Mietrecht: Wirksamkeit von Fristenplänen

Mietrechtslexikon: Sogenannte Fristenpläne in Mietverträgen

Ein sehr hoher Prozentsatz der älteren (vor 2004) in Umlauf befindlichen Mietverträge enthält einen „Fristenplan“, dass heißt einen Zeitplan, nach dem der Mieter zur Ausführung von Renovierungen (Schönheitsreparaturen) nach bestimmten Zeitabläufen verpflichtet ist.

Nach mehreren Entscheidungen des BGH zu eben diesen Fristenplänen (Urteile vom 23. 6. 2004, 22.09. 2004 und 20.10.2004 Az VIII ZR 361/03, VIII ZR 360/03, VIII ZR 378/03 ) sind solche Klauseln, die einen starren Fristenplan enthalten, unwirksam. Ein Fristenplan ist dann als „starr“ zu bezeichnen, wenn dem Mieter nach der Formulierung des Mietvertrags keine Möglichkeit mehr verbleibt einzuwenden, dass eine Renovierung wegen des Abnutzungsgrades oder einer kürzlich erfolgten Renovierung nicht erforderlich ist.

In älteren Mietverträgen (vor 2004 ) dürften solche unwirksamen starren Fristpläne regelmäßig enthalten sind, diese Klauseln sind dann unwirksam.

(Anmerkung: Das Urteil des BGH v. 23.06.04 betraf den Haus u. Grundbesitzerverein Hessen – ähnliche Klauseln wurden zumindest auch in Bad. Württemberg u. Bayern in Formularverträgen der Vermieter-Vereine verwendet, obwohl die entsprechende Entscheidung des BGH nicht unerwartet kam.) (Siehe z.B. bereits das Urteil des BGH vom April 2004 unten).

Was sind Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten zur Beseitigung von Abnutzungser-scheinungen, die durch normales Wohnen hervorgerufen werden (KG Berlin, MDR 1974 , 319). Zu den Schönheitsreparaturen zählen nur diejenigen Arbeiten, die nach üblichem Sprachgebrauch unter diesen Begriff fallen. Danach umfassen Schönheitsreparaturen lediglich das Tapezieren, Streichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen ( LG Berlin , Urteil vom 11. Februar 1992, Az: 65 S 176/91 ; BGH RE WM 87, 306). Nur solche Arbeiten und keine weitergehenden Arbeiten können im Mietvertrag durch eine wirksame Klausel auf den Mieter abgewälzt werden. Bis in die 70er Jahre war es unter Juristen umstritten, ob es der Mieter überhaupt verpflichtet werden kann, Schönheitsreparaturen auszuführen, das ist zwischenzeitlich aber zweifelsfrei anerkannt. Siehe dazu auch > Schönheitsreparaturen.

Zu beachten: Der Vermieter kann mit dem Mieter auch neben dem Mietvertrag eine Individualvereinbarung treffen. Eine Kontrolle der Wirksamkeit dieser Vereinbarung durch die Gerichte kann dann nicht stattfinden. Individuelle Vereinbarungen sind – sofern sie nicht gegen die guten Sitten verstoßen – immer wirksam (Grundsatz der Vertragsfreiheit).
So entschied das LG München ( 12. Zivilkammer, Urteil vom 24. Oktober 2000, Az: 12 S 3755/00) beispielsweise: Die Individualvereinbarung über die Verpflichtung des Mieters zu einer Endrenovierung neben seiner Verpflichtung zu einer Turnusrenovierung sei wirksam. Es spricht für das Vorliegen einer Individualvereinbarung, wenn sich die Verpflichtung zur Endrenovierung auf einer Anlage zum Mietvertrag befindet und maschinenschriftlich gefertigt ist. Dass es sich ausnahmsweise um vorformulierte Vertragsbedingungen (AGB) handelt, hat der Mieter zu beweisen. Fundstelle: NZM 2001, 951. Ein solcher Beweis kann dem Mieter in der Regel nicht gelingen, es sei denn es handelt sich um ein größeres Gebäude wobei der Vermieter bei jedem Mieter den gleichen Vertragstext verwendet hat (oder ähnliche Situationen).

Zur Wirksamkeit von Fristenplänen

Der Fristenplan in einem Formularmietvertrag schreibt vor, innerhalb welcher Fristen der Mieter bestimmte Schönheitsreparaturen ausführen muss. Hinsichtlich der Länge der einzelnen Fristen beziehen sich die Gerichte (z.B. BGH 8. Zivilsenat, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 30. Oktober 1984, Az: VIII ARZ 1/84; Fundstelle NJW 1985, 480-482 ) fast immer auf den Mustermietvertrag des Bundesministeriums für Justiz von 1976. Er sieht vor, dass im allgemeinen Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, zu denen auch das Streichen der Heizkörper und der Innentüren fällt, in Zeitabständen von drei Jahren für Küchen, Bäder und Duschen, von fünf Jahren für Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten sowie von sieben Jahren für alle anderen Nebenräume erforderlich sein werden.
Zu beachten: Die Fristen dürfen wie vorstehend ausgeführt aber nicht nicht starr sein, ansonsten ist die Vertragsklausel unwirksam. Starre Fristen sind: (aus dem Urteils des BGH vom 20.10.2004) „Fristen, die dem Mieter ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung dazu verpflichten, Renovierungen vorzunehmen“. Der Mieter darf zu Schönheitsreparaturen nur insoweit verpflichtet werden, als nach dem Abnutzungszustand unter Berücksichtigung des Fristenplanes hierfür ein Bedürfnis besteht, BGH, Urteil vom 28. April 2004, Az. VIII ZR 230/03 und 23. Juni 2004 Az ZR 361/03.
Rechtliche Bedeutung erlangen die Fristenpläne immer erst mit der Beendigung des Mietverhältnisses. Der renovierungspflichtige (nach Mietvertrag) Mieter schuldet nämlich im laufenden Wohngebrauch nicht die Vornahme von Schönheitsreparaturen in der Wohnung, solange bei Nichtvornahme eine Substanzschädigung nicht eintritt. Gleiches gilt dann, wenn die Mieträume nicht völlig verwohnt sind. Der Mieter kann sich also grundsätzlich mit den in der Wohnung gegebenen Zustand zufrieden geben (LG München, Urteil vom 26.2.2004, WM 2004/602).
Um einen unwirksamen – weil starren – Fristenplan handelt es sich dann nicht, wenn der Vermieter bei entsprechendem Zustand der Wohnung auf einen entsprechenden Einwand des Mieters hin zur Verlängerung der Fristen verpflichtet ist.
Sehr weit verbreitet in Formularmietverträgen ist die folgende (wirksame) Formulierung: „Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabschnitten erforderlich:„…..es folgt dann der Fristenplan.

Kein Mieter kann unbedingt und ohne Rücksicht auf die seit Mietbeginn oder der letzten Renovierung verstrichenen Fristen nicht verpflichtet werden, eine vollständige Endrenovierung der Wohnung vorzunehmen (BGH, Urteil v. 28.04.2004, Az.: VII ZR 230/03). Der Mieter ist zu Schönheitsreparaturen nur insoweit verpflichtet, als nach dem Abnutzungszustand unter Berücksichtigung eines ev. bestehenden Fristenplanes hierzu ein Bedürfnis besteht (BGH a.a.O. Az. VII ZR 230/03).

Rechtsfolgen kürzerer oder starrer Fristen

Jede formularmäßige Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungspflichten belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen ist unwirksam (BGH Urteil vom 23. Juni 2004 Az VIII ZR 361/03. Das ist zum Beispiel auch der Fall, wenn die Fristen im Plan kürzer als ober angegeben (3 Jahre/ 5 Jahre/ 7 Jahre) sind. So die nahezu einhellige Ansicht der Rechtsprechung, jetzt auch BGH Urteil v. 23.6. a.a.O.. In diesen Fällen ist in aller Regel die gesamte Klausel mit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam. Es ist also nicht nur der Fristenplan als solcher unwirksam, sondern der Mieter wegen der insgesamt unwirksamen Vertragsklausel gar nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. (BGH a.a.O. , LG Berlin, Grundeigentum 1998, 1149, LG Berlin 64. Zivilkammer, Urteil vom 3. Dezember 2002, Az: 64 S 278/02 – Fundstelle: Grundeigentum 2003, 458; LG Berlin 63. Zivilkammer, Urteil vom 12. Mai 2000, Az: 63 S 420/99 – Fundstelle: Grundeigentum 2000, 890-891; LG Köln 1. Zivilkammer, Urteil vom 20. März 1997, Az: 1 S 63/96; AG Tiergarten, Urteil vom 5. Februar 1990, Az: 5 C 605/89

Zu beachten ist der Zeitpunkt des Fristbeginns: Maßgebend für den Beginn der Frist muss immer der Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses sein, nicht etwa der Zeitpunkt der letzten Renovierung. Beispiel: Der Mieter zieht in eine Wohnung ein, die 2 Jahre vor dem Einzug renoviert wurde. Sofern die Fristen bereits vor Beginn des Mietverhältnisses laufen, müsste er bereits 3 Jahre nach dem Einzug renovieren. Der Mieter müsste dann für Renovierungskosten aufkommen, die er gar nicht „abgewohnt“ hat, sondern sein Vormieter. Fristenpläne, deren Fristen daher bereits vor Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen, sind deshalb nach fast einhelliger Ansicht der Rechtsprechung unwirksam. ( OLG Frankfurt (DWW 1990, 116 f. (= WM 1990,136) OLG Stuttgart RE v. 28. 8. 1984 (WM 1984,266) und v. 6. 3. 1986 (WM 1986,210).

Ebenso unwirksam ist eine Mietvertragsklausel, nach der bei Übergabe einer nicht renovierten Wohnung „bei Bedarf“ Schönheitsreparaturen geschuldeten werden, wobei nach der Klausel ein Bedarf mindestens dann als gegeben gilt, wenn die im Fristenplan festgelegte Zeiträume verstrichen sind. Der Grund: Ein solcher Bedarf könne auch schon bei Einzug gegeben sein, so das OLG Stuttgart – RE v. 17. 2. 1989 (WM 1989,121 f.).
Die Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen trotz Überlassung einer nicht renovierten Wohnung ist aber nicht grundsätzlich unzulässig. Sie ist zulässig, wenn ein Fristenplan vereinbart ist und dessen Fristen erst mit dem Mietverhältnis zu laufen beginnen (BGHZ 101, 253).

Endrenovierungsklausel und kombinierte Klauseln

Ist dem Mieter sowohl die Pflicht zur Ausführung laufender Schönheitsreparaturen als auch die Pflicht ohne Rücksicht auf die seit Mietbeginn oder der letzten Renovierung verstrichenen Fristen eine vollständige Endrenovierung der Wohnung vorzunehmen – wenn auch äußerlich getrennte – Formularklauseln auferlegt, so tritt ein Summierungseffekt ein, der wiederum gesamte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach § 306, 307 BGB unwirksam macht. BGH, Urteile vom 28. April 2004, Az. VIII ZR 230/03 und vom 14. Mai 2003, VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 und vom 25. Juni 2003, VIII ZR 335/02, NJW 2003. Der Mieter muss also gar keine Renovierungen durchführen. Es ist nach der Rechtsprechung des BGH aber zulässig, eine Endrenovierung mit dem Mieter zu vereinbaren, wenn dem Mieter der Einwand verbleibt, es bestehe unter Berücksichtigung eines Fristenplanes oder des Abnutzungszustand der Wohnung kein Bedürfnis für eine erneute Renovierung.

Die inhaltlich Reduzierung oder Auslegung unwirksamer Vertragsklauseln auf rechtlich wirksame Bestandteile wird generell von der Rechtsprechung als unzulässig abgelehnt. In aller Regel ist die gesamte Klausel unwirksam. An die Stelle der unwirksamen Vertragsklausel tritt dann die gesetzliche Regelung. Da diese im Mietrecht keine Renovierungspflicht des Mieters kennt, hat der Mieter insoweit keinerlei Verpflichtungen. LG Hamburg, Urteil vom 14.04.2000 – 311 S 205/99 = NZM 2000, 541; BGH RE vom 26.10.1994 (BGH Z 127, 245).

Hinsichtlich der Endrenovierung gilt jetzt der gleiche vom BGH (Urteil v. 23.6.2004) aufgestellte Rechtsgrundsatz:

Wenn die Endrenovierung den Mieter mit Renovierungsarbeiten belastet, die über den tatsächlichen Bedarf hinausgehen, sind solche Klauseln unwirksam. Auch die Klausel für eine Endrenovierung muss deshalb auf den tatsächlich beim Auszug gegebenen Renovierungsbedarf abstellen. Mehrarbeiten können vom Mieter nicht verlangt werden und machen die gesamte Vertragsklausel unwirksam, mit dem Ergebnis, dass der Mieter überhaupt keine Renovierungen beim Auszug ausführen muss.

Abgeltungsklauseln

Eine Klausel in einem Formularmietvertrag, die den Mieter dazu verpflichtet, anteilige Kosten zu bezahlen, wenn die Schönheitsrepartauren (nach Fristenplan) noch nicht fällig sind, sind grundsätzlich unwirksam BGH, Urteil v. 18. März 2015 – VIII ZR 242/13. Der BGH hat mit diesem Urteil seine frühere Rechtsprechung geändert.

Mietrecht 04- 2015 Mietrechtlexikon