Mietrecht – Mieterhöhung nach Modernisierung


Wertsicherungsklauseln – Mieterhöhung

Bei der Vermietung von Wohnraum können Vertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass sich die Miethöhe (bei Mieterhöhungen in der Zukunft) nach dem Preisindex für die Lebenshaltung richtet. Man nennt dies auch Index-Mietvertrag ( § 557 b BGB) oder Indexmiete. >> Details siehe Indexmiete

Andere sogenannte Wertsicherungsklauseln (vertragsspezifische Klauseln) sind in Wohnungsmietverträgen unwirksam da gesetzlich nicht zugelassen ( § 4 Abs. 2 Preisklauselverordnung) etwas anderes gilt nur bei der Vermietung von Objekten zur gewerblichen Nutzung – siehe nachstehend.

Wertsicherungsklauseln in Gewerbemietverträgen (auch Pachtverträgen)

Preisklauseln in Mietverträgen (Gewerbeobjekte) sind nur wirksam, wenn sie den Vorgaben der Preisklauselverordnung (PrKV) entsprechen. Die PrKV ersetzt § 3 WährgG (Währungsgesetz) nachdem dieses Gesetz durch das Euroeinführungsgesetz (EuroEG) v. 9. Juni 1998 (BGBL 1998, 1242) aufgehoben worden ist. Die PrKV gilt ab 01.01.1999. Bereits nach § 3 WährG erteilte Genehmigungen gelten aber fort (§ 8 PrKV), alte Mietverträge bleiben also grundsätzlich wirksam.

Eine Genehmigung der Preisklausel gilt nach § 4 PrKV als erteilt, sofern es sich um einen langfristigen Vertrag handelt in dem der Vermieter auf das Rechts zur Vertragskündigung für die Dauer von mindestens 10 Jahren verzichtet hat oder eine entsprechende Verlängerungsoption vereinbart wurde, die es die Mieter erlaubt, die Vertragsdauer auf mindestens 10 Jahre zu verlängern, und die übrigen Voraussetzungen der PrKV erfüllt sind.

Preisklauseln in Verträgen mit einer kürzeren Laufzeit als 10 Jahren bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung. Zuständig für die Erteilung von Genehmigungen ist das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle. Es ist davon auszugehen, dass Preisklauseln in Miet- oder Pachtverträgen, die nicht § 4 PrKV entsprechen, nur in besonderen Ausnahmenfällen genehmigt werden.

§ 2 und § 4 PrKV haben folgenden Wortlaut:

§ 2 PrKV – Allgemeine Genehmigungsvoraussetzungen

(1) Die Genehmigung setzt voraus, daß die Preisklausel hinreichend bestimmt ist. Das ist nicht der Fall, wenn ein geschuldeter Betrag allgemein von der künftigen Preisentwicklung oder einem anderen Maßstab abhängen soll, der nicht erkennen läßt, welche Preise oder Werte bestimmend sein sollen.

(2) Preisklauseln werden nicht genehmigt, wenn sie eine Vertragspartei unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung liegt insbesondere vor, wenn
(A) einseitig ein Preis- oder Wertanstieg eine Erhöhung, nicht aber umgekehrt ein Preis- oder Wertrückgang eine entsprechende Ermäßigung des Zahlungsanspruchs bewirkt oder
(B) der geschuldete Betrag sich gegenüber der Entwicklung der Bezugsgröße überproportional ändern kann.

§ 4 PrKV – Vertragsspezifische Klauseln
(1) Preisklauseln in Miet- und Pachtverträgen über Gebäude oder Räume, soweit es sich nicht um Mietverträge über Wohnraum handelt, gelten als genehmigt, wenn

1. die Entwicklung des Miet- und Pachtzinses

(a) durch die Änderung eines von dem Statistischen Bundesamt oder einem Statistischen Landesamt ermittelten Preisindexes für die Gesamtlebenshaltung oder eines vom Statistischen Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelten Verbraucherpreisindexes,

(b) durch die Änderung der künftigen Einzel- oder Durchschnittsentwicklung der Preise oder Werte für Güter oder Leistungen, die der Schuldner in seinem Betrieb erzeugt, veräußert oder erbringt oder

(c) durch die künftige Einzel- oder Durchschnittsentwicklung des Preises oder des Wertes von Grundstücken, wenn sich das Schuldverhältnis auf die land- und forstwirtschaftliche Nutzung beschränkt,

bestimmt werden soll und

der Vermieter oder Verpächter für die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Mieter oder Pächter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern.

(2) Für Mietanpassungsvereinbarungen in Verträgen über Wohnraum gilt § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Die grundsätzliche Möglichkeit, das Mietverhältnis gem. § 543 BGB n.F. bzw. §§ 542, 554, 554a BGB a.F. wegen einer erheblichen Vertragsverletzung der Gegenseite außerordentlich zu kündigen, berührt nicht die langfristige Bindung. Die für die Genehmigungsfiktion gem. § 4 PrKV erforderliche mindestens zehnjährige Bindung des Vermieters ist auch in diesen Fällen gegeben (OLG Rostock 3. Zivilsenat , Urteil vom 10. Januar 2005, Az: 3 U 61/04).

Mietrecht 05 2013 Mietrechtslexikon Mieterhöhung mit Preisklauseln