Bedeutung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen


Mietrecht: Kappungsgrenze für Mieterhöhungen ( § 558 Abs 3 BGB)

Der Vermieter kann vom Mieter die Zustimmung zu einer >>>Mieterhöhung bis hin zur örtlichen Vergleichsmiete verlangen ( § 558 Abs 1 BGB) (Höchstgrenze).
Durch die Mieterhöhungen darf sich aber die Gesamtmiete innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 20 % erhöhen. Dies bezeichnet man im Mietrecht als „Kappungsgrenze“, da alle darüber hinausgehenden Mieterhöhungen „gekappt“ werden. Es ist dabei egal, ob es sich um eine Nettokaltmiete, eine Bruttomiete oder Warmmiete handelt. Das gilt auch dann, wenn die erhöhte Miete noch unterhalb der Vergleichsmiete liegt, auf deren Betrag der Vermieter eigentlich erhöhen könnte.

Für Mieterhöhungen die aufgrund von Modernisierungen zulässigerweise erfolgen, gilt die Kappungsgrenze nicht, ebenso für Mieterhöhungen wegen Veränderung der Betriebskosten ( § 558 Abs 1 Satz 3 BGB) . Mieterhöhungen, die aufgrund von Modernisierungen erfolgt sind, werden auf die Kappungsgrenze nicht angerechnet. Das bedeutet, dass die Miete auch um mehr als 20 % innerhalb von 3 Jahren steigen kann, sofern Modernisierungen in entsprechendem Umfang durchgeführt wurden. Auch schließt eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht eine (- zusätzliche) Anpassung der Miete an die örtliche Vergleichsmiete aus.

Beispiel für die Berechnung der Kappungsgrenze
EreignisseTermineMiethöhe
Ortsübliche Vergleichsmiete für dieses Objekt am1. Oktober 2005450,00 €
Vertragsbeginn und Einzug des Mieters1. Oktober 2005400,00 €
Erste Mieterhöhung nach 4 1/2 Jahren um 80,00 € zum1. Januar 2010480,00 €
Ortsübliche Vergleichsmiete am1. Januar 2010510,00 €
Zweite Mieterhöhung nach 1 1/2 Jahren um 30,00 €1. Juni 2011510,00 €
Der Ablauf der 3-Jahresfirst, immer gerechnet ab erster Mieterhöhung ist am31. Dezember 2008
Die höchstzulässige Mieterhöhung innerhalb der 3-Jahresfrist beträgt 20 % ( § 558 Abs 3 BGB)= 80,00 €
Die tatsächliche Erhöhung von 400,00 € auf 510,00 € entspricht27,5 %

Ergebnis: die zweite Mieterhöhung ist unzulässig, da oberhalb der Kappungsgrenze von 20 % . Die Kappungsgrenze wurde durch die Mieterhöhung am 1. Januar 2000 um 80,00 € (=20%) bereits voll ausgeschöpft. Die Miete kann erst wieder nach Ablauf des 31. Dezember 2003 erhöht werden. Unerheblich ist, dass die Miete im Zeitraum davor von 1995 bis 2000 nicht erhöht wurde.

( Mietrecht 10 – 2012 Mietrechtslexikon)