Mietrechtliche Aspekte von Lärm, Wohngeräuschen und Trittschall

Mietrecht: Lärm, Wohngeräusche, Kinderlärm

Für mietrechtliche Fragen zu speziellen Lärmquellen (z.B. „Spielplatz“ oder „Party“) schlagen Sie bitte unter dem jeweils gesuchten Stichwort nach.

Lärmprotokoll im Mietrecht als Beweismittel >>>> Lärmprotokoll

Siehe auch >>> Kinder im Mietshaus

Der BGH hat sich in seinem Urteil vom 22. Januar 2003, Az: VIII ZR 244/02 sehr eindeutig und ausführlich zur Frage der Lärmbelästigung durch Wohngeräusche (Kinder) im Mietrecht geäußert. Zwischenzeitlich wurde auch in das Bundes-Immissionsschutzgesetz ein Privileg für Kinderlärm eingefügt.

Nach § 22 Abs. 1a gilt Kinderlärm nicht mehr als schädliche Umwelteinwirkung.

Die normalen Wohngeräusche anderer Mieter sind in einem Mietshaus hinzunehmen; hierzu gehören auch Geräusche, die von Kindern der Mieter ausgingen.
Weiter der BGH dazu: dass Kinder grundsätzlich eine Lärmbelästigung verursachten, die das in einem Mietshaus zulässige Maß an Geräuschimmissionen übersteige, sei eine unzulässige Verallgemeinerung, die auch nicht zu belegen sei. Der Abschluß eines Mietvertrages mit einer Person, die mit einem Kind – gleich welchen Alters – in die Wohnung einziehen wolle, sei dem Vermieter nicht unzumutbar. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit müßten fernliegende Befürchtungen, bloße persönliche Antipathien und eine objektiv nicht begründete, negative Einstellung des Vermieters zu bestimmten Mieterkreisen unberücksichtigt bleiben. Dies gelte im vorliegenden Fall auch für die Befürchtung des Vermieters, bei einem Einzug des Zeugen D. mit seinem Kind sei mit Beschwerden der Mieterin in der darunterliegenden Wohnung zu rechnen.

Ruhezeit: Der Wohnungsmieter ist mietrechtlich verpflichtet, zwischen 22.00 Uhr abends und 7:00 Uhr morgens sowie von 13.00 bis 15.00 Uhr ruhestörenden Lärm, verursacht durch Zimmerlautstärke überschreitendes Radiohören und Herumtrampeln, zu unterlassen (BGH V ZB 11/98).

Die Pflichten der Mieter im Hinblick auf Lärmverursachung und Lärmvermeidung umschrieb auch das Landgericht München in einem Urteill aus dem Jahr 1990 genau und ausführlich, andere Gerichte haben ähnlich entschieden:
Zur Reduzierung des Trittschalls ist dem Mieter einer hellhörigen Altbauwohnung durchaus zumutbar, die Wohnung nur mit Hausschuhen zu begehen und dies auch von den Gästen zu verlangen. Die bloße Aufforderung an die Gäste, Lärm zu vermeiden, reicht nicht aus. LG München I, 25. Zivilkammer, Urteil vom 8. November 1990, Az: 25 O 7514/89.

Die rechtlichen Möglichkeiten

Nach den Grundsätzen im Mietrecht dürfen durch die Nutzung der Wohnung nicht die Belange anderer Mieter mehr als unvermeidbar beeinträchtigt werden. Unwesenliche Beeinträchtigungen müssen die Mieter gegenseitig akzeptieren. Ein gewisses Maß an Toleranz ist also immer erforderlich. (Siehe auch die vorstehende Entscheidung des BGH zu Wohngeräuschen). Alle Arten von Geräuschverursachung sind zu unterlassen, wenn hierdurch der Wohnbereich eines anderen Mieters nicht nur unwesentlich beeinträchtigt wird. Zimmerlautstärke ist einzuhalten siehe >>> Zimmerlautstärke.
Man bezeichnet dies als den privatrechtlichen Immissionsschutz ( § 906 BGB). Gegen den jeweiligen Verursacher stehen sowohl dem Eigentümer/Vermieter als auch dem Mieter Abwehransprüche gegen den Verursacher zu (§§ 862, 907, 1004 BGB). Es empfiehlt sich, sich in Fällen einer Beeinträchtigung bei dem Verursacher schriftlich zu beschweren, wobei er gleichzeitig zur Unterlassung aufgefordert werden sollte. Bringt dies keine Abhilfe empfiehlt es sich dem Vermieter durch eine ensprechende Beschwerde Mitteilung zu machen und Ihn aufzufordern, gegen den Verursacher vorzugehen, um so Abhilfe zu schaffen. Der Vermieter hat durch das Mietrecht weitergehende rechtliche Möglichkeiten, denn nur kann die Wohnung des Verursachers bei entsprechenden Beschwerden der Mitmieter kündigen.
Siehe dazu auch >>> Musterdokumente „Beschwerde“
Es gehört primär nicht zu den polizeilichen Aufgaben der Polizei (Uniformierte Vollzugs – oder Schutzpolizei) privatrechtliche Auseinandersetzungen zu schlichten oder zu entscheiden. Das Abstellen von Lärm (Lärmquelle im Haus selbst) gehört nicht zu den polizeilichen Aufgaben. Die Polizei kann nur in dringenden Fällen – wenn anderweitig keine Hilfe erlangt werden kann – vorläufig eingreifen und Streitigkeiten schlichten, d.h. gegen einen Lärm verursachenden Mitmieter entsprechend vorzugehen, um zu schlichten und um Ruhe herzustellen. Maßgebend sind die Polizeigesetze der Länder.

Mietrecht und Lärmschutz

Gebäude müssen einen ihrer Nutzung entsprechenden Schallschutz haben (§18,2 MBO). Diese Forderung der Landesbauordnungen werden durch die als Technische Baubestimmung eingeführte Norm DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ konkretisiert. Sie stellt die baurechtlich eingeführte Anforderungs- und Bewertungsgrundlage für alle an der Bauplanung und -ausführung Beteiligten dar. Bei Beachtung der in DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ aufgeführten Grundsätze und Ausführungsanweisungen ist davon auszugehen, dass der nach dem Bauordnungsrecht geschuldete Mindestschallschutz eingehalten wird. Die Anforderungen der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ sollen sicherstellen, dass Menschen, die sich in Wohn- und Arbeitsräumen innerhalb von Gebäuden aufhalten, vor „unzumutbaren Belästigungen“ durch Schallübertragung geschützt werden. Bei Einhaltung der Anforderungen der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ sind Belästigungen durch Geräusche aus benachbarten Wohnungen, von haustechnischen Einrichtungen und Installationen nicht auszuschließen.

Wirksamer Schallschutz lässt sich mit Hilfe der VDI 4100 „Schallschutz von Wohnungen“ erreichen. Quelle: Bundesumweltamt, Berlin .

Kommt es zu einem Rechtstreit, so wird überprüft, ob das Gebäude die nachstehend aufgeführten Schallschutzwerte der DIN 4109 erfüllt. Machen sich baubedingt Wohngeräusche wie z.B. der ganz normale Gang in der darunter liegenden Wohnung übermäßig stark bemerkbar, d.h. werden die Werte der DIN 4109 überschritten, so sind die baulichen Mindestanforderungen an den Schallschutz bei der gemieteten Wohnung nicht erfüllt. Muß der Mieter deshalb erhebliche Lärmbelästigungen hinnehmen, so hielt z.B. das AG Gelsenkirchen ( Urteil vom 22. Dezember 1975, Az: 3 C 29/75) eine Minderung von 20% der Monatsmiete für gerechtfertigt (Im Erdgeschoss befand sich eine Schumacherwerkstatt).

Die „erhöhten Ansprüche“ (letzte Spalte des Tabelle) sind die „Empfehlungen für einen erhöhten Schallschutz“ nach Beiblatt 2 der DIN 4109.

DIN 4109 Schallschutzanforderungen Normale Ansprüche Erhöhte Ansprüche
Raumnutzung	Trittschall	Luftschall	Trittschall	Luftschall
fremde Wohnungen	< 53 dB	> 54 dB	< 46 dB	> 55 dB
Durchfahrten, Keller	< 53 dB	> 55 dB	< 46 dB	> 55 dB
unter Bad/WC	< 53 dB	> 54 dB	< 46 dB	> 55 dB
innerhalb der Wohnung	< 48 dB –		< 38 dB
Hotel/Krankenhaus	< 53 dB	> 54 dB	< 46 dB	> 55 dB
Schulen	< 53 dB	> 55 dB	< 46 dB	> 55 dB

Umbauten und Modernisierungen

Den Vermieter trifft grundsätzlich (insbesondere auch bei Altbauten) keine Pflicht zu Modernisierungen bzw. Verbesserung des Schallschutzes (BGH, Urteil v. 06.10.2004 VIII ZR 355/03).

Haben Vermieter und Mieter nichts anderes vereinbart, muss die Mietwohnung grundsätzlich nur den bei Errichtung des Gebäudes gültigen technischen Normen entsprechen. Nimmt der Vermieter bauliche Änderungen an einem älteren Gebäude vor, so kann der Mieter nur dann erwarten, dass der Tritt- und Luftschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der baulichen Veränderung geltenden DIN-Normen genügt, wenn die Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind (BGH, Urteil vom 05.06.2013 – VIII ZR 287/12).

Eigentümer muss Parkett entfernen

Ausgesprochen teuer kommt einen Eigentümer jetzt eine von ihm selbst unbedacht vorgenommenen Verschönerungsmaßnahme seiner Wohnung zu stehen. Er hatte den Teppichboden seiner Wohnung entfernt, und durch neu verlegtes Parkett ersetzt. Die Wohnung liegt in einem Anfang des 20. Jahrhunderts errichteten Gebäude. Wie ein Gutachter später feststellte, konnte hier nur unter Einbeziehung eines weichen federnden Bodenbelags der im Zeitpunkt der Umwandlung in Eigentumswohnungen (1962) geforderte Normtrittschalpegel von 62 dB eingehalten werden. Mit Parkett ging das jetzt nicht mehr, was zu entsprechenden Beschwerden der anderen Eigentümer im Haus führte. Das Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Beschluss v. 13.11.2007 – I-3 Wx 115/07) entschied der Fall zu Gunsten der durch Lärm belästigten Eigentümer: Grundsätzlich könne zwar jeder Eigentümer nach Belieben über sein Sondereigentum verfügen und auch einen Bodenbelag ersetzen. Führt allerdings eine Veränderung des Bodenbelages zu einer Trittschallbelästigung Anderer, so sei er als „Störer“ zur Beseitigung dieser Einwirkung verpflichtet, so im Ergebnis die umfangreich begründete Entscheidung des Gerichts.

Pflichten des Vermieters

In einem Mehrfamilienhaus muss der Vermieter dafür sorgen, dass Wohnungen ausreichend gegen Trittschall insoliert sind. Führen andere Mieter – ob ohne oder mit Einverständis des Vermieters bauliche Veränderungen am Fußbodenbelag durch, so hat der Vermieter die Verpflichtung die Einhaltung einer üblichen Trittschallisolierung zu überwachen. Macht sich baubedingt der ganz normale gang innerhalb der Wohnung in der darunterliegenden Wohnung übermäßig stark bemerkbar, so ist der Mieter unter Umständen zur Mietminderung berechtigt (LG Berlin MM 1994, 281; LG Hannover WM 1994, 463, AG Braunschweig WM 1983, 122). Es kommt dabei nicht unbedingt auf den Lärmpegel an, sondern mehr auf die subjektive Lästigkeit des Lärms (LG Karlsruhe DWW 1987, 234; AG Hildesheim DWW 1988, 212) . Der Vermieter hat für die Abstellung der Lärmstörungen zu sorgen. (LG Hannover ZMR 1969, 281).

Probleme mit Trittschall scheinen insbesondere beim Verlegen von Laminatfußböden aufzutreten. Hier scheint sich Holzbelag sich wie ein Resonanzkörper zu verhalten, wenn keine zusätzliche Trittschallisolierung eingebaut wird. Fachhandwerkern dürfte das Problem hinlänglich bekannt sein. In einem vom AG Köln (Az 220 C 215/99) entschiedenen Fall war dies offensichtlich so. Der Mieter hatte einen Laminatboden neu verlegt. Daraufhin klagten die unten wohnenden Mieter über Lärmbelästigung. Gemessen wurden 59 bis 61 Dezibel statt der zulässigen 53 Dezibel. Das Gericht sprach den Mietern der unten liegenden Wohnung eine Mietminderung von 10 % zu.

Mietminderung

Die Miete kann bei unzumutbarem Lärm, insbesondere während der Ruhe- und Nachzeiten gemindert werden. Das gilt sowohl für Lärm, der von außen (Party, Gaststätte, Baustelle) kommt, als auch für Lärm, der von im Haus von Dritten verursacht wird. Der Anspruch des Mieters auf Mietminderung wegen Lärms, der vom Nachbargrundstück ausgeht wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß der Vermieter als Eigentümer die Lärmbeeinträchtigung ohne Anspruch auf eine Ausgleichszahlung dulden muß (BayObLG, WuM 1987, 112).

Ein nicht ausreichender Trittschallschutz stellt einen Mangel der Wohnung im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB dar. Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzeten Zustand. (BGH, Urteil vom 16. Februar 200 – XII ZR 279/97). Maßgebend für die Frage, ob ein Mangel vorliegt sind auch beim Trittschall-Schutz zunächst die Vereinbarungen der Parteien im Mietvertrag und nicht in erster Linie die Einhaltung bestimmter technischer Normen. Fehlen jedoch ausdrückliche Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen vom Vermieter geschuldet (BGH, Urteile v. 26.Juli 2004 – VII ZR 281/03 und vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/03). Der Mieter, der zum Beispiel in einem Gebäude Baujahr 1918 wohnt, kann keinen höheren Schallschutz verlangen als er der Zeit vor 1918 entsprochen hat. Den Vermieter trifft grundsätzlich auch keine Pflicht zu Modernisierungen bzw. Verbesserung des Schallschutzes (BGH, Urteil v. 06.10.2004 a.a.o).

In dem vom BGH (a.a.o) entschiedenen Fall ging es um ein altes Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1918, bei dem der ansonsten nur als Abstellfläche genutzte Dachboden ausgebaut worden war. Dem Mieter wurde von den Instanzgerichten eine Mietminderung von 20 % zugebilligt, die vom BGH nicht beanstandet wurde. Statt der zulässigen 53 dB stellten die Sachverständigen hier in diesem konkreten Fall einen Wert von 58,5 dB fest.

Normale Wohngeräusche haben aber nichts mit Lärm zu tun. >>>Party

Für Lärm, der von Außen kommt >>>Lärmschutz

Mietrecht 01 – 2016 Mietrechtslexikon