Mietrecht: Gesundheitsgefährdung bei Wohnraum

Die Gesundheitsgefährdung im Mietrecht

Sofern die Mieträume so beschaffen sind, dass die Benutzung (-das darin wohnen) mit einer erheblichen Gefährdung (näheres dazu siehe unten) der Gesundheit verbunden ist, stehen dem Mieter folgende Rechte zu:

Kündigung des Mietvertrages ohne Einhaltung einer besonderen Frist (fristlos) § 569 Abs 1 BGB. Das können mehrere Tage oder auch Wochen sein, wenn der Mieter etwas Zeit für die Beschaffung einer Ersatzwohnung benötigt. Allerdings kann eine treuwidrige Verzögerung zum Verlust des Kündigungsrechtes führen. Das Kündigungsrecht kann nicht beschränkt werden. Es steht dem Mieter selbst dann noch zu, wenn er die Gesundheitsgefährdung beim Einzug gekannt hat, oder auf die Kündigungsmöglichkeit verzichtet hat § 569 Abs 1 Satz 2 BGB. Der Grund liegt darin, dass man häufig die konkrete Gesundheitsgefährdung anfänglich falsch einschätzt. Erst wenn man dauerhaft in der Wohnung wohnt, und damit ständig konfrontiert wird, spürt man das Problem.
Das Kündigungsrecht gilt für alle Räume, die zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Neben Wohnungen also auch für Büros, Läden, Werkstätten usw.

Mietminderung § 536 BGB: Der Anspruch besteht nur, wenn der Mieter die Gesundheitsgefährdung bei Vertragsabschluss nicht gekannt hat, oder ihm die bestehenden Mängel aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sind. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter die vorhande Gesundheitsgefahr arglistig verschwiegen hat. § 536 b BGB.

Mietrückzahlung § 536 i.V.m. § 816 BGB: Ist dem Mieter der Sachmangel ( zum Beispiel die Tatsache, dass die Nachtspeicheröfen Asbest in die Raumluft abgeben können) verborgen geblieben, so kann zuviel bezahlte Miete zurückgefordert werden. (AG Hof, Urteil vom 4. April 1997, Az: 15 C 2065/95 )

Schadensersatz § 536 a BGB: Hat der Mieter infolge einer erheblichen Gesundheitsgefährdung zurecht gekündigt, so kann er auch Ersatz derjenigen Kosten verlangen, die ihm durch den Auszug entstanden sind. Z.B. Umzugskosten, Kosten für neue Teppichböden und Gardinen, Maklerprovisionen, Zeitungsanzeigen, Renovierungskosten oder auch Anwaltskosten. Der Anspruch besteht nicht, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluß gekannt hat (siehe oben wie Mietminderung).

Voraussetzung für die Ansprüche: Erhebliche Gesundheitsbeeinträchtigung

Grundsätzlich ist der Mieter dafür beweispflichtig, dass eine Gesundheitsgefährdung vorliegt und diese auch erheblich ist. Sofern es bereits zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen gekommen ist, bestehen keine Zweifel daran, dass die Gefährdung auch „erheblich“ ist. Kopfschmerzen, vorübergehenden Geschmacksveränderungen, Brennen in der Nase, Atembeschwerden und Übelkeit reichen aus (LG Berlin, Urteil vom 1. März 2001, Az: 67 S 574/99).
Der Bundesgerichtshof vertritt nach seinen neuesten Urteilen vom 13. Februar 2004 – V ZR 217/03 und V ZR 218/03 dazu folgenden Standpunkt: Ob eine Beeinträchtigung wesentlich ist, hängt nach der ständigen Rechtsprechung des Senats von dem Empfinden eines verständigen Menschen und davon ab, was diesem auch unter Würdigung anderer öffentlicher und privater Belange billigerweise nicht mehr zuzumuten ist. Dabei steht dem Tatrichter ein auf die konkreten Umstände des Einzelfalls bezogener Beurteilungsspielraum zu. Hierbei hat er indes zu beachten, daß nach § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB eine unwesentliche Beeinträchtigung „in der Regel“ dann vorliegt, wenn – wie hier – die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenzen oder Richtwerte von den ermittelten und bewerteten Immissionen nicht überschritten werden. Die Einhaltung solcher Grenzen oder Richtwerte schließt zwar das Vorliegen einer wesentlichen Beeinträchtigung nicht aus, hat aber Indizwirkung zugunsten einer nur unwesentlichen Beeinträchtigung.

Grenzwerte: Die von den Gesundheitsämtern zum Teil festgelegten Grenzwerte für bestimmte Belastungen sind kein Maßstab für die Beurteilung einer konkreten Gesundheitsgefährdung, da jeder Mensch anders auf Umweltgifte reagiert. Dabei ist aber die vorstehend dargestellte Rechtsansicht des BGH von Bedeutung. Sind die von den Gesundheitsämtern festgelegten Grenzwerte nicht überschritten, so ist zunächst davon auszugehen, dass keine Gesundsheitsgefährdung vorliegt.
Der Mieter kann und muss in einem solchen Fall seinerseits nachweisen, dass trotz Unterschreitung der Grenzwerte eine Gesundheitsgefährdung vorliegt.

Für Innenraumschadstoffe gibt es bislang mit wenigen Ausnahmen keine gesetzlich festgelegten Grenzwerte. Ist es in Wissenschaft, Rechtsprechung und Lehre streitig, ab welchem Grenzwert in der Raumluft für einen bestimmten Schadstoff eine Gesundheitsschädlichkeit anzunehmen ist, so reicht es für den Nachweis der Mangelhaftigkeit der Wohnung aus, wenn allein die Tatsache der Schadstoffbelastung in der Wohnung bewiesen ist (LG Lübeck 14. Zivilkammer, Urteil vom 6. November 1997, Az: 14 S 135/97).

Die mietrechtliche Praxis: In der Praxis reicht es für eine Kündigung eines Metvertrages aus, wenn objektiv das Vorhandensein von Umweltgiften in der Wohnung festgestellt ist. Auch wenn wissenschaftlich ungeklärt sein sollte, ob sich das Gift negativ auf die Gesundheit auswirken kann, wird kaum ein Gericht den Mieter zum „Versuchskaninchen“ machen wollen und ihn an einem Mietvertrag festhalten. Eine bloße Anscheinsgefahr oder Befürchtungen des Mieters reicht aber nicht aus. (siehe nachstehende Urteile). Fast immer entstehen bei den Bewohnern einer belasteten Wohnung allein aufgrund der Tatsache dass ihnen die Belastung bekannt ist, psychische Beeinträchtigungen, die ebenso gesundheitsgefährdend sind. Gegebenenfalls wird das Gericht einen sonstiger wichtiger Grund annehmen, der die Kündigung rechtfertigt. So z.B. das LG Ellwangen in einem Urteil zum ungeklärten Phänomen des Fogging: “ Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Mieterin ausreichend substantiiert dargelegt hat, dass die Wohnung durch die Schwärzungen tatsächlich objektiv gesundheitsgefährdend war, angesichts des Umfangs und der Intensität der Schwärzungen hält die Kammer aber jedenfalls die vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund für berechtigt. LG Ellwangen 1. Zivilkammer, Urteil vom 9. März 2001, Az: 1 S 244/00 siehe auch >>>Fogging. LG Mainz 3. Zivilkammer, Beschluß vom 14. November 1997, Az: 3 T 102/97

Weitere Beispiele aus der Rechtsprechung zum Mietrecht:

Schimmelbefall von Wohnungsaußenwänden

1. Zwar ist es für eine Mieterkündigung eines Wohnraummietvertrages nicht erforderlich, daß eine Erkrankung schon eingetreten ist. Eine bloße Anscheinsgefahr für eine gesundheitliche Beeinträchtigung des Mieters reicht aber für eine Kündigung im Mietrecht nach BGB § 569 nicht aus.
2. Die bloße Befürchtung des Mieters, stellenweise an den Wohnungsaußenwänden aufgetretener Schimmel könne Krankheiten aus dem allergischen Formenkreis auslösen, genügt demgemäß nicht für eine fristlose Kündigung im Mietrecht nach BGB § 569.
3. Zudem kann der Mieter im Mietrecht eine fristlose Kündigung nach BGB § 544 dann, wenn der die Gesundheitsgefahr auslösende Umstand ohne weiteres leicht behebbar ist (hier: mögliche Sanierung der schimmelbefallenen Wandflächen), nur aussprechen, wenn er zuvor erfolglos eine Fristsetzung mit der Aufforderung zur Mängelbeseitigung ausgesprochen hat.

Schadstoffbelastung (zB durch Formaldehyd, Lindan und PCP)

Eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung infolge Schadstoffbelastung ist nicht nach dem Mietrecht erst dann gerechtfertigt, wenn eine Gesundheitsschädigung des Mieters schon eingetreten ist, sondern bereits dann, wenn eine erhebliche Gefährdung konkret droht. Eine konkrete Gefährdung ist dann zu bejahen, wenn der Mieter vernünftigerweise von dem Bestehen einer erheblichen Gefahr ausgehen kann, unabhängig davon, ob diese letztlich tatsächlich gegeben ist oder nicht. LG Lübeck 14. Zivilkammer, Urteil vom 6. November 1997, Az: 14 S 135/97

Im Ergebnis ebenso: In diesem Fall ging es um die mögliche Abgabe von Asbestfasern in die Raumluft, das Gericht führte aus: Es sei im Mietrecht auch nicht Voraussetzung , dass bereits ein konkreter Schaden eingetreten ist, sondern es ist ausreichend, wenn eine objektiv begründete Gefahrbesorgnis vorliegt, eine Gesundheitsgefährdung objektiv jedenfalls nicht auszuschließen ist. AG Hof, Urteil vom 4. April 1997, Az: 15 C 2065/95.

Wohnungshygiene – Übersicht über gesundheitsgefährdende Stoffe

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Solche Analysen bieten erste Anhaltspunkte, können aber bei Gericht nicht als Beweis verwertet werden. Für den Nachweis bei Gericht ist immer ein Gutachten eines vom Gericht bestellten Sachverständigen >>>Sachverständige

Quelle (soweit keine anderen Quellen angegeben) : Bayerisches Staatsministerium für Umwelt, Gesundheit und Verbraucherschutz 2003
Das Mietrechtslexikon bietet an dieser Stelle nur eine Übersicht. Für weitergehende Informationen und als „Einstieg“ in den großen Themenbereich Umweltgifte usw. siehe
» Gesundheitsamt mit Umweltlexikon.

Mietrecht 04-2015 Mietrechtslexikon