Mietrecht: Modernisierungen der Hausfassade

Mietrecht: Hausfassade, Graffiti und Haftung bei Arbeiten

Die Fassade eines Hauses ist nicht unmittelbar Bestandteil der Mietsache, die ein Mieter mitbenutzen könnte. Der Mieter hat daher keinen Anspruch darauf, vom Vermieter die „Verschönerung“ des Gebäudes z.B. durch einen neuen Farbanstrich zu verlangen. Andererseits gehören alle Arbeiten – sofern es sich nicht um Modernisierungen (siehe dazu unten) handelt – an der Hausfassade zu den Erhaltungsmaßnahmen. Kosten können deshalb nicht auf die Mieter umgelegt werden. Eine völlig verwahrloste Hausfassade, insbesondere aber Putzabplatzungen und/oder Feuchtigkeitsschäden die sich auf die Wohnräume auswirken, stellen einen Mietmangel dar. Der Mieter kann dann die Miete mindern und vom Vermieter eine Instandsetzung der Fassade verlangen.

Modernisierung, Wärmedämmung

Es gibt ernst zu nehmende sehr kritische Stimmen von Wissenschaftlern, die von einem „Dämmwahn“ in Deutschland sprechen (Details dazu siehe >>> Wärmedämmung). Dennoch gehen die Gerichte bisher sehr einhellig davon aus, dass es sich bei der Anbringung einer Wärmedämmung an der Außenfassade um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, da Energie gespart werden könne. Die Kosten einer Modernisierung können als Mieterhöhung in Höhe von 11 % pro Jahr auf die Mieter umgelegt werden. Siehe >>> Modernisierung. Wenn der Vermieter die ohnehin renovierungsbedürftige Hausfassade zusammen mit der Renovierung gleichzeitig mit einem besseren Wärmeschutz ausstatten läßt, so können nur die Mehrksoten der Wärmedämmung als Modernisierung umgelegt werden. Leider ein häufiger Streitfall. Der Mieter hat aber keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Wärmedämmung einer Fassade unterläßt. AG Charlottenburg, Beschluß vom 19. August 1983, Az: 6 C 699/83. Fundstelle: Grundeigentum 1983, 973-973. Energieeinsparung: Bei Modernisierungsmaßnahmen, die eine Einsparung von Heizenergie (hier Heizwärme) bewirkt haben, ist eine Mieterhöhung nur bis zum Doppelten der Heizkostenersparnis möglich. Dabei ist jeweils auf die einzelne Wohnung abzustellen. LG Leipzig , Urteil vom 24. Januar 2002 , Az: 12 S 6262/01

Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung:
Eine Mieterhöhungserklärung nach umfangreichen Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten, die u.a. in der Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems an der Hausfassade bestanden, ist formal fehlerfrei, wenn darin die durchgeführten Baumaßnahmen unter Angabe der Arbeitsmaterialien erläutert, die k-Werte vor und nach der Wärmedämmung angegeben und die anteiligen Modernisierungs- und Instandsetzungskosten je Gewerk mitgeteilt werden, so dass der Mieter in die Lage versetzt wird, nach seiner Ansicht zu Unrecht eingeführte Positionen herauszuziehen. AG Leipzig, Urteil vom 27. September 2000, Az: 49 C 5267/00 .

BGH Urteil vom 8. März 2003 Az: VIII ZR 175/02 :
Es bedarf zur Erläuterung einer (-formell wirksamen) Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie im Sinne des Mietrechts (§ 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB) nicht der Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ist es vielmehr erforderlich, aber auch ausreichend, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegt, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt Es genügt, dass in dem Mieterhöhungsverlangen die Veränderung des Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert) genannt wird, ist die Angabe eines bestimmten Maßes an Energieersparnis nicht erforderlich.
Genügt die Mieterhöhungserklärung des Vermieter nicht diesen Anforderungen, so ist Sie unwirksam ( § 559 b BGB). Der Mieter muss also die Mieterhöhung solange nicht bezahlen, bis eine wirksame Mieterhöhungserklärung vorliegt. Siehe dazu auch >>> Modernisierung

Gewerberaummiete: Graffiti-Sprühereien kein Mietmangel

Der Mieter von Gewerberaum (hier: Arztpraxis) ist mietrechtlich nicht zur Minderung des Mietzinses berechtigt, wenn die Außenfassade der Immobilie mit Graffiti-Sprühereien versehen ist. Es handelt sich dabei nicht um einen „Fehler“ iSv BGB § 536, weil der Vermieter sich gegen derartige Schmierereien nicht schützen und diese auch nicht verhindern kann. Auch ist eine geschäftsschädigende Wirkung der Graffiti-Sprühereien zu verneinen, weil die Außenfassade dadurch nicht im herkömmlichen Sinn „verwahrlost“ ist, und jeder vernünftig denkende Kunde (Patient) weiß, daß weder der Vermieter noch der Praxisinhaber für die Schmierereien verantwortlich ist. Ob in Fällen der Vermietung einer „Luxusimmobilie“ etwas anderes gilt, bleibt offen. Fundstellen NZM 2001, 102

Haftung bei Arbeiten an der Fassade

Die Anforderungen an die Verkehrssicherungspflicht eines Fassadenarbeiten ausführenden Bauhandwerkers sind hoch.

Leitsätze aus dem Urteil des OLG Nürnberg:
– Den Werkunternehmer, der den Auftrag hat, Fassadenplatten auszutauschen soweit diese beschädigt sind, trifft eine Verkehrssicherungspflicht auch gegenüber Passanten, die zufällig an dem betreffenden Anwesen vorbeigehen.
– Die Haftung wegen Verletzung dieser Verkehrssicherungspflicht ist nicht auf Unfälle beschränkt, die während der Durchführung der Arbeiten geschehen.
– Der Unternehmer hat entweder in eigener Person oder durch verfassungsmäßig berufene Vertreter dafür zu sorgen, dass die nötigen Anweisungen zur Erfüllung dieser Verkehrssicherungspflicht gegeben werden und deren Beachtung kontrolliert wird.
– Es genügt nicht, wenn der Unternehmer zur Abwendung seiner eigenen Haftung und Verantwortlichkeit, pauschal behauptet, man beschäftige nur langjährige, erfahrene Mitarbeiter und habe diese während der gesamten streit-gegenständlichen Arbeiten sorgfältig überwacht.

OLG Nürnberg 4. Zivilsenat, Urteil vom 14. Juni 2000, Az: 4 U 1709/99 Fundstellen OLGR Nürnberg 2000, 349-350

Mietrecht – 05 – 2012 Mietrechtslexikon