Mietrecht: Mieterhöhung wegen Steigerung der Betriebskosten § 560 BGB

1. Erhöhung einer vereinbarten Betriebskostenpauschale

Gemäß § 560 BGB ist es möglich, im Mietvertrag zur Abgeltung der Betriebskosten die Zahlung einer monatlichen Pauschale zu vereinbaren. Mit Zahlung des vereinbarten Pauschalbetrages sind dann alle Betriebskosten abgegolten. Selbst wenn die Kosten tatsächlich höher sind, braucht der Mieter deshalb keine Nachzahlungen zu leisten. Der Mieter kann allerdings auch keine Rückzahlung einer etwaigen Überzahlung verlangen. Eine Abrechnung über die Betriebskosten erfolgt nicht und kann auch nicht verlangt werden. Eine Erhöhung der Pauschale durch einseitige Erklärung des Vermieters ist nur möglich, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. (§ 560 Abs 1 BGB).
Sonderfall: Sind seit Bestehen des Mietvertrages (hier: 20 Jahre lang) Betriebskosten nicht abgerechnet worden, ist davon auszugehen, daß die Vertragsparteien die Zahlung von Nebenkosten als Pauschale und nicht (wie mietvertraglich vereinbart) als Vorauszahlung ansehen wollten. AG Gelsenkirchen, Urteil vom 9. November 2000, Az: 3a C 233/00. Quelle: ZMR 2001, 459.

Ganz überwiegend ist in Mietverträgen mit Betriebskostenpauschale jedoch vereinbart, dass Erhöhungen durch einseitige Erklärung (in Textform) des Vermieters möglich sind.

Will der Vermieter statt einer im Mietvertrag vereinbarten Pauschale nunmehr eine Betriebs-kostenvorauszahlung mit jährlicher Abrechnung haben, so muss der Mietvertrag entsprechend geändert werden, was nur mit Einverständnis des Mieter möglich ist. Legt der Vermieter dem Mieter in dess Wohnung bzw. an der Haustüüre einen entsprechenden Änderungsvertrag vor, so bedarf dieses Geschäft als Haustürgeschäft einer Widerrufsbelehrung. Unterbleibt diese, kann der Mieter die Vereinbarung jederzeit zu einem späteren Zeitpunkt widerrufen ( (AG Löbau, Urteil v. 29.07.2004, WM 2004, 610).

In diesen Fällen ist die Rechtslage wie folgt:

(1) Der Vermieter kann die reinen durch Kostensteigerungen entstandenen Mehrkosten anteilig (d.h. im gleichen Verhältnis wie bisher) auf die Mieter umlegen.
Beispiel: In den Betriebskosten, die der Vermieter in Form der Pauschale von den Mietern erhebt, ist die Grundsteuer enthalten. Die Gemeinde erhöht die Grundsteuersätze. In diesem Fall kann der Vermieter die Pauschale entsprechend anpassen.
Weiteres Beispiel: Der Vermieter hat bisher die Gartenpflege ohne dafür Kosten zu erheben selbst übernommen. Er entschließt sich nun einen Gärnter damit zu beauftragen und will die Mehrkosten über die Betriebskostenpauschale auf die Mieter umlegen. Die Erhöhung ist ohne Zustimmung aller Mieter in diesem Fall nicht möglich, da die sich Betriebskosten nur durch Einbeziehung einer weiteren Kostenposition erhöht haben, und insoweit keine rechtliche oder vertragliche Verpflichtung der Mieter zur Übernahme der Kosten besteht.

(2) Stützt sich der Vermieter das Erhöhungsverlangen auf eine Steigerung der Betriebskosten in der Vergangenheit (- das dürfte der Regelfall sein ) so darf er nur den Zeitraum des vorangegangenen Kalenderjahres heranziehen. Allerdings muss der Vermieter dann innerhalb von 3 Monaten nachdem er von der Steigerung der Betriebskosten erfahren hat reagieren und dem Mieter die Erklärung übermitteln. Zu beachten: Der Vermieter darf ( ausdrücklich in § 560 Abs. 2 BGB geregelt ) die Pauschale auch rückwirkend erhöhen, woraus sich eine entsprechende Nachzahlung für die Mieter ergeben kann, allerdings beschränkt auf maximal die Dauer von einem Kalenderjahr.
Beispiel: Der Mieter erhält die Mieterhöhungserklärung im August 2003. Hier darf der Vermieter nur eine Kostensteigerung ab dem 1. Januar 2002 zur Begründung der Mieterhöhung heranziehen. Erhöhungen aus den Jahren davor bleiben außer Betracht.

(3) Der Vermieter ist gemäß § 560 Abs 1 BGB verpflichtet, den Grund für die Erhöhung (Umlage) zu bezeichnen und zu erläutern. Ohne eine solche Erläuterung ist die Erklärung unwirksam, ein Zahlungspflicht des Mieters wird also nicht begründet. Das verpflichtet den Vermieter in der realen Praxis dazu, eine genaue Abrechnung über die Betriebskosten und deren Umlage zu erstellen, den ohne Abrechnung ist einen nachvollziehbare Erläuterung einer Kostensteigerung kaum vorstellbar. Aus der Erläuterung des Vermieters muss sich ergebn, dass die bisher von den Mietern bezahlten Beträge nicht mehr zur Deckung der Betriebskosten (nach Kostensteigerung) ausreichend sind. Vereinfacht ausgedrückt: Die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale entbindet den Vermieter von der oft lästigen und aufwändigen Verpflichtung eine jährliche Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Sobald der Vermieter jedoch eine Erhöhung benötigt und ohne Zustimmung der Mieter durchsetzen will, ist er doch wieder verpflichtet, eine Abrechnung zu erstellen.
Die Erklärung muss der Vermieter in >>>Textform machen. Der Mieter schuldet die höhere Pauschale frühestens ab dem auf die Erklärung folgenden übernächsten Monat § 560 Abs 2 BGB. Beispiel: Die Erklärung geht dem Mieter am 15. Juli zu. Dann muss er frühestens am 1. September die erhöhte Pauschale bezahlen. Entspricht die Erklärung nicht dieser Form, so ist sie unwirksam.

(4) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermässigung an ( d.h. ohne zeitliche Befristung rückwirkend) entsprechend herabzusetzen. Der Vermieter muss die Ermäßigung dem Mieter unverzüglich mitteilen ( § 560 Abs 3 BGB). Diese gesetzliche Bestimmung erlaubt es dem Mieter vom Vermieter nahezu unbeschränkt zu viel gezahlte Beträge zurück zu fordern. Der Mieter hat allerdings kein Recht, vom Vermieter eine Abrechnung zu verlangen, da dies ja gerade durch die Vereinbarung einer Pauschale ausgeschlossen sein soll.

Ein Sonderkündigungsrecht wie bei einer anderen Mieterhöhung, die nicht auf einer Steigerung der Betriebskosten beruht, steht dem Mieter nicht zu (§ 561 BGB). Natürlich kann die Miete nur erhöht werden, wenn die Betriebskosten auch tatsächlich gestiegen sind. Es muss sich dabei immer um umlagefähige Betriebskosten handeln. Nur die in der >>> BetriebskostenVO 2004 aufgeführten Kosten sind umlagefähig, andere Kosten dürfen nicht als Betriebskosten umgelegt werden. Dies gilt auch bei der Betriebskostenpauschale.

Ausnahme Inklusivmiete:

Eine Erhöhung nach § 560 BGB wegen Steigerung der Betriebskosten ist dann nicht möglich, wenn ausdrücklich eine Inklusivmiete (auch Brutto-Warmmiete genannt) vereinbart wurde, und der Vertrag keine Klausel enthält, dass eine Mieterhöhung nach § 560 BGB nicht ausgeschlossen sein soll. Solche Inklusivmieten gibt es in der Praxis heute nur noch im Bereich der Untervermietung (Studentenzimmer).

2. Erhöhung der Betriebskostenvorausszahlungen § 560 Abs 4 BGB:

Die Vereinbarung von monatlichen Abschlagszahlung mit einer jährlichen Abrechnung über die Betriebskosten ist heute der Regelfall. Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen darf gemäß § 560 Abs. 4 BGB erst nach einer Abrechnung über die Betriebskosten verlangt werden. Die Erhöhung hat zur Voraussetzung, dass sich aus der Betriebskostenabrechnung ein Nachzahlungsanspruch des Vermieters ergibt. LG Berlin 67. Zivilkammer, Urteil vom 8. Dezember 2003, Az: 67 S 235/03, Quelle: NZM 2004, 339, ebeso AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 12. Februar 2002, Az: 409 C 497/01.

Die Erklärung muss in >>>Textform erfolgen, nur eine Anpassung auf angemessene Höhe ist möglich.

Zu beachten: Erteilt der Vermieter die Abrechnung aber nicht innerhalb der in § 556 Abs. 4 S. 2 BGB bestimmten Jahresfrist und ist er deshalb gemäß § 556 Abs. 3 S. 3 BGB mit einer Nachforderung ausgeschlossen, kann er auch keine Erhöhung der Vorauszahlungen vornehmen. Die Rechtzeitigkeit der Betriebskostenabrechnung ist Voraussetzung für den Vermieteranspruch auf Vorauszahlungserhöhung. LG Berlin 67. Zivilkammer, Urteil vom 8. Dezember 2003, Az: 67 S 235/03 NZM 2004, 339

Bei allen Veränderungen ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten ( § 560 Abs 5 BGB).

3. Herabsetzung der Betriebskostenvorauszahlungen:

Gemäß § 560 Abs 3 BGB muss der Vermieter die anteiligen Kosten für den Mieter herabsetzen, falls sich die Betriebskosten ermäßigen. Dies ist zum Beispiel denn der Fall, wenn der Mieter vorzeitig auszieht, aber mangels eines geeigneten Nachmieters die Miete noch bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bezahlen muss.

Hinweis:
Zu einer einseitigen Herabsetzung der vereinbarten monatlichen Vorauszahlungen ist der Mieter jedoch nicht berechtigt. Er benötigt die Zustimmung des Vermieters. Dabei besteht jedoch ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung, der notfalls auch klageweise durchgesetzt werden kann. Zur Durchsetzung des Herabsetzungsanspruches des Mieters kann ein >>> Zurückbehaltungsrecht in Betracht kommen. (BayObLG Z 195 Nr. 61). In der Praxis sollte der Mieter den Vermieter schriftlich auffordern, die monatlichen Vorauszahlungen um den berechneten Betrag zu vermindern. Gleichzeitig kann dem Vermieter in dem Schreiben mitgeteilt werden, dass der Mietanteil in der berechneten Höhe zurückbehalten wird.

Mietrecht 11- 2004 Mietrechtslexikon