Der Kündigungsverzicht des Mieters


Der Verzicht auf die Kündigungsmöglichkeit

In Mietverträgen können Mieter auf die Möglichkeit der Vertragskündigung befristet verzichten. Vermieter können sich so durch Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses oder vereinbartem Verzicht des Mieters auf die Kündigung vor einem unverhofften raschen Mieterwechsel schützen. Auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag ist grundsätzlich wirksam (BGH, Urteil vom 30. Juni 2004 – VII ZR 379/03 und auch Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 27/04).

Solche Vereinbarungen aber unwirksam (nichtig) wenn die Dauer des Ausschlusses oder Verzichts mehr als vier Jahre beträgt (ständige Rechtsprechung, BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII 154/04 s.u.). Der BGH hat diesen Grundsatz in seinem neuen Urteil zum Kündigungsverzicht vom 08.12.2010 – VIII ZR 86/10 – nochmals bestätigt, gleichzeitig aber sehr genau präzisiert und damit eine scharfe Grenze gezogen: Unzulässig ist ein Kündigungsverzicht dann, wenn keine Kündigung vor Ablauf der 4-Jahres-Frist erfolgen darf, denn dann würde das Mietverhältnis frühestens nach 4 Jahren + Kündigungsfrist (im günstigsten Fall 2 Monate) enden. Es muss die Möglichkeit verbleiben, dass vorzeitig so gekündigt wird, dass das Mietverhältnis auch tatsächlich nach Ablauf von 4 Jahren seit Vertragbeginn endet! Rein rechnerisch bedeutet dies folgendes: 4 Jahre entsprechen 48 Monaten. Zieht man die Kündigungsfrist von maximal 3 Monaten ab, verbleiben noch 45 Monate. Man kann also wechselseitig (Mieter und Vermieter) längstens für die Dauer von 45 Monaten (ab Vertragsbeginn) auf das Recht zu einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrags verzichten.

Einschränkungen des Rechtes zu einer außerordentlichen (fristlosen) Kündigung (wenn entsprechende Gründe vorliegen) sind aber immer unzulässig. Mietverträge, bei denen der Kündigungsverzicht unwirksam ist, können dann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.

Nach § 573 c BGB beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter einheitlich 3 Monate: Gekündigt werden kann bis zum 3. Werktag eines Montas auf den Ablauf des übernächsten Monats.

Der BGH meint, die Befristung oder der Kündigungsausschluss sei für den Mieter nicht nachteilig. Die mietrechtlichen Kündigungsfristen dagegen sollen den Mieter vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag, wie sie durch die Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses beabsichtigt sei, schützen, stellten die Richter fest. BGH, Urteil vom 22. Dezember 2003 – VIII ZR 81/03, bestätigt durch Urteil vom 6.10.2004 AZ: VIII ZR 02/04 .

Für den Laien kaum nachvollziehbar: Die mietrechtlich für Wohnraumkündigungen festgelegten Kündigungsfristen ( § 573 c BGB) können also nicht zum Nachteil des Mieters geändert werden. Das gilt insbesondere für Fristverkürzungen.

In der Urteilsbegründung verweist der BGH darauf, dass der Mieter ja einen geeigneten Nachmieter finden und stellen könne. Durch die Rechtsprechung zum Nachmieter sei er ausreichend geschützt. Der BGH meint damit sein vorgängiges Urteil zur Nachmieterstellung vom 20. 01. 2003 siehe >>> Nachmieter.

Weitere Details dazu siehe auch >>> Verlängerungsklausel

Dies gilt nach überwiegender Ansicht im Bereich der Wohnungsmiete auch für Verträge nach altem Recht ( Vertragsabschluss vor 01.11.2001).
Weitere Einzelheiten siehe >>>> Verlängerungsklausel. Die Kündigungsfristen sind nach neuem Mietrecht jedoch zwingend, d.h. zu Ungunsten des Mieters darf davon nicht abgewichen werden (3 Monate K-frist). Daher sind reine Verlängerungsklauseln in Verträgen die nach dem 01.11.2001 abgeschlossen wurden für Wohnraum in aller Regel wohl nicht mehr zulässig bzw. unwirksam. Eine höchstrichterliche Entscheidung dazu liegt jedoch bisher noch nicht vor.

Mietrecht 8/2015 Mietrechtslexikon