Mietrecht: Betriebskosten – zur Wirksamkeit von Vertragsklauseln

Betriebskosten Entstehen der Zahlungspflicht des Mieters

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Vermieter hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB). Dazu gehören auch die Betriebskosten. Das Gesetz geht mithin davon aus, dass der Vermieter die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten in die Miete einkalkuliert und diese mit dem vereinbarten Mietentgelt abgegolten werden. Abweichungen hiervon bedürfen grundsätzlich der Vereinbarung. Folglich können Nebenkosten – unabhängig von der Art des Mietverhältnisses – mit dem Mieter nur dann gesondert abgerechnet werden, wenn dies im Mietvertrag (oder einer anderen Vereinbarung zum Mietverhältnis) klar und eindeutig geregelt sei, so das Berufungsgericht in diesem Rechtstreit, dessen Formulierung der BGH in vollem Umfang zitiert und bestätigt.

Es bedarf deshalb einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Regelung, aus der sich ergibt, dass der Mieter neben der Grundmiete ganz oder anteilig Betriebskosten zu tragen hat. Voraussetzug für das Entstehen einer Zahlungspflicht ist weiter die Konkretisierung der einzelnen umlegbaren Betriebskosten, die auch durch einen Verweis auf § 27 II BV bzw. Betriebskostenverordnung erfolgen kann (BGH, Urteil v. 27.06.2007 VII ZR 202/06).

Enthält ein Mietvertrag keine Regelungen zu den Betriebskosten oder ist die Regelung unwirksam, so sind alle Betriebskosten in der Miete enthalten (BGH; Urteil v. 02.05.2012 – XII ZR 88/10). Es handelt sich dann um eine Inklusivmiete, die auch gesetzliches Leitbild ist.

1. Durch Vereinbarung im Mietvertrag

Vereinbarungen wie z.B. „der Mieter übernimmt alle Nebenkosten oder „der Mieter übernimmt alle mit dem Mietobjekt verbundenen Betriebskosten“ erfüllen das vom BGH geforderte Bestimmheitserfordernis nicht. Die vereinbarte Mietstruktur muss erkennen lassen, dass der Mieter die Nebenkosten ganz oder anteilig neben der Grundmiete tragen solle, denn der Mieter muss sich nach Ansicht der Rechtsprechung auf die damit verbundenen Lasten einstellen können. Derartige Klauseln in Mietverträgen sind deshalb unwirksam.

Ebenso unwirksam ist eine Klausel, in der sich der Vermieter die Bestimmung eines „geeigneten, auch unterschiedlichen Umlegungsmaßstabs“ für die Betriebskosten und, „soweit zulässig“, die angemessene Abänderung des Verteilungsschlüssels zu Anfang eines neuen Abrechnungszeitraums vorbehält (BGH Urteil a.a.o).

Weiter  Mietrecht: Hausschwamm und Mieterprobleme

Eine Klausel, die dem Vermieter das Recht einräumt, „soweit zulässig“, bei einer Erhöhung oder Neueinführung von Betriebskosten oder bei Erhöhung der Kapitalkosten den Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung an umzulegen, ist ebenso unwirksam. BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 20. Januar 1993, Az: VIII ZR 10/92.

Die Folge einer unwirksamen Vereinbarung ist die, dass keine Zahlungspflicht des Mieters besteht.

Beispiel für wirksame Vereinbarung im Mietvertrag

„Neben der Grundmiete, in der keine Betriebskosten enthalten sind, trägt der Mieter trägt alle im Einzelfall anfallenden Betriebskosten im Sinne der §§ 1, 2 Betriebskostenverordnung (=BetrKV) (Anlage 3 zu § 27 I der II BerechnungsVO). Eine Abschrift der BetrKV ist diesem Vertrag beigeheftet.“

Die Klausel im Mietvertrag: „Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgelegt werden“ wurde vom BGH nicht als unzulässig oder unwirksam beanstandet BGH, Urteil vom 27.09.2006 VIII ZR 80/06.

2. Durch jahrelange vorbehaltslose Zahlung

Durch Beschluss vom 29.05.2000 hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass eine Vereinbarung der Mietvertragsparteien über Art und Umfang der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten durch jahrelange vorbehaltlose Zahlung des Mieters auch stillschweigend getroffen werden kann.
Im konkreten Fall hat der Mieter über 6 Jahre lang die vom Vermieter in Rechnung gestellten Nebenkosten vorbehaltlos bezahlt. Der BGH schließt daraus, dass die Parteien sich durch jahrelange Übung stillschweigend darauf geeinigt hätte, dass die vom Vermieter jeweils abgerechneten Nebenkosten auf den Mieter abgewälzt werden können. Habe ein Mieter mehrere Jahre lang Nebenkostenabrechnung des Vermieters vorbehaltlos akzeptiert und bezahlt, so könne der Vermieter dieses Verhalten nur dahin verstehen, dass der Mieter mit der Umlage der abgerechneten Nebenkosten einverstanden war. Dieser Grundsatz gilt aber gleichfalls nur für solche Kosten, die umlagefähig sind. Beispiel: Der Vermieter hat die vergangenen 4 Jahre imm Verwaltungskosten als Betriebskosten abgerechnet, der Mieter hat dies ohne Widerspruch bezahlt. Dennoch ist der Vermieter in diesem Fall zur Rückerstattung der Kosten verpflichtet, das Verwaltungskosten nach der BetriebskostenVO nicht umgelegt werden dürfen.

Umlagefähige Betriebskosten

Es ist bei der Vermietung von Wohnraum rechtlich nicht zulässig andere als die in der Betriebskostenverordnung genannten Betriebskosten auf die Mieter umzulegen – natürlich auch nicht in einem Mietvertrag durch eine entsprechende Klausel (vgl. § 556 Abs 4 BGB).
Bei der gewerblichen Vermietung gilt diese Beschränkung auf den Katalog der Betriebskostenverordnung nicht.

Weiter  Mietrecht: Warmwasserboiler, Schäden, Haftung

Umlagemaßstab für Betriebskosten

Soweit im Mietvertrag kein Umlagemaßstab vereinbart ist, sind die Kosten zwingend
(vgl § 556 a Abs 1 BGB) entsprechend der Wohnflächen der einzelnen Wohnungen
umzulegen.

Für öffentlich geförderte Wohnungen (sog. Sozialwohnungen) hat der Gesetzgeber für die Geltung ab 2004 eine neue Verordnung erlassen, die im Detail regelt, wie die Wohnfläche genau berechnet wird >>>> Wohnflächenverordnung. Für frei finanzierte Wohnungen gilt diese Verordnung nicht zwingend, so dass auch die inzwischen aufgehobene >>> DIN 283 durchaus als Berechnungsgrundlage dienen kann. Zwingend ist nur, dass für alle Wohnungen in einem Haus die gleiche Methode der Berechnung der Wohnflächen angewendet wird. Unterschiede ergeben sich insbesondere bei der Anrechnung der Balkone, Freisitze und Loggien auf die Wohnfläche. Nach DIN 283 zählen diese Flächen zu 1/4 ihre tatsächlichen Fläche als Wohnfläche, nach der neuen Verordnung jedoch zu 1/2.

Soweit Betriebskosten verbrauchsabhängig oder verursachungsabhängig erfasst werden, ist der Vermieter mietrechtlich verpflichtet, die verbrauchs- oder verursachungsgerechte Umlage anzuwenden und er darf nicht mehr nach Wohnfläche vorgehen. Konkret bedeutet dies, dass beispielsweise nach Wasseruhr abgerechnet werden muss, wenn Wasseruhren vorhanden sind. Der Neueinbau von Erfassungsgeräten bei bestehenden Objekten ist bisher leider nicht Pflicht.

Wichtig! Das LG Heilbronn (LG Heilbronn 2 S 7/03 Urteil vom 17.06.2003) hat in einer ausführlich begründeten Entscheidung klar gestellt, dass auch dann eine vertragliche Regelung vorliegt, wenn der Vermieter mindestens dreimal in seiner Abrechnung die entsprechende Betriebskostenart deutlich aufführt und der Mieter gegen die Berücksichtigung dieser Betriebskostenposition keinen Widerspruch erhebt – also den Abrechnungssaldo bezahlt bzw. kein höheres Guthaben geltend macht. Das bedeutet, dass nach mindestens dreifach eigentlich falscher Abrechnung die zunächst zu Unrecht aufgeführten Betriebskostenpositionen ab dann als vertraglich vereinbart gelten und auch in der Zukunft umgelegt werden dürfen.