Zulässigkeit einer gewerblichen Tätigkeit in der Wohnung


Mietrecht: Die gewerbliche Nutzung einer Wohnung

Im deutschen Mietrecht ist die Abgrenzung zwischen gewerblicher Miete und Wohnraummiete deshalb überaus wichtig, weil sämtliche Mieterschutzvorschriften des Mietrechts ausschließlich für Wohnraum gelten.

Darüber hinaus sind in gewerblichen Mietverträgen fast alle Vertragsklauseln erlaubt, d.h. wirksam, während dies bei Wohnraummietverträgen nicht der Fall ist.

Gewerbliche Tätigkeiten in der Wohnung

Vertragliche Nutzungseinschränkungen hinsichtlich gewerblicher Tätigkeiten sind im Mietvertrag zulässig („Vermietung nur zu Wohnzwecken“). Der Vermieter kann jedoch nach Ansicht der Rechtsprechung eine später nachgefragte Erlaubnis für eine gewerbliche Nutzung dann nicht verweigern, wenn von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen würden als bei einer üblichen Wohnnutzung (BGH, Urteil 10.04.2013 Aktenzeichen: VIII ZR 213/12). Vertragsklauseln, die jegliche gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung generell untersagen, dürften daher wegen der damit verbundenen Einschränkung der persönlichen Lebensführung des Mieters unwirksam sein.

Zulässige Tätigkeiten

Zu Wohnzwecken vermietete Räume dienen dem Wohnen und grundsätzlich nicht der gewerblichen Tätigkeit. Das bedeutet aber selbstverständlich nicht, dass der Mieter keinerlei berufliche Tätigkeit in seinen Räumen ausüben darf. Das Merkmal „vertragsgemäßer Gebrauch“ wurde von der Rechtsprechung dem Wandel der Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie der technischen Entwicklung angepasst. Der Mieter kann normale, gelegentliche Büroarbeiten oder geschäftliche Besprechungen in seiner Wohnung vornehmen, soweit der Charakter einer Wohnraumnutzung erhalten bleibt (Einrichtung eines „Arbeitszimmers“). Insbesondere ist gegen die gewerbliche Nutzung eines Telefax und eines Computers regelmäßig nichts einzuwenden. Daher werden auch Heimarbeitsplätze am Computer durch den vertragsgemäßen Gebrauch als Wohnraum gedeckt oder auch Tätigkeiten, die ausschließlich die Durchführung von Telefonaten zum Inhalt haben.

Die geschäftliche Aktivität darf jedoch nicht nach außen in Erscheinung treten (BGH, Urteil vom 10.04.2013 Aktenzeichen: VIII ZR 213/12).

Wurden Räume ausschließlich zu Wohnzwecken angemietet oder vermietet, so ist jede gewerbliche Tätigkeit, die nach außen irgendwie in Erscheinung tritt, als nicht vertragsgemäß zu werten. Solche Tätigkeiten sind ohne Zustimmung des Vermieters zu unterlassen. Unterläßt der Mieter eine solche gewerbliche Tätigkeit nicht, kann der Wohnraum wegen Vertragsverletzung gekündigt werden (BGH, Urteil vom 10.04.2013 Aktenzeichen: VIII ZR 213/12).

Auch darf der Mieter die Wohnung als Maler, Schriftsteller, Musiker oder als sonstiger Künstler nutzen, selbst wenn mit diesen Tätigkeiten wesentliche Einkünfte erzielt werden ( Details siehe >> Atelierwohnung). Es ist allerdings ohne Zustimmung des Vermieters zu einer gewerblichen Nutzung nicht zulässig

Ebenso ist die Tätigkeit als Übersetzer oder Gutachter zulässig (Urteile dazu: LG Hamburg WuM 1992, 241; LG Stuttgart WuM 1992, 250. AG Köln WuM 1990, 162, LG Berlin Urteil vom 29. Januar 1993, Az: S 422/91).

Die Ausübung der Prostitution wird jedoch in Urteilen regelmäßig als eine gewerbliche Nutzung eingestuft, die nicht zulässig ist, wenn die Räume zu Wohnzwecken vermietet wurden. Der Vermieter kann eine Erlaubnis zur Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit in den zu Wohnzwecken vermieteten Räumen auch nachträglich erteilen. Insoweit ist der Vermieter jedoch zur Rücksichtnahme auf andere bestehende Mietverhältnisse verpflichtet. Hinsichtlich der Ausübung der Prostitution ist dabei in der Regel jedoch davon ausgehen, dass der Vermieter keine (lukrative) Genehmigung erteilen darf, da nicht ausgeschlossen werden kann, dass andere Mieter belästigt werden (zum Beispiel durch wartende Freier im Hausflur). Belästigte Mieter könnten auf Unterlassung der Vermietung zur gewerblichen Nutzung (hier: Prostitution) klagen.

Verstoß gegen den Mietvertrag

Der Mieter verhält sich vertragswidrig, wenn er die Wohnung entgegen den Festlegungen im Mietvertrag dennoch zu Gewerbszwecken nutzt. Stellt der Mieter nach einer entsprechenden >>>Abmahnung die gewerbliche Nutzung nicht ein, so ist auch eine außerordentlich (fristlose) Kündigung zumindest dann gerechtfertigt und wirksam, wenn die gewerbliche Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt BGH, Urteil vom 10.04.2013 Aktenzeichen: VIII ZR 213/12 (beispielsweise durch Kundenbesuche).

Beispiel: Die „Besucher“ eines Bordells pöbeln andere Mitmieter an. Der Vermieter kann die Erlaubnis zur gewerblichen Nutzung jederzeit verweigern.

Der Mieter verhält sich allerdings nicht vertragswidrig, wenn er lediglich einen kleinen Teil des Schlafzimmers dazu nutzt, um im Stillen und ohne Publikumsverkehr seinen Buchhaltungs- und Bürotätigkeiten per Computer nachzukommen (siehe vorstehend unter „zulässige Tätigkeiten“ ).

Enthält der Mietvertrag ein Verbot gewerblicher Nutzung mit Erlaubnisvorbehalt durch den Vermieter, so ist der Vermieter zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet, wenn weder eine Belästigung Dritter zu befürchten ist, die Beschaffenheit der Wohnung nicht verändert wird, noch die Gefahr einer Beschädigung der Mietsache und des Grundstückes erhöht wird (vgl. LG Berlin WM 1974, 258, auch AG Frankfurt WuM 1996, 532).

Weitere ausführliche Informationen zum Gewerbemietrecht

>> Gewerbemietrecht

Mietrecht 03- 2013 Mietrechtslexikon