Inhaltsverzeichnis
Mietrecht: der Rücktritt vom Mietvertrag
Die Verpflichtung zur Einhaltung einmal abgeschlossener Verträge gehört zu den wichtigsten Rechtsgrundsätzen in unserem Rechtsystem überhaupt. Das gilt auch im Mietrecht. Den Gerichten ist nur bei Formularverträgen und allgemeinen Geschäftsbedingungen („dem Kleingedruckten“) eine Inhaltskontrolle möglich ( § 307 BGB) , was besonders im Mietrecht dazu geführt hat, dass eine Vielzahl der von Vermietern verwendeten Vertragsklauseln als unwirksam erkannt wurden, weil Mieter durch die Klauseln unangemessen benachteiligt wurden. Dies darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Mietvertrag als solcher in seinem Kernbereich aber immer bestehen bleibt.
Wenn im Mietvertrag oder einer Zusatzvereinbarung (auch mündlich möglich) kein Rücktrittsrecht vereinbart wurde, kann keine der Vertragsparteien durch einseitige Erklärung vom Vertrag zurücktreten. Bevor das Mietverhältnis in Vollzug gesetzt wurde – das ist erst nach dem Einzug des Mieters der Fall – gibt es folgende Möglichkeiten sich von einem Vertrag zu lösen:
Mietaufhebungsvertrag – Einigung zwischen Mieter und Vermieter über die Vertragsbeendigung
Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung. (Beispiel: falsche Angaben des Mieters in einer dem Vermieter gegenüber abgegebenen Selbstauskunft).
Rücktritt wegen nicht erbrachter Vorleistung § 323 BGB. (Beispiel: der Vermieter hat den Einbau einer Küche vertraglich zugesagt, kommt dieser Verpflichtung aber trotz Abmahnung innerhalb einer Nachfrist nicht nach) Mahnung und Nachfristfristsetzung sind erforderlich ( § 323 BGB ) !
Beide Vertragspartner können bei Störungen der Geschäftsgrundlage eine Anpassung des Vertrags verlangen ( § 313 BGB) , ausdrücklich im Gesetz ausgeschlossen ist aber die Möglichkeit im Falle der Nichteinigung über eine Vertraganpassung vom Mietvertrag zurückzutreten ( § 313 Abs 3 BGB).
Nachdem der Mieter eingezogen ist, (Mietverhältnis ist in Vollzug) bleibt beiden Vertragsparteien nur noch die ordentliche oder außerordentliche (fristlose) Kündigung des Vertrages >>>siehe Kündigung
Besonderheit Kündigungsfrist
Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Der zwischen den Parteien eines Mietverhältnisses über Wohnraum vereinbarte Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechts verstößt gegen §§ 573c Abs. 4, 575 BGB, so dass der Mieter das Mietverhältnis mit Dreimonatsfrist ordentlich kündigen kann. Ist der Mietvertrag noch nicht in Vollzug gesetzt, beginnt die Kündigungsfrist mit dem Zugang der Kündigungserklärung beim Vermieter zu laufen, es sei denn, die Parteien hätten eine abweichende Regelung getroffen. LG Krefeld 2. Zivilkammer, Urteil vom 26. Februar 2003, Az: 2 S 98/02 .
Zum besseren Verständnis ein Beispiel: der Mietvertrag wurde am 23. November unterschieben – Einzugstermin soll der 01. März sein. Der Mieter muss nun nicht erst einziehen bzw den Einzugstermin abwarten um kündigen zu können, sondern kann sofort kündigen. In diesem Beispiel könnte er noch bis zum 3. Dezember kündigen , die Kündigung wäre dann am 28. Februar wirksam – er braucht also nicht einziehen und keine Miete usw. bezahlen.
Eine Rücktrittserklärung des Mieters wird in aller Regel von den Gerichten als ordentliche Kündigung umgedeutet. Der Mieter muss also nicht erneut kündigen, seine Erklärung wird wie eine Kündigung behandelt. LG Itzehoe, Urteil vom 25. Februar 1997, Az: 1 S 397/96
Mietrechtslexikon 8/2012