Mietrecht: die Wirksamkeit von Aufrechnungsverboten im Mietrecht


Mietrecht: die Fälligkeit der Miete

Bei gewerblicher Miete (Objekte, oder Sachen) kann die Fälligkeit der Miete frei zwischen den Parteien vereinbart werden. Maßgebend ist dabei also immer, welche Abrede im Mietvertrag getroffen wurde. Statt einen monatlichen Zahlungsweise kann auch ein anderes Zahlungsintervall vereinbart werden usw..

Bei Wohnraummiete ist die Fälligkeit der Miete gesetzlich festgelegt ( § 556 b BGB).

Die Miete ist immer zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag (- auch der Samstag ist ein Werktag! Sonn – und gesetzliche Feiertage nicht) der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichen.

In aller Regel ist eine Monatsmiete vereinbart. Eine abweichende Vereinbarung der Fälligkeit der Mietzahlungen und der Zahlungsintervalle im Mietvertrag ist aber möglich, d.h. gesetzlich nicht ausgeschlossen.

Mietrecht: die Aufrechnung gegenüber Mietforderungen des Vermieters

Aufrechnung bedeutet gegenseitige Forderungsverechnung. Wenn zwei Parteien gegenseitige Forderungen haben (zum Beispiel: der Mieter schuldet dem Vermieter eine Monatsmiete, der Vermieter schuldet dem gleichen Mieter noch eine Schadensersatzleistung) können die Forderungen grundsätzlich gegeneinander aufgerechnet werden. Dieses allgemeine Recht gibt es nicht nur im Mietrecht, es besteht vielmehr grundsätzlich. Vertragsparteien versuchen jedoch aus unterschiedlichen Motiven heraus, das Recht zur Aufrechnung gegenseitiger Forderungen vertraglich auszuschließen. Die meisten Formularmietverträge enthalten deshalb derartige Ausschlussklauseln. Während im Bereich der gewerblichen Miete solche Klauseln überwiegend wirksam sind, gilt dies für Wohnraummietverträge nicht. Die häufigsten solcher Aufrechnungslagen sind mietrechtlich wie folgt zu beurteilen:

1. Fallgruppe: Der Mieter hat an der Wohnung einen Mangel auf eigene Kosten behoben, weil der Vermieter das trotz Abmahnung nicht erledigt hat. Ergebnis: der Mieter kann – gleichgültig was im Mietvertrag darüber steht – die Kosten mit der monatlichen Miete verrechnen § 556 b Abs. 2 BGB, sofern er dem Vermieter mindestens ein Monat vor
Fälligkeit der Miete seine Absicht aufzurechnen in >>>Textform angezeigt hat.

2. Fallgruppe: Infolge eines Wasserschadens, der vom Vermieter zu verantworten ist, ist ein Schrank des Mieters im Wert von 2.000 € beschädigt worden. Der Vermieter hat den Schaden anerkannt. Der Mieter will die Kosten mit der laufenden Miete verrechnen. Im Mietvertrag findet sich jedoch einen Klausel, nach der Aufrechnungen – gleich welcher Art die Forderung ist – grundsätzlich ausgeschlossen sind. Ergebnis: die Klausel ist unwirksam, der Mieter kann dennoch aufrechnen. Dies ist die einhellige Ansicht der Rechtsprechung, z.B. LG Berlin, Urteil vom 11. Februar 1986, Az: 64 S 365/85 .

3. Fallgruppe: aus der Nebenkostenabrechnung des vergangenen Jahres steht dem Mieter nach seiner eigenen Berechnung eine Rückzahlung in Höhe von 400 € zu. Der Vermieter bestreitet dies und fordert seinerseits vom Mieter eine Nachzahlung von noch 50 €. Der Mieter will gegen die laufende Miete aufrechnen. Die Klausel im Mietvertrag lautet: „Eine Aufrechnung mit einer anderweitigen Forderung gilt als ausgeschlossen, soweit sie nicht unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist“. Ergebnis: die Klausel ist wirksam. Da der Vermieter die Richtigkeit der Forderung des Vermieters bestreitet und diese auch nicht durch ein Urteil festgestellt ist , darf der Mieter nicht aufrechnen. Dies ist die einhellige Ansicht der Rechtsprechung, z.B. LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 21. Oktober 1992, Az: 7 S 4071/92; OLG Celle 2. Zivilsenat, Urteil vom 29. Dezember 1989, Az: 2 U 200/88

4. Fallgruppe: die „Nachwirkung“ : nach Beendigung des Mietverhältnisses gibt der Mieter die Wohnung nicht bzw. verspätet an den Vermieter zurück.

Der Vermieter kann daher die vereinbarte Miete als Entschädigung für die Zeit der verspäteten Rückgabe verlangen § 546 a BGB.

Der Mieter erhebt noch Ansprüche wegen Schadensersatz gegenüber dem Vermieter, was dieser aber bestreitet. Ergebnis: ein zulässiges Verbot im Mietvertrag, gegen Mietzinsforderungen aufzurechnen oder die sonstige Beschränkung von Gewährleistungsrechten, wirkt auch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch weiter. Das gilt solange das Mietobjekt nicht zurückgegeben ist und der Vermieter Ansprüche auf Nutzungsentgelt (Miete) hat. So die herrschende Meinung in der Literatur (so etwa Staudinger/Sonnenschein, BGB, 12. Auflage, § 557, Rdnr. 230, MüKo/Voelskow, 2. Auflage, § 557, Rdnr. 7; RGRK Gelhaar, 12. Auflage, § 557 Rdnr. 25) sowie auch OLG Karlsruhe (ZMR 1987, 261). OLG Düsseldorf , Urteil vom 30. April 1997, Az: 10 U 73/96.

Mietrecht 11 – 2012 Mietrechtslexikon