindest, soweit sein sozialer Status hiervon nicht betroffen wird (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., B 311; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 204) LG Hamburg 16. Zivilkammer, Urteil vom 12. Dezember 1989, Az: 16 S 98/89. Das gilt auch im Hinblck auf die für die Ersatzwohnung zu zahlenden Miete.

Fristen, Obliegenheit des Mieters bei der Suche einer Ersatzwohnung:

Der Mieter ist verpflichtet, sich um eine Ersatzwohnung zu bemühen. Er genügt dieser Obliegenheit nur, wenn er alle ihm persönlich und wirtschaftlich zumutbaren, also auch mit finanziellem Aufwand verbundenen Schritte unternimmt, um eine Ersatzwohnung zu beschaffen. Hierzu ist es notfalls erforderlich, mehrere Zeitungsinserate aufzugeben und einen Makler einzuschalten. Insofern ist der Mieter darlegungs- und beweispflich-tig. LG Berlin 64. Zivilkammer, Urteil vom 22. Juni 1999, Az: 64 S 32/99.
Sofern es zu einem Räumungsprozess nach ordentlicher Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter kommt, ist vom Mieter grundsätzlich erst ab Rechtskraft des Räu-mungsurteils verpflichtet, sich auf die Wohnungssuche zu begeben. Ein Räumungsur-teil wird wie jedes Gerichtsurteil 4 Wochen nach Zustellung des Urteils rechtskräftig, sofern kein Rechtmittel dagegen eingelegt wird. LG Wuppertal 6. Zivilkammer, Be-schluss vom 17. Oktober 1994, Az: 6 T 792/94, WuM 1996, 429-430
Die Pflicht des Mieters, sich um eine Ersatzwohnung zu bemühen, setzt nur dann zu einem früheren Zeitpunkt ein, wenn er von der Berechtigung der Kündigung oder der Erfolglosigkeit seiner sonstigen Verteidigung ausgehen muss LG Wuppertal (a. a. O.).
Wie lange die dem Mieter zuzubilligende Frist ist, hängt wiederum vom Einzelfall und insbesondere davon ab, wie die konkrete Lage auf dem Wohnungsmarkt ist. Eine ex-treme Wohnungsknappheit kann zu sehr langen Fristen führen. Üblich sind 6 Monate bei regulären Verhältnissen. Einem "Single" müssten 3 Monate Frist genügen, bei einer 6-köpfigen Familie sind 6 Monate eher zu kurz usw. .

Mietrecht 08- 2004 Mietrechtslexikon Häretfall - Ersatzwohnraum