Mietrecht: Arten der Miete (Definitionen)

Zu mietrechtlichen Fragen der Fälligkeit der Miete, Aufrechnungen und Verrechnungen siehe >>>Aufrechnung
Zur Verjährung von Miete siehe >>> Verjährung

Als die wesentliche Hauptpflicht des Mieters aus dem Mietvertrag gilt die Entrichtung der vereinbarten Miete als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung § 535 Abs 2 BGB. Es kann aber auch eine Sachleistung (z.B. Pflegedienst, Hausmeistertätigkeit) geschuldet werden. Mietrecht kommt dann nicht zur Anwendung, wenn es sich rechtlich um Leihe handelt. Eine Leihe ist in der Regel anzunehmen, wenn die Gebrauchsüberlassung kostenlos (d.h. ohne Mietzahlung) erfolgt. Zur mietrechtlichen Abgrenzung zwischen Leihe und Miete und zu weiteren Einzelheiten siehe >>>Leihe.

Im Mietrecht unterscheidet man heute nur im Sprachgebrauch (nicht als juristischer Terminus) zwischen der Grundmiete (= reine Miete ohne alle Nebenkosten) und den Betriebskosten (auch Nebenkosten) genannt. In den mietrechtlichen Vorschriften des BGB ist der Begriff der "Grundmiete" nicht definiert und nicht enthalten. Der Gesetzgeber hat vielmehr die folgende Regelung gewählt:
(1) Nach § 535 Abs 2 BGB ist der Mieter verpflichtet, die vereinbarte "Miete" zu entrichten.
(2) Zusätzlich kann zwischen Vermieter und Mieter eine Vereinbarung getroffen werden, auf Grund welcher der Mieter Betriebskosten in bestimmten Umfang zu tragen verpflichtet ist (§ 556 Abs 1 BGB).

Auf der Rechtsgrundlage des § 11 Miethöhenregelungsgesetz hatte die Bundesregierung "Grundmietenver-ordnungen" erlassen. Die Grundmietenverordnungen galten in den neuen Bundesländern, um eine langsame schrittweise Anpassung des Mietpreisniveaus an die alten Bundesländer zu ermöglichen und um Mieter insoweit vor ungerechtfertigten Mieterhöhungen zu schützen. Nur in diesen Rechtsverordnungen verwendete der Gesetzgeber den Betgriff der "Grundmiete". Sämtliche genannten Vorschriften gelten zwischenzeitlich nicht mehr, Sonderregelungen gibt es auch im Osten seit etwa 1998 nicht mehr. Der Begriff der Grundmiete wurde bei der Reform des Mietrechts 2001 nicht in das geltende Mietrecht übernommen.

Unter der Nettomiete ist normalerweise die reine Grundmiete (ohne Nebenkosten) zu verstehen. Sind in der Grundmiete bereits Betriebskosten enthalten, wenn auch nur teilweise, so handelt es sich um eine (Teil-) Inklusivmiete. Sind alle Betriebskosten mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten in der Grundmiete enthalten, spricht man von Kaltmiete. Enthält die Miete alles, also Betriebskosten und Heizung sowie Warmwasserkosten, dann liegt eine Warmmiete oder Bruttomiete vor.

In der ganz überwiegenden Zahl aller Fälle wird heute in Mietverträgen die Grundmiete vereinbart, zusätzlich sind vom Mieter dann die Betriebskosten und die Heizungskosten je nach Abrechnung zu bezahlen. Monatliche Abschlagszahlungen für die Betriebskosten sind absolut üblich und im Mietrecht auch zugelassen. Das neue Mietrecht hat sich nicht erst seit der Novelle 2001 auf diese in der Praxis einbürgerte Situation eingestellt. Erhöhen oder erniedrigen sich sich die Betriebskosten während der Dauer des Mietverhältnisses, so kann sowohl die Betriebskostenpauschale (soweit vereinbart) als auch die monatlichen Vorauszahlungen (Abschlagszahlungen mit Jahresendabrechnung) den tatsächlichen Kosten angepasst werden ( § 560 BGB). Die Grundmiete dagegen darf der Vermieter nur unter den sehr engen gesetzlich genau geregelten Voraussetzungen erhöhen. Siehe >>> Mieterhöhung

Ist im Mietvertrag eine reine Warmmiete oder Bruttomiete vereinbart, so kann der Vermieter die Miete nicht mit der Begründung erhöhen, die Betriebskosten seien gestiegen. Dieser Erhöhungstatbestand ist ausdrücklich in den Mietgesetzen vom Gesetzgeber nicht vorgesehen. Der Grund: Der Vermieter hat die Möglichkeit eine Netto oder Kaltmiete zu vereinbaren, um so diesem Problem zu entgehen. Daneben wollte der Gesetzgeber keine weiteren zusätzlichen Mieterhöhungstatbestände im Mietrecht schaffen. Die Mieterhöhung einer Warmmiete ist deshalb nur zulässig, wenn die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung vorliegen siehe >>> Mieterhöhung

Enthält der Mietvertrag jedoch die folgende (oder eine ähnliche) Klausel: "Die Miete beträgt insgesamt 400 € (Miete 370 € + Betriebskosten 30 €) ist dies als Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale auszulegen. Eine Erhöhung der Pauschale wäre dann bei gestiegenen Betriebskosten gem. § 560 BGB möglich.

Leistungsverweigerungsrecht - Einbehalt der Miete:

Mieter sind gemäß § 320 BGB berechtigt (BGH NJW 82, 2242), den Mietzins zurückzuhalten, bis der Vermieter seinen Vermieterpflichten gem. § 535 BGB nachgekommen ist, und die festgestellten Mängel (im vorliegen Fall Schimmelpilzbefall) der Mietsache beseitigt hat. (LG Bonn 6. Zivilkammer, Urteil vom 3. Dezember 1990, Az: 6 S 76/90) Allerdings ist der Mieter nicht zur ständigen Zurückhaltung des Mietzinses berechtigt, sondern nur bis zur Höhe des 3- bis 5fachen des zur Mängelbeseitigung erforderlichen Betrages. (LG Bonn a.a.O. unter Berufung auf BGH, 8. Juli 1982, VIII ZR 96/81, NJW 1982, 2492. ). Nach Beseitigung des Mangels schuldet der Mieter dem Vermieter aber die gesamte zurückbehaltene Miete! Das Leistungsverweigerungsrecht berechtigt nur zu einer vorübergehenden Verweigerung der Mietzahlung. Die Vom Leistungsverweigerungsrecht sollte allenfalls dann Gebrauch gemacht werden, wenn der Vermieter zumindest das Bestehens des Mangel schriftlich anerkannt hat. Sollte der Mieter nämlich irrtümlich bzw zu Unrecht ein Leistungsverweigerungsrecht annehmen, so gerät er mit den zurückgehaltenen Mietzahlung in Verzug. Eine fristlose Kündigung des Mietvertrages könnte die Folge sein.
Zu beachten: Ob auch nach der Mietrechtsreform (01.09.2001) an der Miete noch eine Zurückbehaltungsrecht ausgeübt werden kann, ist noch umstritten, nach meiner Ansicht aber zu bejahen.

Mietrecht 06 - 2004 Mietrechtslexikon