MIETRECHTSLEXIKON

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Mietrecht : Beeinträchtigung der Wohnqualität durch Baulärm

Baulärm stellt auch dann einen Mangel im Sinne des Mietrechts der Wohnung dar, wenn er von "außen" kommt und nicht vom Vermieter und dessen Bauhandwerkern verursacht wird.

Für Bauarbeiten siehe Stichwort >> Bauarbeiten in der Wohnung

Für Probleme mit Baulärm in einem Neubaugebiet siehe >>>Neubau. Grundsätzlich ist aber von Bauhandwerkern die seit Dezember 2002 neue Lärmschutzverordnung einzuhalten und zu beachten. Verstöße dagegen können beim zuständigen Ordnungsamt gemeldet werden, die für die Überwachung zuständig sind. In eiligen Fällen kann auch die nächstgelegene Polizeidienststelle verständigt werden.

Mietminderung:

Die Miete kann bei unzumutbarem Lärm, insbesondere während der Ruhe- und Nachzeiten gemindert werden. Das gilt sowohl für Baulärm, der von außen (fremde Baustelle) kommt, als auch für Lärm, der von Bauarbeiten, die im Haus ausgeführt werden, verursacht wird. Der Anspruch des Mieters auf Mietminderung wegen Baulärms, der vom Nachbargrundstück ausgeht wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß der Vermieter als Eigentümer die Lärmbeeinträchtigung ohne Anspruch auf eine Ausgleichszahlung dulden muß (BayObLG, WuM 1987, 112).
Einzelfälle und Urteile zur Mietminderung siehe unter der Überschrift Einzelfälle unten.

Ausschluß des Minderungsrechtes:

Neubaugebiet: Eine Mietminderung oder sonstige Ansprüche wegen eines Mangel sind aber dann ausgeschlossen, wenn man als Mieter davon beim Einzug Kenntnis hatte ( § 536 BGB). Wer also in ein Neubaugebiet einzieht, der muss damit rechnen, dass Lärmbelästigungen durch Baulärm solange auftreten werden, bis das Gebiete vollständig bebaut ist.

Laufende Arbeiten: Ebenso kann keine Mietminderungen geltend machen, wer in ein Haus einzieht, in welchem gerade Umbauarbeiten im Gange sind, auch wenn der Vermieter hierauf nicht ausdrücklich hinweist.

Erkennbare Baufälligkeit: Ist bereits bei Abschluß des Mietvertrages erkennbar, daß im Hinblick auf die ältere Bausubstanz mit Bautätigkeit in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjekts oder am Nachbargrundstück gerechnet werden muss, besteht kein Minderungsrecht. (KG Berlin, Urteil vom 3. Juni 2002, Az: 8 U 74/01; OLG München, Urteil vom 26. März 1993, Az: 21 U 6002/92 ).
Das Minderungsrecht entfällt aber nicht, wenn der Mieter bei Einzug zwar Kenntnis von einer möglichen Lärmquelle hatte (in dem entschiedenen Fall eine Schuhmacherwerkstatt im Hause), jedoch keine Kenntnis von einer übermäßigen Geräuschbelästigung hatte. (AG Gelsenkirchen, Urteil vom 22. Dezember 1975, Az: 3 C 29/75 ).

Bevorstehende Bauarbeiten: Die Regelung des § 536 b BGB setzt voraus, dass der Mieter positive Kenntnis von dem Mangel hat. Nach obergerichtlicher Rechtsprechung genügt es zwar, wenn der Mieter die Umstände kennt, aus denen sich die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs ergibt. Weiß der Mieter vor Vertragsschluss, dass in der unmittelbaren Nachbarschaft eine Großbaustelle eingerichtet wird, so kann er wegen der dadurch bedingten Beeinträchtigung nur mindern, wenn er sich dieses Recht bei Vertragsschluss vorbehält (OLG München WM 1993, 607= NJW-RR 1994, 654). Andernfalls geht die Minderungsbefugnis verloren. Allerdings gilt dies nur hinsichtlich derjenigen Beeinträchtigungen, die mit der Errichtung eines Neubaus zwangsweise verbunden und die von jedermann ohne weiteres zu erkennen sind LG Mannheim 4. Zivilkammer, Urteil vom 8. Oktober 1999, Az: 4 S 93/99. Siehe dazu auch >>> Sachmangel

Einzelfälle zur Mietminderung in Zusammenahng mit Baulärm:

Einige ausgewählte Gerichtsurteile zur Mietminderung bei Baulärm siehe auch >>> Minderungsliste

Tunnelbaustelle (Entfernung des Tunnelzielschachtes wie auch der beiden Baueinfahrten und Ausfahrten etwa 75 m, des Bauzaunes an seiner dichtesten Stelle vielleicht 30 m von der Wohnung) mit die Wohnqualität stark belastende Emission von Lärm, Gestank und Staub. Bauzaun nur 10 Meter von Wohnung entfernt. 35 % LG Hamburg

Landgericht Siegburg (Siegen, Red.) WM 1990, Seite 17 (15% liegen an der untersten Grenze, trotz einer Bundesstraße und eines Fabrikgeländes in der Nähe), Amtsgericht Regensburg WM 1992 Seite 476 (knapp 20% sind gerechtfertigt), Amtsgericht Köln WM 1996 Seite 92 (15%), Amtsgericht und Landgericht Köln WM 2001 Seite 78 (knapp 20% beim Ausbau der Eisenbahnstrecke Köln-Aachen, nur 10%: Landgericht Kassel NJW-RR 1989 Seite 1292 (Wilhelmshöher Bahnhof) und Landgericht Wiesbaden WM 2000 Seite 184 (ICE-Neubaustrecke Köln-Frankfurt/ Main)).

Je nach Stärke und Dauer der Beeinträchtigung durch Baulärm und Staub, Dreck können also bis zu 35% (stärkste Beeinträchtigung) bis zu 5 % Mietminderung (geringe Belastung) für eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Auch zu berücksichtigen ist, ob die Baustelle "rund um die Uhr" aktiv ist oder z.B. nur an Werktagen.

Zum Lärm, der innerhalb des Gebäudes erursacht wird >>>> Lärm

Ersatzansprüche des Vermieters/Eigentümers

Private Bauvorhaben:
Unter der Voraussetzung, dass es sich um eine "legale" Baumaßnahmen handelt, also ein genehmigtes Bauvorhaben, stehen dem betroffenen Grundstücksnachbarn keine Ersatzansprüche für Mietmindereinnahmen zu , die er dadurch erleidet, dass seine Mieter die Miete wegen der Baustelle (Lärm) mindern. Etwas anderes gilt nur dann, wenn es zu besonders heftigen unübliche Beeinträchtigungen kommt, oder zum Beispiel die Nachruhezeit nicht eingehalten wird.

Öffentliche Bauvorhaben:
Es gibt Landesgesetze, die unter bestimmten Voraussetzungen Entschädigungsleistungen für betroffenen Eigentümer vorsehen. Hier sollte man sich Einzelfall beim jeweils zuständigen Bauordnungsamt oder bei einem Rechtsanwalt erkundigen. Meist gibt es solche Regelungen aber nicht. Dann gelten die folgenden von der Rechtsprechung aufgestllten Grundsätze:

Die Entschädigung für enteignenden bzw. enteignungsgleichen Eingriff ist als Teil des richterrechtlich geprägten Staatshaftungsrechts anerkannt und schließt die Lücke zwischen rechtmäßiger Enteignung und rechtswidriger, schuldhafter Amtshaftung (Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 5. Aufl., Vorb §§ 85 - 122 Rdnr. 8). Man unterscheidet zwischen rechtmäßigen und rechtswidrigem Handeln:

Ein Entschädigungsanspruch aus enteignungsgleichem Eingriff setzt voraus, daß rechtswidrig in eine durch Art. 14 GG geschützte Rechtsposition von hoher Hand unmittelbar eingegriffen wird, die hoheitliche Maßnahme also unmittelbar eine Beeinträchtigung des Eigentums herbeiführt, und dem Berechtigten dadurch ein besonderes, anderen nicht zugemutetes Opfer für die Allgemeinheit auferlegt wird (st. Rspr.; BGHZ 6, 270, 290; BGH, NJW 1992, 3229, 3231 m.w.N.; Palandt/Bassenge, BGB, 59. Aufl., Überbl. v. § 903 Rdnr. 13; Battis/Krautzberger/Löhr, a.a.O.).

Aus enteignendem Eingriff kommt ein Entschädigungsanspruch in Betracht, wenn rechtmäßige hoheitliche Maßnahmen bei einem Betroffenen zu Nachteilen führen, die er aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen hinnehmen muß, die aber die Schwelle des enteignungsrechtlich Zumutbaren übersteigen (st. Rspr.; BGH, NJW 1965, 1907; BGH, NJW 1992, 3229, 3231 m.w.N.; Palandt/Bassenge, BGB, 59. Aufl., Überbl. v. § 903 Rdnr. 14; Battis/Krautzberger/Löhr, a.a.O. Rdnr. 9). OLG Hamm 22. Zivilsenat, Urteil vom 30. März 2000, Az: 22 U 184/99

Mietrecht 07-2012 Mietrechtslexikon