Mietrecht MIETRECHTSLEXIKON
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Mietrecht: Mietaufhebungsverträge

Vertragsmuster eines Mietaufhebungsvertrages siehe nachstehend
Vertragsmuster eines Mietaufhebungsvertrages bei Nachmieterstellung siehe >>> Vertrag2

Durch den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages kann ein Mietverhältnis einvernehmlich zwischen Mieter und Vermieter beendet werden. Häufig werden finanzielle Zuwendungen oder Abfindungen für einen Interessenausgleich vereinbart. Es gibt keine gesetzlichen Formvorschriften für den Mietaufhebungsvertrag. Daher kann ein solcher Vertrag prinzipiell auch mündlich oder durch "konkludendes Handeln" geschlossen werden. Die Gerichte stellen an den Abschluß eines Mietaufhebungsvertrages höhere Anforderungen zum Schutz der Mieter. Nicht aus jeder - vielleicht unbedachten - Handlungsweise des Mieters kann auf den Abschluß eines Mietaufhebungsvertrages geschlossen werden. Es kommt zum Beispiel kein Mietaufhebungsvertrag zustande, wenn der Mieter vor dem durch eine vermieterseitige Kündigung bestimmten Ende des Mietverhältnisses aus der Wohnung auszieht und dies dem Vermieter durch Zusendung der Wohnungsschlüssel mitteilt. (LG Düsseldorf , Urteil vom 16. Mai 1995, Az: 24 S 661/94 )

Vertragsauslegung - Schönheitsreparaturen - Abfindungen

Vereinbaren die Parteien in einem Mietaufhebungsvertrag die vorzeitige Rückgabe der Wohnung gegen eine Abfindungszahlung des Vermieters - und enthält der Aufhebungsvertrag keine weiteren Bestimmungen - so beinhaltet diese Regelung regelmäßig die Rückgabe der Wohnung ohne weitere Schönheitsreparaturen. So die Ansicht des LG Stuttgart , Urteil vom 27. April 1995, Az: 16 S 289/94.
Grundsätzlich bleibt der ursprüngliche Mietvertrag aber wirksam, sofern der Mietaufhebungsvertrag keine anderen Bestimmungen als der Mietvertrag enthält (in diesem Fall gilt der Mietaufhebungsvertrag), oder die Rechtswirkungen des Mietvertrages durch den Mietaufhebungsvertrag insgesamt aufgehoben werden. Hinweis: In unserem nachstehenden Muster ist dies so vorgesehen. Die Parteien haben so kein Risiko bisher unerkannte Verpflichtungen aus dem früheren Mietvertrag noch ausgesetzt zu sein.

Der Widerruf von Mietaufhebungsverträgen

Häufig werden Mietaufhebungsverträge in der Wohnung des Mieters abgeschlossen. Mieter, die dabei vom Vermieter übervorteilt wurden, kamen deshalb auf die Idee, den Mietaufhebungsvertrag als "Haustürgeschäft" anzusehen. Sie erklärten den Widerruf des Mietaufhebungsvertrages. Das Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften wurde im Zuge der Schuldrechtsrefom 2002 in das BGB integriert. Inhaltlich hat sich jedoch an den Vorschriften nichts geändert. ( Jetzt § 312 BGB).

Die reine "Privatvermietung" fällt nicht unter § 312 BGB. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter geschäftsmäßig gehandelt hat. Alle Einzelheiten dazu siehe >>> Haustürgeschäft.

Der Mieter kann deshalb solche Mietaufhebungsverträge innerhalb von 2 Wochen widerrufen. Für den Wideruf ist >>> Textform vorgeschrieben. Die Frist für den Widerruf beginnt erst, wenn er seitens des Vermieters über die Widerrufsmöglichkeit informiert wurde ( §§ 312, 355 Abs 1 u. 2. BGB).

Musterbeispiel eines Mietaufhebungsvertrages:

Mietaufhebungsvertrag

Zwischen

Mieter :          ...........................................................(Name)

                        ...........................................................(Straße)

                        ...........................................................(Gemeinde/Stadt)

und

Vermieter :   ...........................................................(Name)

                        ...........................................................(Straße)

                        ...........................................................(Gemeinde/Stadt)

Zwischen den Mietvertragsparteien besteht Einigkeit darüber, das das mit Mietvertrag vom ..........................begründete Mietverhältnis  über die Wohnung ...........................(Straße, Stockwerk usw.) zum ......................endet.
Die Parteien sind sich ferner darüber einig, dass nach Abschluss dieses Vertrages für ihre gegenseitigen Rechte und Pflichten auschließlich die gesetzlichen Regelungen sowie die Regelungen dieses Mietaufhebungsvertrages gelten sollen. Die im ursprünglichen Mietvertrag enthaltenen Regelungen sind nach Abschluß des Mietaufhebungsvertrages für die Rechtsbeziehungen der Parteien insgesamt als gegenstandslos anzusehen.

(Zutreffendes durch Ankreuzen auswählen, nicht gewollte Regelung streichen:)

...(A) Der Mieter verpflichtet sich, die von ihm bewohnte Wohnung ordnungsgemäß und vertragsgerecht spätestens bis zum .......................(Datum) zu räumen, insbesondere die zu diesem Zeitpunkt notwendigen Schönheitsreparaturen durchzuführen und sämtliche Schlüssel an den Vermieter zu übergeben.

...(B) Der Mieter verpflichtet sich, bis zur Räumung folgende Schönheitsreparturen an den Räumen fachgerecht vorzunehmen bzw. vornehmen zu lassen: (einfügen möglichst genaue Beschreibung der Arbeiten ggf Liste ergänzen)

Wohnzimmer...................................................
Schlafzimmer............................
Bad..............................
Küche........................................
weitere Räume............

... (C) Der Mieter verpflichtet sich, die von ihm bewohnte Wohnung vollständig zu räumen, sowie besenrein zu säubern und sämtlichen Abfall und Schmutzreste zu beseitigen und einschließlich sämtlicher Schlüssel an den Vermieter bis zum .....................(Datum) zu übergeben. Schönheitsreparaturen braucht der Mieter nicht durchzuführen. Sind jedoch während der Mietdauer an der Wohnung bzw. Einrichtungsgegenständen Schäden entstanden, so bleibt der Mieter verpflichtet, diese fachgerecht beheben zu lassen.

... (D) Hinsichtlich der Betriebskosten haben die Parteien die Zählerstände - soweit dies technisch möglich ist - gemeinsam abgelesen und die Zählerstände gem. Beilageblatt festgestellt. Diese Stände sind der Betriebskostenabrechnung zu Grunde zu legen. Soweit eine Ablesung durch die Parteien selbst aus technischen Gründen nicht möglich ist, wird der Vermieter unverzüglich - spätestens zum Ende des Mietverhältnisses die Zählerstände feststellen lassen.
... (Da) Die Parteien gehen davon aus, das die monatlich geleisteten Vorauszahlungen die tatsächlichen Kosten abdecken. Der Mieter verpflichtet sich, eine etwaige Nachforderung binnen 2 Wochen nach Zugang der Abrechnung an den Vermieter zu bezahlen. Im umgekehrten Fall (Rückzahlungsforderung des Mieter) verpflichtet sich der Vermieter ein Guthaben innerhalb von zwei Wochen nach Abrechnung an den Mieter zu bezahlen.
... (Db) Zur Abdeckung einer sich möglicherweise nach Abrechnung über die Betriebskosten noch ergebenden Restschuld des Mieters ist der Vermieter berechtigt, den Betrag von .............. € von der Mieterkaution als Sicherheit einzubehalten. Der Mieter verpflichtet sich, eine etwaige darüber hinaus gehende Nachforderung binnen 2 Wochen nach Zugang der Abrechnung an den Vermieter zu bezahlen. Im umgekehrten Fall (Rückzahlungsforderung des Mieters) verpflichtet sich der Vermieter ein Guthaben innerhalb von zwei Wochen nach Abrechnung an den Mieter zu bezahlen.

... (E) Der Vermieter verpflichtet sich, über die ihm vom Mieter bei Einzug überlassene Kaution in Höhe von .................. auf den Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses abzurechnen. Sofern der Mieter die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zum vorgenannten Zeitpunkt an den Vermieter übergibt, wird der Vermieter die gesamte dem Mieter zustehende Kautionssumme innerhalb von einer Woche nach Rückgabe der Wohnung an den Mieter auf dessen Konto bei der ......................................................Bank - Konto Nr.............................................................................ausbezahlen bzw. das zur Sicherheit verpfändete Sparbuch an den Mieter zurückgeben.

... (F) Bei fristgerechter Räumung der Wohnung zum vorstehend angegebenen Zeitpunkt zahlt der Vermieter dem Mieter Zug-um-Zug gegen Rückgabe der Wohnung und der sich im Besitz des Mieters befindlichen Schlüssel einen Betrag von .............................€ als Abfindung für die vorzeitige Räumung.

... (G) Räumt der Mieter die Wohnung vor dem ............................, erhält er für jeden vollen Monat der vorzeitigen Räumung vom Vermieter zusätzlich einen Betrag in Höhe von .............................€ als weitere Abfindung.

Im Falle einer Veräußerung der Wohnung stimmt der Mieter bereits jetzt einer Übernahme dieser Vereinbarung in vollem Umfang durch den/die Erwerber der Wohnung zu. Einer gesonderten Erklärung bedarf es hierfür nicht mehr.

Der Vermieter verpflichtet sich, bei einer Veräußerung, den Erwerber der Wohnung vom Bestehen dieser Vereinbarung zu unterrichten. Der Vermieter haftet dem Mieter gegenüber für alle vorstehender eingegangenen Zahlungsverpflichtungen auch im Falle einer Veräußerung. Dies gilt unhabhängig davon, ob der Erwerber in die Vereinbarung eintritt oder nicht. 

... (H) Die Parteien sind sich darüber einig, dass nach Erfüllung dieser Vereinbarungen keinerlei gegenseitige Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis bestehen.

Unterschriften und Datum

Hinweis: Der Vertrag ist von allen Mietern (bei Personenmehrheit) und/oder in der Wohnung lebenden Lebensgefährten, Kindern (sofern volljährig) oder Verwandten und allen Vermietern (bei Personenmehrheit) zu unterschreiben. Sofern der Vermieter mehrere Wohnungen vermietet oder einen Profi (Makler, Verwalter) einschaltet, ist auf die Widerrufsmöglichkeit des Vertrags nach § 312 BGB (Haustürgeschäft) hinzuweisen (Widerrufsbelehrung § 355 BGB).

Mietrecht 05 - 2004 Mietrechtslexikon