MIETRECHTSLEXIKON

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Mietrecht & Betriebskosten : Neue Wohnflächenverordnung ab 01.01.2004

In wenigen Teilbereichen bringt die seit 01.01.2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung Neuregelungen zur bisherigen Zweiten Berechnungsverordnung.

Die Wohnflächenverordnung soll ausschließlich im Bereich der sozialen Wohnraumförderung gelten und bringt hierbei Abweichungen von >>>DIN 283. DIN 283 wurde jedoch bereits im August 1983 zurückgezogen und gilt seit dieser Zeit nicht mehr, wird aber dennoch als Grundlage Flächenberechnungen zugrundegelegt. Die wohl wichtigste Änderung ist die, dass nach § 4 der WoFlV Balkone stets zu einem Viertel bei der Wohnfläche berücksichtigt werden, während zuvor ein Wahlrecht von bis zur Hälfte der Fläche gegeben war. Werden in der Gemeinschaftsordnung oder auch in Mietverträgen oder sonstigen Vereinbarungen über die Kostenteilung die Kosten und Lasten ohne nähere Regelung über deren Berechnung umgelegt, so sind Balkone, Loggien und Dachterrassen mit einem Viertel ihrer Grundfläche anzusetzen (Bayerisches Oberstes Landesgericht 2. Zivilsenat, Beschluß vom 7. März 1996, Az: 2Z BR 136/95).
Zu beachten: Nicht in jedem Fall einer falschen Wohnflächenberechnung kann jedoch eine Änderung der Betriebskosten- oder Heizkostenabrechnung erfolgen. Durch Beschluss vom 29.05.2000 hat der BGH klargestellt, dass eine Vereinbarung der Mietvertragsparteien über Art und Umfang der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten durch jahrelange vorbehaltlose Zahlung des Mieters auch stillschweigend getroffen werden kann. Dies ist in solchen Fällen regelmäßig der Fall. Die Abrechnungen beruhen auf den Wohnflächen, wie Sie beim Bau vom Architekten angegeben wurden. Allerdings müssen die Flächen der Wohnungen alle gleichmäßig nach dem gleichen Prinzip abgerechnet worden sein. Also nicht bei einer Wohnung 1/4 der Balkonfläche, bei der anderen Wohnung 1/2 der Fläche.

Der vollständige Text beider Verordnungen steht den Nutzern des Mietrechtslexikons zu Verfügung:

>>>> Wohnflächenverordnung (.pdf Datei Downlod (AcrobatReader).

Am häufigsten treten Fehler bei der Berechnung der Wohnfläche in Dachwohnungen auf, da die unter Dachschrägen liegenden Flächen nur zum Teil angerechnet werden dürfen, und die exakte Vermaßnung Laien ohne entsprechendes Gerät Schwierigkeiten bereitet. In allen Gerichtverfahren, in denen es um die Wohnfläche ging ließen die Gerichte daher die Wohnflächen immer von Sachverständigen ermitteln.

Die Rechtsfolgen einer falschen Wohnflächenberechnung:

Ist im Mietvertrag keine bestimmte Wohnfläche angegeben, so gibt es rechtlich keine Schwierigkeiten. Die Wohnung ist in der Größe, wie sie sich dem Mieter bei der Anmietung darstellte vermietet. Für die Annahme eines Wohnungsmangels aufgrund zu kleiner Wohnfläche ist daher kein Raum.

Rechtsansprüche können nur dann aus der Grösse (Wohnfläche) der Wohnung abgeleitet werden, wenn im Mietvertrag eine rechtsverbindliche Festlegung erfolgt ist, das heißt im Mietvertrag die Größe der Wohnfläche angegeben ist. In dem vom BGH (Az: VIII ZR 44/03) im Urteil vom 24.03. 2004 zugrundeliegenden Fall stand im Mietvertrag: "Wohnfläche: 110 qm". Dies war als Festlegung ausreichend. Ob es auch ausreichend ist, wenn im Mietvertrag nur "Fläche" oder "Grundfläche" steht, ist zweifelhaft und genügt ohne weitere ergänzenden Zusätze in aller Regel nicht den Anforderungen, die an eine verbindliche Festlegung im Vertrag zu stellen sind. Soll die Flächenangabe im Mietvertrag unverbindlich sein, so muss dies deutlich gemacht werden, zum Beispiel durch den Zusatz "Schätzung" oder "unverbindliche Größenordnung" (BGH, Urteil vom 28.09.2005 - VII ZR 101/04).

Grundsätzlich ist der Begriff der "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum anhand der Bestimmungen der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) (siehe >>> Wohnflächenverordnung) , auszulegen und zu ermitteln. (BGH Urteil v. 24.03.2004 Az: VII 44/03). Im Regelfall ist nach Ansicht des BGH eine stillschweigende Vereinbarung der Mietvertragsparteien im Zweifel anzunehmen, die dahin geht, dass es sich bei der Angabe "Wohnfläche" im Mietvertrag um die Fläche handelt, die sich für die Wohnung unter zugrundelegung der Vorschriften der Wohnflächenverordnung ergibt. Der BGH (a.a.O.) hat damit in seinem Urteil im Frühjahr 2004 im wesentlichen die Rechtsansichten der Instanzgerichte bestätigt.

Wohnflächenabweichung über 10%:

Mietminderung: Weist die gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10% unter der im Mietvertrag verbindlich angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel im Sinne des § 536 Abs 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Der Mieter muss in diesem Fall nicht zusätzlich nachweisen, dass die kleinere Fläche zu einer erheblichen Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauches führt. So ausdrücklich der BGH im Urteil vom 28.09.2005 - VIII ZR 101/04 unter Hinweis auf die weiteren BGH Urteile vom 24. März 2004 - VII ZR 295/03 und VII ZR 133/03.
Die Miete kann dann für die Zukunft entsprechend gekürzt werden.

Wohnflächenabweichung unter 10%:

Eine Flächenabweichung unter 10% rechtfertigt nur dann die Annahme eine Wohnungsmangels i.S.d. § 536 Abs 1, Satz 1 BGB, wenn hierdurch eine erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs verursacht worden ist. Die Tatsache der erheblichen Beeinträchtigung ist vom Mieter zu beweisen, was schwierig sein dürfte, und in den wenigsten Fällen gelingen kann. (KG Berlin, Beschluss vom 15.08. 2005 - 8U 81/05).

Rückzahlung zu viel bezahlter Miete:

In der Vergangenheit zuviel bezahlte Miete kann als ungerechtfertigte Bereicherung gemäß § 812 Abs 1 Satz 1 BGB zurückgefordert werden (BGH a.a.o). Das LG Hamburg (11. Zivilkammer, Urteil vom 13. Oktober 2000, Az: 311 S 184/98) entschied dazu:
Legen die Mietvertragsparteien bei der Vereinbarung einer Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis irrig eine zu große Wohnfläche zu Grunde, ist nach den Grundsätzen zum Fehlen der Geschäftsgrundlage die Anpassung der Abrede an die tatsächlichen Gegebenheiten geboten. Da die Grundlage für die Vereinbarung zum Teil von Anfang an gefehlt hat, sind auch schon erbrachte Leistungen des Mieters anzupassen. Dem Mieter steht daher ein Anspruch auf Erstattung der Überzahlung zu. Der Rückforderungsanspruch des Mieter wird zwischenzeitlich von der Rechtsprechung nicht mehr in Zweifel gezogen. Eine Mängelrüge durch den Mieter ist nicht Voraussetzung für den Anspruch, da der in der zu geringen Wohnfläche begründete Mangel nicht beseitig werden kann (Palandt, Kommentar zum BGB, 63. Auflage, 2004 § 536 c Randzahl 8).

Schadensersatz: Die fehlerhafte Angabe der Wohnfläche kann auch dazu führen, dass eine verschleierte Mietpreisüberhöhung ("Mietwucher") vorliegt. Die maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete wird nämlich immer im Mietspiegel in EURO je qm Wohnfläche angegeben. Der Vermieter macht sich so zusätzlich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig sofern eine Mietpreisüberhöhung im Sinne des § 5 Wirtschaftsstrafrechtes vorliegt. Siehe dazu >>> Mietwucher. Insbesondere ist der Vermieter dann verpflichtet, die zu viel erlangten Beträge zuzüglich Zinsen und ggf. Kosten an die Mieter zurückzubezahlen. ( §§ 823 Abs II BGB, § 5 WiStG ) Der Vermieter kann obendrein unter Umständen (sofern er schuldhaft gehandelt hat) mit einem erheblichen Bußgeld belegt werden.

Wohnfläche bei Mieterhöhungen

Die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche ist für die Bemessung der Miete nicht ausschlaggebend. Vermieter und Mieter können nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 2004, 2230,2231) wirksam eine Vereinbarung über die Wohnfläche treffen und darin eine andere Fläche zugrunde legen als diejenige, welche sich bei Anwendung der Berechnungsverordnung ergibt. Das bedeutet jedoch nicht, dass eine höhere als die ortsübliche Vergleichmiete verlangt werden kann. (LG Berlin Urteil v. 2.8.2004 WM 2004/613) Bei Mieterhöhungsverlangen sind die anrechbaren Wohnflächen (nach den Vorschriften der Wohnflächenverordnung) zu ermitteln. Für Räume in Dachgeschossen können Abschläge im Vergleich zu normal beschaffenen Wohnraum gemacht werden.

Mietrecht 03- 2006 Mietrechtslexikon