Mietrecht : Mieterhöhungen Kapitel 1


Mieterhöhungen (Mietrecht)

Die gesetzlichen Regelungen des Mietrechts zur Mieterhöhung sind sehr detailiert und daher entsprechend umfangreich. Die Erläuterungen zu den jeweiligen Fallgruppen wurden in Unterkapiteln zusammengefasst.
Sämtliche Sonderreglungen, die zur Anpassung des Mietniveaus nach der Wende im Osten Deutschland erforderlich waren, gelten seit etwa 1998 nicht mehr. Seit der Reform die Mietrechts 2001 sind alleine die allgemeinen Vorschriften über die Miete im BGB maßgebend.

Mieter und Vermieter können jederzeit im gegenseitigen Einvernehmen (Vertrag über eine Mieterhöhung) eine Erhöhung der Miete vereinbaren (§ 557 Abs 1 BGB), auch rückwirkend, das wird durch das Mietrecht nicht ausgeschlossen.

Rechtslage, Bedeutung der Wohnfläche, stillschweigende Erhöhungen

Einseitige Mieterhöhungen im Mietrecht ohne Einverständnis des Mieters

Das Mietrecht gestattet dem Vermieter auch dann eine Mieterhöhung vorzunehmen, wenn der Mieter nicht einverstanden ist bzw. eine Erhöhung der Miete ablehnt.

Mieterhöhungen sind aber nach den gesetzlichen Regelungen (§ 557 – 561 BGB) seit 1971 nur noch in den im Gesetz genannten Gründen möglich (siehe Übersichtstabelle unten). Trifft keiner der Fälle zu, kann die im Vertrag vereinbarte Miete nicht erhöht werden. Das Gesetz legt darüber hinaus die Grenzen fest, im Rahmen derer überhaupt eine Mieterhöhung möglich ist. Der Vermieter kann also nur in engen, vom Gesetz definierten Grenzen die einmal vereinbarte Miete erhöhen (Ausnahmen Staffelmiete u. Indexmiete siehe unten). Die Vergrößerung der Wohn- oder Nutzfläche berechtigen nicht automatisch zur Mieterhöhung ohne Einigung zwischen Mieter und Vermieter >>> Nutzfläche.

Die Bedeutung der Wohnfläche

Grundsätzlich ist der Begriff der „Wohnfläche“ im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum anhand der Bestimmungen der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) (siehe >>> Wohnflächenverordnung) , auszulegen und zu ermitteln. (BGH Urteil v. 24.03.2004 Az: VII 44/03). Im Regelfall ist nach Ansicht des BGH eine stillschweigende Vereinbarung der Mietvertragsparteien im Zweifel anzunehmen, die dahin geht, dass es sich bei der Angabe „Wohnfläche“ im Mietvertrag um die Fläche handelt, die sich für die Wohnung unter zugrundelegung der Vorschriften der Wohnflächenverordnung ergibt. Der BGH (a.a.O.) hat damit in seinem Urteil im Frühjahr 2004 im wesentlichen die Rechtsansichten der Instanzgerichte bestätigt.
Ist in einem Mietvertrag eine Wohnfläche genannt, und stellt sich später heraus, dass die tatsächliche Fläche größer oder kleiner ist, so gilt folgendes: wenn die Flächenangabe. Flächenangabe lediglich als Kalkulationsfaktor bei der Mietberechnung gedient hat, und es sich dabei nicht um eine zugesicherte Eigenschaft handelte, kann der Vermieter bei einer Mieterhöhung die tatsächliche Größe zugrundelegen, wenn die Wohnung tatsächlich größer ist. LG Frankfurt , Urteil vom 6. Februar 1990 , Az: 2/11 S 450/89. Im umgekehrten Fall (kleiner Fläche) muss folgerichtig das Gleiche gelten. Diese Ansicht ist nicht unumstritten. Die Differenz zwischen der von den Klägern nunmehr ermittelten (größeren) tatsächlichen Fläche der vermieteten Wohnung und der (kleineren) vereinbarten Fläche ist im Rahmen des durchzuführenden Verfahrens zur Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen so die Ansicht des LG Aachen, Urteil vom 18. Juli 1991, Az: 6 S 91/91.

Generell setzt eine Mieterhöhung ein wirksames Mieterhöhungsverlangen des Vermieters voraus. Hierfür ist >>>Textform vorgeschrieben. Der Vermieter muß in dieser schriftlichen Mieterhöhungserklärung alle Einzelheiten dem Mieter erläutern und begründen.

Der vom Gesetz vorgeschriebene notwendige Inhalt einer Mieterhöhungserklärung ist jeweils verschieden, je nachdem nach welchen Vorschriften die Miete erhöht werden soll. Stimmt der Mieter der Erhöhung zu bzw. widerspricht er der Erhöhung nicht, so beträgt die „Wartefrist“ 3 Monate.

Fälligkeit der Mieterhöhung

Der Mieter schuldet die neue Miete frühestens mit Beginn des dritten Kalendermonats seit dem Zugang eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens (§ 558 b Abs 1 BGB). Der Vermieter kann jedoch auch eine längere Frist einräumen.

Der Mieter muss der Erhöhung zustimmen (Frist 2 Monate). Stimmt er nicht zu, so kann der Vermieter Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben. Schweigt der Mieter nur, so gilt dies nicht als Zustimmung, wohl aber, wenn der Mieter die neu höhere Miete ohne Widerspruch bezahlt.

Ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam, und stellt der Vermieter erneut ein Schreiben zu, dann beträgt die Frist widerum 3 Monate ab Zugang des „neuen“ Schreibens. ( § 558 b BGB).

Dem Mieter steht bei jeder Kündigung ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB zu, dass er bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens ausüben kann. Hat der Vermieter die Frist (ab wann die neue Miete zu bezahlen ist) von sich aus verlängert, muss § 561 BGB nach seinem Sinn und Zweck dahin ausgelegt werden, dass dem Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung die Möglichkeit offen bleibt, sich von dem Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung zum Ende des übernächsten Monats zu lösen mit der sich anschließenden Rechtsfolge, dass dem Mieter noch für weitere zwei Monate die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibt (BGH, Urteil vom 25.09.2013 Az: VIII ZR 280/12 .

Rückwirkende Mieterhöhung und Sonderfall Eigentumsübergang

Aus der gesetzlichen Vorschrift zur Wartefrist nach Zugang eines Mieterhöhungsver-langens wird bereits mehr als deutlich, dass eine rückwirkende Mietererhöhung völlig ausgeschlossen und rechtswidrig ist. Der Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung oder eines Mietshauses tritt kraft Gesetzes § 566 BGB in den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten ein. Der Eintritt erfolgt jedoch erst mit dem Eigentums-übergang. Für den Eigentumsübergang ist im Deutschen Recht ein notarieller Kaufvertrag und die Eintragung im Grundbuch erforderlich. Solange der neue Eigentümer also nicht im Grundbuch eingetragen ist (je nach Grundbuchamt können da oft Monate vergehen) kann er kein rechtswirksames Mieterhöhungsverlangen an den Mieter richten! Diese Folge kann man als Käufer dadurch vermeiden, dass entweder noch der alte Eigentümer das Mieterhöhungsverlangen unterzeichnet oder aber den neuen Eigentü-mer dazu schiftlich bevollmächtigt.

Bitte wählen sie für die Information über weitere Details das Kapitel über die jeweilige Mieterhöhung bzw. den entsprechenden Mietvertragstyp in der nachstehenden Übersichtstabelle.

Rechtsfolgen unrichtiger Mieterhöhungsverlangen, Korrekturen, Sonstiges

Entspricht das Mieterhöhungsverlangen nicht der vorgeschriebenen Form, so ist die Erklärung unwirksam, der Mieter braucht die Erhöhung nicht zu bezahlen.
Bezahlt der Mieter die Mieterhöhung jedoch widerspruchslos, wird sie wirksam (zu der von der Rechtsprechung zugelassene Ausnahme der stillschweigenden Mieterhöhung siehe unten).

Der Vermieter kann jedoch jederzeit eine neue bessere Erklärung über die Mieterhöhung nachreichen, gesetzliche Fristen beginnen dann erneut zu laufen, eine „Nachbesserung“, das heißt eine Korrektur einer bereits zugegangenen Erklärung ist aber nicht möglich Das Mieterhöhungsverlangen muss neu abgefasst und dem Mieter zugestellt werden. Das ist auch noch während einem Gerichtsverfahren möglich. Da jedes Mieterhöhungsverlangen aber einen eigenen Streitgegenstand bildet, kann sich das auf die Frage, wer später die Prozesskosten zu tragen hat, entsprechend auswirken.

Eine Mieterhöhung wird erst nach Ablauf der im jeweils Gesetz festgelegten Fristen wirksam.

Klauseln im Mietvertrag, die andere Regelungen vorsehen, sind sämtlich unwirksam.

Die „stillschweigende“ Mieterhöhung und Klagerecht des Vermieters

Das Gesetz räumt dem Vermieter ausdrücklich in § 558 b Abs 2 BGB das Recht ein, den Mieter auf Zustimmung zu verklagen, sofern der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsschreibens zustimmt. Eine Klage muss dann innerhalb von 3 weiteren Monaten erhoben werden. Zahlt der Mieter die vom Vermieter geforderte neue Miete ohne jede weitere Äußerung, so ist hierein eine Zustimmung durch konkludentes Handelns zu sehen. Für eine Zustimmungsklage fehlt nun ein Rechtschutzinteresse (AG Mannheim Urteil vom 23.3.2012, 9 C 77/12).

Die Rechtsprechung zum Mietrecht hat also den folgende Grundsatz anerkannt: Die wider-spruchslose Zahlung einer Mieterhöhung führt zur stillschweigenden Vertragsanpassung. Das heißt, dass sich Mieter nicht mehr auf die Unwirksamkeit einer Mieterhöhung berufen kann, wenn er die erhöhte Miete widerspruchslos und ohne Vorbehalt bezahlt hat. Bei einer Mieterhöhung ist deshalb Mietern zu raten, die Miete nur jeweils unter dem Vorbehalt der Wirksamkeit der Mieterhöhug zu bezahlen.
Der Mieter hat in einem solchen Fall aber das Recht zur Vertragskündigung ( OLG Karlsruhe).

Das OLG Karlsruhe (Urteil vom 10.12.2002) hat in einer sehr mieterfreundlichen Entscheidung zwei für Mieter und Vermieter gleichmaßen wichtige Leitsätze herausgestellt:

(1) Wird eine vom Vermieter geltend gemachte unberechtigte Mietanpassung vom Mieter nicht beanstandet und zahlt dieser widerspruchslos die verlangte erhöhte Miete über einen Zeitraum von 18 Monaten, liegt hierin grundsätzlich eine konkludente Vereinbarung über eine Mietzinserhöhung und Zustimmung zur Mieterhöhung. D. h. der Mieter muss die erhöhte Miete weiter bezahlen.

(2) In einer solchen stillschweigen getroffenen Abrede über die Erhöhung der Miete liegt regelmäßig eine ohne Einhaltung der Schriftform des § 550 BGB* erfolgte wesentliche Vertragsänderung, die zur Folge hat, daß der ursprünglich auf eine feste Laufzeit unter Ausschluß einer ordentlichen Kündigung geschlossene Vertrag nun auf unbestimmte Zeit geschlossen ist. Dem durch die Mieterhöhung begünstigten Vermieter ist es jedoch nach § 242 BGB verwehrt, sich auf den infolge der konkludenten Vereinbarung eingetretenen Formmangel zu berufen und das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen.

*§ 550 BGB besagt, dass Mietverträge über 1 Jahr Dauer schriftlich abgeschlossen sein müssen. Liegt kein schriftlicher Vertrag vor, gilt das Mietverhältnis unbefristet, d.h. es kann jederzeit unter Einhaltung der Kündungsfirst gekündigt werden.
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Mietrecht 05 – 2015 Mietrechtslexikon – Mieterhöhung Kapitel 1