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Die Schadensminderungspflicht im Mietrecht
Auch im Mietrecht hat der Geschädigte keinen „Freibrief“. Nach den allgemeinen Grundsätzen ( § 254 Abs 2 BGB) hat er drei Grundpflichten zu beachten. Verletzt der Geschädigte eine oder mehrere Pflichten, so ist das wie ein Mitverschulden zu werden, der Schadenersatz ist entsprechend zu kürzen.
Die drei Grundpflichten sind
(1) Der Geschädigte ist verpflichtet, den Schuldner auf die Gefahr eines ungewöhnlich hohen Schadens aufmerksam zu zumachen.
(2) Der Geschädigte ist dazu verpflichtet, nach Möglichkeit einen Schaden abzuwenden.
(3) Der Geschädigte ist dazu verpflichtet, den Schaden so weit wie möglich zu mindern.
Hat der Vermieter das Mietverhältnis auf grund eines mietrechtlich anerkannten Grundes (z.B. Zahlungsverzug des Mieters) fristlos gekündigt, so ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter den entstehenden Schaden zu ersetzen, insbesondere die auch die entgangene Miete bis zu einer Neuvermietung.
Der Vermieter muss sich jedoch um eine Neuvermietung entsprechend bemühen, verletzt er diese Pflicht, so kann er keinen weiteren Ausfallschaden beanspruchen.Gemäß § 254 BGB muss sich der Vermieter als Geschädigter bemühen, den Schaden gering zu halten. Er hat die Maßnahmen zu ergreifen, die ein ordentlicher und verständiger Mensch zur Schadensabwendung oder -minderung ergreifen würde. Für den Vermieter nach vorzeitiger Auflösung des Mietverhältnisses bedeutet dies die Obliegenheit, sich nachhaltig um eine alsbaldige anderweitige Vermietung des Mietobjekts zu bemühen (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 1996, 324; OLG Schleswig WM 2000, 355). Welche Bemühungen ein Vermieter dabei im Einzelnen zu unternehmen hat, hängt auch davon ab, wie viel Zeit seit der fristlosen Kündigung vergangen ist und ob die bisherigen Tätigkeiten des Vermieters zur Weitervermietung hinreichend erfolgreich waren, also sich darauf auch geeignete Mietinteressenten gemeldet haben. Die Darlegungs- und Beweislast für ein mitwirkendes Verschulden des Vermieters trifft den ersatzpflichtigen Mieter. Allerdings muss der Vermieter, da es sich um Umstände aus seiner Sphäre handelt, an der Sachaufklärung mitwirken und deshalb im Einzelnen darlegen, was er zwecks Weitervermietung unternommen hat (OLG Schleswig WM 2000, 355).
Die Rechtsprechung sieht es ausreichend an, wenn der Vermieter für die Vermittlung der Wohnung zwei Makler einschaltet, die regelmäßig in Tageszeitung inserieren. Führt das nicht zum Erfolg, so muss sich der Vermieter spätestens nach Ablauf von 3 Monaten noch intensiver um eine Weitervermietung kümmern, insbesondere auch selbst eigen Anzeigen in Tageszeitungen schalten. LG Lüneburg, Urteil vom 9. April 2002, Az: 6 S 201/01 WuM 2002, 267-268. Gelingt eine Weitervermietung auch nach 6 Monaten noch nicht, so muss unter normalen Umständen davon ausgegangen werden, das die Bemühungen nicht ausreichend waren, der Vermieter hat dann keinen Anspruch mehr auf Mietausfall. Er hat jedoch die Möglichkeit, besondere Umstände darzulegen.
Mietrecht 02 – 2015 Mietrechtslexikon