Schlichtungsverfahren im Mietrecht


Das obligatorische Schlichtungsverfahren in Mietsachen

Seit dem 1.1.2000 kann gemäß § 15a EGZPO durch Landesgesetz bestimmt werden, dass

  • in vermögensrechtlichen Streitigkeiten vor dem Amtsgericht bis zu einem Streitwert von 750 EUR,
  • Nachbarrechtsstreitigkeiten nach §§ 910, 911, 923 BGB sowie nach den landesgesetzlichen Vorschriften i.S. des Art. 124 EGBGB, sofern es sich nicht um Einwirkungen von einem gewerblichen Betrieb handelt und
  • bestimmten Streitigkeiten wegen Verletzung der persönlichen Ehre

die Erhebung der Klage erst zulässig ist, nachdem von einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle versucht wurde, die Streitigkeit einvernehmlich beizulegen. Von dieser Ermächtigung haben bisher folgende Bundesländer Gebrauch gemacht:

„Baden-Württemberg: SchlichtungsG v. 28.6.00 (GVBl S. 470), bis 750 EUR, Bayern: Bayer. SchlichtungsG v. 25.4.00 (GVBl S. 268), bis 750 EUR, Brandenburg: Brandenb. SchlichtungsG v. 5.10.00 (GVBl I S. 134), bis 750 EUR, Hessen: Gesetz zur außergerichtlichen Streitschlichtung v. 6.2.01 (GVBl. I S. 98), bis 750 EUR, NRW: Gütestellen- und SchlichtungsG v. 9.5.00 (GVBl S. 476), bis 600 EUR, Saarland: LandesschlichtungsG v. 21.2.01 (ABl. I, S. 532), bis 600 EUR, Sachsen-Anhalt: Schiedsstellen- und SchlichtungsG v. 22.6.01 (GVBl I SA S. 214), bis 750 EUR, Schleswig-Holstein: LandesschlichtungsG v. 11.12.01 (GVBl S. 361), bis 750 EUR.“

Die Landesschlichtungsgesetze beruhen, soweit es um die Zulässigkeitssperre geht, einheitlich auf der Vorgabe des § 15a EGZPO und stimmen insoweit überein. Das Schlichtungsverfahren muss vor Erhebung der Klage, also vor Zustellung der Klageschrift (§ 253 Abs. 1 ZPO), stattgefunden haben BGH (Urteil v. 23.11.04 – VI ZR 336/03).

Das Versäumnis (d.h. die Nichdurchführung eines Schlichtungsverfahrens) ist irreparabel. Die Klage ist selbst unzulässig, wenn der Kläger die Streitschlichtung noch während des Rechtsstreits nachholt. Diese Rechtsfolge kann weder durch einen übereinstimmenden Antrag der Parteien, das Ruhen des Verfahrens anzuordnen, noch dadurch abgewendet werden, dass der Kläger zum Zeitgewinn in die Säumnis flüchtet.

Die Durchführung des Schlichtungsverfahrens ist zwingende Prozessvoraussetzung und von Amts wegen zu beachten. Hierauf kann entgegen LG München II (NJW-RR 03, 355) auch nicht verzichtet werden, wenn eine Streitschlichtung offenkundig ergebnislos wäre (BGH a.a.O.)

Wird die Klage als unzulässig zurückgewiesen, kann der Kläger nach erfolgloser Durchführung des Güteverfahrens erneut Klage erheben, er trägt allerdings alle entstanden Kosten für ds erste Verfahren, wobei er auch später keinen Erstattungsanspruch geltend machen kann.

Ist vor Klageerhebung ein vorgeschriebenes Schlichtungsverfahren durchgeführt worden, macht eine im Verlauf des Rechtsstreits erfolgte zulässige Klageerweiterung (§ 264 Nr. 2 ZPO) oder -änderung (§ 263 ZPO) einen neuen außergerichtlichen Schlichtungsversuch nicht erforderlich (BGH 22.10.04, V ZR 47/04).

In aller Regel fallen in der Praxis Prozesse, bei denen es um die Kündigung eines Mietverhältnisses oder/und Räumung geht, nicht unter die Vorschrift, da der Streitwert der 12-fache Betrag einer Monatsmiete ist, also fast immer über der Grenze von 750 € liegt.

Treffen ein schlichtungsbedürftiger und ein nicht schlichtungsbedürftiger Antrag zusammen, ist das gesamte Verfahren nicht schlichtungsbedürftig (LG Aachen NZM 02, 503).

Der BGH (Urteil v. 23.11.04 – VI ZR 336/03) nimmt in Kauf, dass es wegen des verbreitet fehlenden Bewusstseins von der Notwendigkeit eines vorgeschalteten Schlichtungsverfahrens vermehrt zu Klageabweisungen mit einer entsprechenden Kostenfolge kommen kann. Die Gerichte können die Kosten hier gering halten, indem sie in den einschlägigen Verfahrensarten eingereichte Klagen nicht ohne Prüfung der Zulässigkeit zustellen, sondern den Kläger auf die Unzulässigkeit der Klage bereits nach deren Eingang hinweisen und eine Klagerücknahme anregen, die auch schon vor Klagezustellung erklärt werden kann (BGH NJW 04, 1530,).

Die wegen Nichteinhaltung des obligatorischen Güteverfahrens unzulässige Klage hemmt aber die Verjährung (BGH MDR 74, 388) ebenso wie die Einleitung des Güteverfahrens die Verjährung hemmt . Die Hemmung der Verjährung endet gemäß § 204 Abs. 2 BGB mit der Rücknahme der unzulässigen Klage bzw. sechs Monate nach ihrer rechtskräftigen Zurückweisung.

Mietrecht 03-2015 Mietrechtslexikon