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Mietrecht: Mieterhöhung
Für Mieterhöhungen bei preisgebundenem Wohnraum siehe
» Mieterhöhung (Sozialwohnung).
Mieter und Vermieter können jederzeit im gegenseitigen Einvernehmen (Vertrag über eine Mieterhöhung) eine Erhöhung der Miete vereinbaren (§ 557 Abs1 BGB), auch rückwirkend, einvernehmliche Parteivereinbarungdas werden durch das Mietrecht nicht ausgeschlossen.
Mietpreisbremse
Durch den 2015 neu ins Mietrecht eingefügten § 556d BGB darf die bei einer Neuvermietung vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete (558 Absatz 2 BGB) um höchstens 10 % übersteigen.
Diese Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit einheitlich, sondern nur in Gebieten in denen per Rechtsvordnung des entsprechenden Bundeslandes festgelget wurde, dass es ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt ist.
Einseitige Mieterhöhungen im Mietrecht ohne Einverständnis des Mieters
Das Mietrecht gestattet es dem Vermieter aber auch dann eine Mieterhöhung vorzunehmen, wenn der Mieter nicht einverstanden ist bzw. eine Erhöhung der Miete ablehnt.
Mieterhöhungen sind aber nach den gesetzlichen Regelungen (§ 557 – 561 BGB) seit 1971 nur noch in den im Gesetz genannten Gründen möglich (siehe Übersichtstabelle unten). Trifft keiner der Fälle zu, kann die im Vertrag vereinbarte Miete nicht erhöht werden. Das Gesetz legt darüber hinaus die Grenzen fest, im Rahmen derer überhaupt eine Mieterhöhung möglich ist.
Der Vermieter kann also nur in engen, vom Gesetz definierten Grenzen die einmal vereinbarte Miete erhöhen (Ausnahmen Staffelmiete u. Indexmiete siehe unten).
Die Vergrößerung der Wohn- oder Nutzfläche berechtigen nicht automatisch zur Mieterhöhung ohne Einigung auf eine entsprechende Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter » Nutzfläche.
Die Bedeutung der Wohnfläche:
Grundsätzlich ist der Begriff der „Wohnfläche“ im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum anhand der Bestimmungen der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346)
(siehe » Wohnflächenverordnung),
auszulegen und zu ermitteln (BGH Urteil v. 24.03.2004 Az: VII 44/03). Im Regelfall ist nach Ansicht des BGH eine stillschweigende Vereinbarung der Mietvertragsparteien im Zweifel anzunehmen, die dahin geht, dass es sich bei der Angabe „Wohnfläche“ im Mietvertrag um die Fläche handelt, die sich für die Wohnung unter zugrundelegung der Vorschriften der Wohnflächenverordnung ergibt. Der BGH (a.a.O.) hat damit in seinem Urteil im Frühjahr 2004 im wesentlichen die Rechtsansichten der Instanzgerichte bestätigt.
Rechtsansprüche können nur dann aus der Grösse (Wohnfläche) der Wohnung abgeleitet werden, wenn im Mietvertrag eine rechtsverbindliche Festlegung erfolgt ist, das heißt im Mietvertrag die Größe der Wohnfläche angegeben ist. In dem vom BGH (Az: VIII ZR 44/03) im Urteil vom 24.03. 2004 zugrundeliegenden Fall stand im Mietvertrag: „Wohnfläche: 110 qm“. Dies war als Festlegung ausreichend. Ob es auch ausreichend ist, wenn im Mietvertrag nur „Fläche“ oder „Grundfläche“ steht, ist zweifelhaft und genügt ohne weitere ergänzenden Zusätze in aller Regel nicht den Anforderungen, die an eine verbindliche Festlegung im Vertrag zu stellen sind. Soll die Flächenangabe im Mietvertrag unverbindlich sein, so muss dies deutlich gemacht werden, zum Beispiel durch den Zusatz „Schätzung“ oder „unverbindliche Größenordnung“ (BGH, Urteil vom 28.09.2005 – VII ZR 101/04). Zu weiteren Einzelheiten dazu siehe » Wohnfläche
Generell setzt eine Mieterhöhung ein wirksames schriftliches Mieterhöhungsverlangen des Vermieters voraus. Hierfür ist »Textform vorgeschrieben. Der Vermieter muß in dieser schriftlichen Mieterhöhungserklärung alle Einzelheiten dem Mieter erläutern und begründen. Der vom Gesetz vorgeschriebene notwendige Inhalt einer Mieterhöhungs-erklärung ist jeweils verschieden, je nachdem nach welchen Vorschriften die Miete erhöht werden soll. Stimmt der Mieter der Erhöhung zu bzw. widerspricht er der Erhöhung nicht, so beträgt die „Wartefrist“ 3 Monate.
Das Gesetz räumt dem Vermieter ausdrücklich in § 558 b Abs 2 BGB das Recht ein, den Mieter auf Zustimmung zu verklagen, sofern der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsschreibens zustimmt. Eine Klage muss dann innerhalb von 3 weiteren Monaten erhoben werden. Zahlt der Mieter die vom Vermieter geforderte neue Miete ohne jede weitere Äußerung, so ist hierein eine Zustimmung durch konkludentes Handelns zu sehen. Für eine Zustimmungsklage fehlt nun ein Rechtschutzinteresse (AG Mannheim Urteil vom 23.3.2012, 9 C 77/12).
Fälligkeit der Mieterhöhung
Der Mieter schuldet die neue Miete erst mit Beginn des dritten Kalendermonats seit dem Zugang eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens. Ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam, und stellt der Vermieter erneut ein Schreiben zu, dann beträgt die Frist widerum 3 Monate ab Zugang des „neuen“ Schreibens. ( 558 b BGB).
Rückwirkende Mieterhöhung und Sonderfall Eigentumsübergang
Aus der gesetzlichen Vorschrift zur Wartefrist nach Zugang eines Mieterhöhungsverlangens wird bereits mehr als deutlich, dass eine rückwirkende Mietererhöhung völlig ausgeschlossen und rechtswidrig ist. Der Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung oder eines Mietshauses tritt kraft Gesetzes § 566 BGB in den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten ein. Der Eintritt erfolgt jedoch erst mit dem Eigentumsübergang. Für den Eigentumsübergang ist im Deutschen Recht ein notarieller Kaufvertrag und die Eintragung im Grundbuch erforderlich. Solange der neue Eigentümer also nicht im Grundbuch eingetragen ist (je nach Grundbuchamt können da oft Monate vergehen) kann er kein rechtswirksames Mieterhöhungsverlangen an den Mieter richten! Diese Folge kann man als Käufer dadurch vermeiden, dass entweder noch der alte Eigentümer das Mieterhöhungsverlangen unterzeichnet oder aber den neuen Eigentümer dazu schiftlich bevollmächtigt.
Leserhinweis: Bitte wählen sie für die Information über weitere Details das Kapitel über die jeweilige Mieterhöhung bzw. den entsprechenden Mietvertragstyp in der nachstehenden Übersichtstabelle.
Rechtsfolgen unrichtiger Mieterhöhungsverlangen, Korrekturen, Sonstiges
Entspricht das Mieterhöhungsverlangen nicht der vorgeschriebenen Form, so ist die Erklärung unwirksam, der Mieter braucht die Erhöhung nicht zu bezahlen.
Bezahlt der Mieter die Mieterhöhung jedoch widerspruchslos, wird sie wirksam (von der Rechtsprechung zugelassene Ausnahme >>>siehe unten).
Der Vermieter kann jedoch jederzeit eine neue bessere Erklärung über die Mieterhöhung nachreichen, gesetzliche Fristen beginnen dann erneut zu laufen, eine „Nachbesserung“, das heißt eine Korrektur einer bereits zugegangenen Erklärung ist aber nicht möglich Das Mieterhöhungsverlangen muss neu abgefasst und dem Mieter zugestellt werden. Das ist auch noch während einem Gerichtsverfahren möglich. Da jedes Mieterhöhungsverlangen aber einen eigenen Streitgegenstand bildet, kann sich das auf die Frage, wer später die Prozesskosten zu tragen hat, entsprechend auswirken.
Eine Mieterhöhung wird erst nach Ablauf der im jeweils Gesetz festgelegten Fristen wirksam.
Klauseln im Mietvertrag, die andere Regelungen vorsehen, sind sämtlich unwirksam. Alle Einzelheiten sind unter dem jeweiligen Schlagwort der Mieterhöhung genau mit allen Rechtsprechungshinweisen erläutert (siehe Tabelle).
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Übersicht über die Vorschriften und Regelungen für Mieterhöhungen:
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Art des Wohnraumes
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Gesetzliche Regelungen und Erläuterungen
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| Preisgebundene Wohnungen (Sozialwohnungen) | Kostenmiete § 8 ff WoBindG, § 10 WoBindG |
| Preisfreie Wohnungen §§ 557-561 BGB | Anpassung an die Vergleichsmiete § 558 BGB
Modernisierung § 559 BGB Steigerung der Betriebskosten § 560 BGB Staffelmietvereinbarung § 557a BGB Indexmiete § 557b BGB |
| Sonderfälle : z.B. Untervermietung, Studenten-wohnheime, Jugendwohnheim, nur zum vorüber-gehenden Gebrauch. | Ausnahmen § 557 Absatz 1 BGB |
Die Rechtsprechung zum Mietrecht hat den folgende Grundsatz anerkannt: Die widerspruchslose Zahlung einer Mieterhöhung führt zur stillschweigenden Vertragsanpassung. Das heißt, dass sich Mieter nicht mehr auf die Unwirksamkeit einer Mieterhöhung berufen kann, wenn er die erhöhte Miete widerspruchslos und ohne Vorbehalt bezahlt hat. Bei einer Mieterhöhung ist deshalb Mietern zu raten, die Miete nur jeweils unter dem Vorbehalt der Wirksamkeit der Mieterhöhug zu bezahlen. Der Mieter hat in einem solchen Fall aber das Recht zur Vertragskündigung (siehe weiter unten OLG Karlsruhe).
Bankeinzug: Anders jedoch, wenn die Miete einfach in Textform (wie vorgeschrieben) erhöht und anschließend auch durch den Vermieter vom Bankkonto des Mieter eingezogen (abgebucht) wird. Schweigt der Mieter zu dieses Abbuchungen (weil er die Erhöhung vielleicht gar nicht bemerkt) gilt dies nicht als Zustimmung. Die Abbuchung der erhöhten Miete stellt in diesem Fall einen Missbrauch der Einziehungsermächtigung des Mieters dar. Zuviel eingezogenen Beträge müssen auch nach Jahren noch zurückbezahlt werden (LG Stuttgart (Urteil v. 26.10. 13 S 41/11) .
Das OLG Karlsruhe (Urteil vom 10.12.2002) hat in einer sehr mieterfreundlichen Entscheidung zwei für Mieter und Vermieter gleichmaßen wichtige Leitsätze herausgestellt:
(1) Wird eine vom Vermieter geltend gemachte unberechtigte Mietanpassung vom Mieter nicht beanstandet und zahlt dieser widerspruchslos die verlangte erhöhte Miete über einen Zeitraum von 18 Monaten, liegt hierin grundsätzlich eine konkludente Vereinbarung über eine Mietzinserhöhung. D. h. der Mieter muss die erhöhte Miete weiter bezahlen.
(2) In einer solchen stillschweigen getroffenen Abrede über die Erhöhung der Miete liegt regelmäßig eine ohne Einhaltung der Schriftform des § 550 BGB* erfolgte wesentliche Vertragsänderung, die zur Folge hat, daß der ursprünglich auf eine feste Laufzeit unter Ausschluß einer ordentlichen Kündigung geschlossene Vertrag nun auf unbestimmte Zeit geschlossen ist. Dem durch die Mieterhöhung begünstigten Vermieter ist es jedoch nach § 242 BGB verwehrt, sich auf den infolge der konkludenten Vereinbarung eingetretenen Formmangel zu berufen und das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen.
*§ 550 BGB besagt, dass Mietverträge über 1 Jahr Dauer schriftlich abgeschlossen sein müssen. Liegt kein schriftlicher Vertrag vor, gilt das Mietverhältnis unbefristet, d.h. es kann jederzeit unter Einhaltung der Kündungsfirst gekündigt werden.
Mietrecht 04 – 2015 Mieterhöhung Übersicht im Mietrechtslexikon