Mietrecht: Der Abbruch eines Wohnhauses


Mietrechtrechtliche Betrachtung von einem Abbruch eines Wohnhauses

Niemand darf ein Wohnhaus ohne Rücksicht auf seine Bewohner abbrechen. Alle Mietverhältnisse sind zuvor wirksam und natürlich fristgerecht zu kündigen. Alle Mieter müssen Ihre Wohnungen geräumt haben.

Der Abriss des Gebäudes als solcher ist dabei kein gesetzlicher Kündigungsgrund für die Mietverhältnisse. Möglich ist im Mietrecht eine sogenannte „Verwertungskündigung“ gem. § 573 Abs 2 Nr. 3 BGB. Dabei ist Voraussetzungen, dass der Vermieter/Eigentümer ohne den Abriss an der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist. Diese Kündigung ist jedoch in den neuen Bundesländern nach Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB unzulässig.

Kündigung durch wirtschaftliche Vewertung?

Der Begriff der wirtschaftlichen Verwertung ist im Gesetz nicht definiert. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch wird eine Sache wirtschaftlich verwertet, wenn der ihr innewohnende materielle Wert realisiert wird. Dies geschieht in erster Linie durch Vermietung und Veräußerung. Neben der Vermietung und Veräußerung liegt eine wirtschaftliche Verwertung unter anderem auch dann vor, wenn ein auf dem Grundstück stehendes Gebäude mit der Mietwohnung abgerissen und durch einen Neubau ersetzt wird (BayObLG, Rechtsentscheid zu § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a.F., ZMR 1993, 560 = WuM 1993, 660; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 147; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearbeitung 2003, § 573 Rdnr. 105; Palandt/ Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 573 Rdnr. 35, jew. m.w.Nachw.). Auch in diesem Fall wird der Wert des Grundstücks durch die Nutzung des Neubaus realisiert. Anders verhält es sich dagegen beim ersatzlosen Abriss eines Gebäudes. Hierdurch können zwar Unkosten vermieden werden. Das stellt jedoch keine Realisierung eines dem Grundstück innewohnenden Wertes dar. Demgemäß ist der ersatzlose Abriß eines Gebäudes keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (so neben den beiden vorinstanzlichen Gerichten, aaO, AG Halle-Saalkreis, NJW 2002, 3413 = WuM 2002, 428 mit zustimmender Anmerkung Wall, aaO, 430; AG Leipzig, WuM 2003, 276; Schmidt-Futterer/ Blank, aaO, Rdnr. 148; wohl auch Grundmann, NJW 2001, 2497, 2503). BGH Urteil vom 24. März 2004 Az. VIII ZR 188/03.

Auch der ersatzlose Abriss eines Gebäudes kann zur Kündigung berechtigen, sofern der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses bzw. des Abbruchs des Gebäudes hat. Die kann insbesondere dann anzunehmen sein, wenn in dem Gebäude nur noch wenige Wohnungen bewohnt sind, wobei die Kosten für die Unterhaltung des Gebäudes bereits die Mieteinnahmen überschreiten.

Nachvollziehbare Gründe durch Beweismittel

Der Vermieter muss – sofern er sich auf diesen Kündigungsgrund stützen will – im einzelnen darlegen und nachweisen, dass und warum er an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert ist. Die Gründe müssen dabei im einzelnen nachvollziehbar sein und durch Beweismittel (z.B. Sachverständigengutachten) belegt werden.

Weitere Einzelheiten zu diesem Thema aus dem Mietrecht siehe >>>> Verwertungskündigung