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Mietminderungsrechte bei Neubauwohnungen Bauarbeiten und Baulärm
Bauarbeiten des Vermieters:
Bauarbeiten, die vom Vermieter veranlasst sind (gleichgültig zu welchem Anlaß) liegen in der Risikosphäre des Vermieters. Treten durch die Bauarbeiten für den Mieter (gleichgültig oder Wohnraum oder Gewerbe) Störungen auf, die seinen Mietgebrauch beeinträchtigen, so ist eine Mietminderung in angemessener Höhe berechtigt. Durch das in Planung befindliche Mietrechtsreformgesetz 2012 soll dieser Grundsatz im Bereich der Wohnungsmiete zu Lasten des Mieter eingeschränkt werden, bei Bauarbeiten, die der Modernisierung dienen soll danach keine Minderung mehr möglich sein.
Grundsätzlich anders sind die Fälle mit Baulärm von Außerhalb zu beurteilen (Sie dazu nachstehende Abschnitte).
Neubauwohnung in Neubaugebiet mit Baustellen
Der Vermieter / Eigentümer verspricht viel, und dann ist die Wohnung bzw. das Haus eben doch noch nicht ganz fertig beim Einzug. Sind noch Wohnungsmängel (siehe >>> Sachmangel) vorhanden, so erlaubt es das Mietrecht dem Mieter, die vereinbarte Miete bis zur Behebung der restlichen Mängel angemessen herabzusetzen (Mietmindernung) .
Voraussetzung für die Geltendmachung solcher Mietminderungsansprüche ist aber, dass der Mieter nicht „sehendes Auges“ in eine nicht ganz fertige Neubauwohnung eingezogen ist. Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsabschluss schließt Minderungsanspürche generell aus § 536 b BGB . Siehe dazu >>> Sachmangel.
Es muss dem Mieter also schon bei Unterschrift unter den Mietvertrag zugesagt worden sein, dass das Gebäude bis zum Einzug fertig gestellt ist. Für Störungen, die vom Wohnumfeld in einem Neubaugebiet ausgehen, gilt dies nicht. Insoweit hat der Mieter die Lage Wohnung in einem Neubaugebiet gekannt. In einem solchen Gebiet muss man sich auf Störungen durch Baulärm, Staub und Dreck einstellen. >>>siehe auch Baulärm . Auch in einem Neubaugebeit müssen die Bauarbeiter aber die >>>Lämschutzverordnung beachten, danach muss z.B. nach 20:00 Uhr Ruhe herrschen.
1. Zur Minderung des Mietzinses für die Wohnung berechtigen: eine fehlende Klingel (5%), ein defekter Briefkasten (2%), eine ständig überfüllte Mülltonne (5%) und eine nicht benutzbare Terrasse (5%).
2. Ist die Neubauwohnung wegen noch nicht abgeschlossener Bauarbeiten gegenüber dem Hausflur (noch) nicht abgeschlossen, steht dem Mieter eine Mietminderung von 25% zu.
3. Während der noch andauernden Bauarbeiten am neu erstellten Haus ist eine Mietminderung wegen im Wohnumfeld gelagerten Bauschutts ausgeschlossen. AG Potsdam, Urteil vom 9. März 1995, Az: 26 C 406/94 Quelle: WuM 1996, 760.
Ladenlokal (gewerbliche Miete) Zugang durch Baustelle behindert
Die Frage, ob eine Straßenbaustelle vor dem Ladenlokal (mit Zugangsbehinderung) einen juristisch relevanter Mangel darstellt, der zur einer Mietminderung berechtigt, wird von der Rechtsprechung bisher uneinheitlich beantwortet. Nach Auffassung des Kammergerichts Berlin stellt eine Zugangsbehinderung grundsätzlich einen Mangel dar, auch wenn sie durch nicht vom Vermieter beeinflussbare Bauarbeiten hervorgerufen wird (Kammergericht, NJW-RR 2008, 1042). Allerdings lag jenem Fall eine Mietminderung bei völliger Versperrung des Zugangs zum Ladenlokal zugrunde.
Nach Ansicht des Landgerichts Düsseldorf, das sich auf weitere Urteile bezieht, liegt bei Bauarbeiten an öffentlichen Projekten (auf die der Vermieter keinen Einfluss hat) kein Mietmangel vor, solange der Zugang zum Laden nicht gänzlich versperrt werde. Wird die Mietsache durch Versperrung des Zugangs gänzlich unbrauchbar, könne ein solcher Fall dann aber der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen sein, so das Landgericht (Urteil v. 13.03.2012 – 9 O 193/11).
Mietrecht 05 – 2015 Mietrechtslexikon