MIETRECHTSLEXIKON

Das Lexikon mit der garantierten Antwort zum Mietrecht -

Mietrecht : Indexmiete, Index-Mietvertrag

Mieterhöhungen:

Vermieter und Mieter können schriftlich bei der Vermietung von Wohnraum vereinbaren, dass sich die Miethöhe (bei Mieterhöhungen in der Zukunft) nach dem Preisindex für die Lebenshaltung richtet. Man nennt dies auch Index-Mietvertrag ( § 557 b BGB). Bei der Vermietung von gewerblich genutzen Objekten ist im Rahmen einer vertragspezifischen Klausel im Mietvertrag ebenfalls möglich. Siehe dazu >> Mieterhöhung Kap.6

Die Schriftform ist zwingend im Mietrecht (Mietgesetz) vorgeschrieben. Mündliche Abreden oder Vereinbarungen in >>>Textform sind unwirksam. Schriftform bedeutet: ein von Vermieter und Mieter beiderseitig unterzeichnetes Schriftstück.

Als Index kann ausschließlich auf den vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privater Haushalte in Deutschland Bezug genommen werden (= Verbraucherpreisindex). Es ist also nicht möglich, und macht den Vertrag unwirksam, wenn auf einen anderen Index, zum Beispiel den Lebenshaltungskostenindex in einem Bundesland verwiesen wird.

Mieterhöhungen:

Der Vermieter kann die Miete ausschließlich bei einer Steigerung des Indexes erhöhen. Jede andere Mieterhöhung - zum Beispiel eine Anpassung der Miete an die Vergleichsmieten - ist ausgeschlossen ( § 557 b Abs 2 BGB ).

Ausnahmen: Mieterhöhungen nach Durchführung von >>> Modernisierungen im dort vorgesehenen Umfang.

Die Miete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben ( § 557 b Abs 2 BGB). Nur wenn Mieterhöhungen wegen Modersierungen gemacht werden, muss insoweit die Jahresfrist nicht eingehalten werden.

Beispielrechnung für eine Mieterhöhung nach § 557 b BGB
Miete am 1. Oktober 2003 450,00 € Indexwert am 1. Oktober 2003 120 Punkte*
    Indexwert am 1. Oktober 2004 125 Punkte*
    Indexerhöhung 5 Punkte entspricht 4,16 %
Mieterhöhung 4,16 % 18,72 €    
Neue Miete 468,72 €    
Die Mieterhöhung muss der Vermieter in >>>Textform dem Mieter mitteilen. Dabei muss der Vermieter alle seiner Berechnung zugrundeliegenden Daten angeben, insbesondere die Indexwerte. Zahlbar ist die Neue Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung ( § 557 b Abs 3 BGB) . Teilt der Vermieter in diesem Beispiel die Erhöhung dem Mieter im Laufe des Oktober mit, so ist die neue Miete ab 01. Januar 2005 zu entrichten.Eine weitere Mieterhöhung ist dann erst wieder für einen Zeitraum ab 01. Januar 2006 möglich.
*Hinweis: die eingesetzen Indexwerte sind nur Beispielhaft gewählt und entsprechen nicht den realen Indexwerten. Alle Indicies werden regelmäßig veröffentlich, und können und http://www.statistik-bund.de abgerufen werden. Tatsächlich bewegte sich die Teuerungsrate im Jahr 2003 bei nur 0,5 Punkten.

Kündigungsausschluß:

Vermieter und Mieter können vereinbaren, dass das Recht zur Kündigung des Index-Mietvertrages befristet oder unbefristet ausgeschlossen sein soll. Nach der Mietrechtsreform 2001 ist dies wohl nicht mehr zweifelhaft. (AG Hamburg, Urteil vom 19. November 1999, Az: 44 C 417/99, WuM 2000, 494-495). Bei einem Staffelmietvertrag dagegen kann das Kündigungsrecht des Mieter höchstens für die Dauer von 4 Jahren ausgeschlossen werden ( § 557 a Abs 3 BGB). Unberührt bleibt immer das Recht, den Vertrag aus wichtigem Grund zu kündigen ( Zahlungsverzug des Mieters, unzumutbare Zustände usw.).

Der Mieter kann bei einer Senkung des Preisindex vom Vermieter auch eine entsprechende Absenkung der Miete verlangen. Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden, eine entsprechende Klausel wäre unwirksam. Ebensowenig kann wirksam vereinbart werden, dass die Miete nicht unter einen bestimmten Betrag absinken darf.

Mietrecht 11 2012 Mietrechtslexikon