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Mietrechtliche Betrachtung der Hausordnung
Der Nutzen einer Hausordnung
Eine moderne Hausordnung dient dazu, Rechte und Pflichten der Mieter und Hausbewohner detailliert festzulegen. Die Hausordnung ergänzt dabei den Mietvertrag indem den Mietern nicht nur Zusatzverpflichtungen auferlegt, sondern insbesondere Fürsorge- und Sorgfaltspflichten möglichst genau definiert. Mieter können für einen Schaden am Mietobjekt haftbar gemacht werden, wenn der Schaden durch eine verschuldete Pflichtverletzung verursacht wurde. Die Hausordnung legt – ergänzende zum Mietvertrag – solche Pflichten der Mieter und Hausbewohner fest. Wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung können auch eine Kündigung des Mietvertrags (nach vorangegangener Abmahnung) rechtfertigen.
Geltung & Wirksamkeit einer Hausordnung
Die Geltung der Hausordnung muss mit dem Mieter individuell im Mietvertrag vereinbart werden, und zwar durch eine Bezugnahme im Mietvertrag und Beifügen einer Kopie der Hausordnung zur Mietvertragsurkunde. Das bloße Aushängen der Hausordnung im Treppenhaus genügt nicht! Durch den Aushang im Treppenhaus wird die Geltung der Hausordnung für die Rechte und Pflichten in Ausgestaltung des Mietvertrags nicht wirksam vereinbart. Es existiert kein „Hausrecht“ das Vermieter berechtigen würde, ähnlich wie eine Gesetzgeber Regeln für das Haus zu erlassen! Soll die Geltung einer Hausordnung (oder Ändern) nach Abschluß des Mietvertrages wirksam vereinbart werden, so muss der Mieter der Hausordnung zustimmen.
Bei der Gestaltung einer Hausordnung sind dem Vermieter durch das Gesetz enge Grenzen gesetzt, die Regelungen unterliegen in Streitfällen wie allgemeine Geschäftsbedingungen der Inhaltskontrolle durch die Gerichte. Überraschene Regelungen in einer Hausordnung sind so ebenso unwirksam, wie Regelungen, die zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen.
Unwirksame Hausordnungen bei WEG’s
Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) sollten die Wirksamkeit ihrer Hausordnungen überprüfen, bevor es beim Aufkommen von Problemen im Haus dafür zu spät ist. In allen Fällen, in denen die WEG dem Verwalter per Beschluss die Aufgabe überlassen hat, eine verbindliche Hausordnung aufzustellen, besteht möglicherweise keine wirksame Hausordnung, denn dieses Vorgehen ist nach Ansicht vieler Juristen und Gerichte nichtig (Landgericht Frankfurt a.M., Urt. v. 21.5.2014 – 2-13 S 168/13).
Der WEG fehlt die Beschlusskompetenz für die Hausordnung. Der Verwalter kann nur beauftragt werden, einen Entwurf aufzustellen, beschließen muss die WEG die Hausordnung dann aber selbst. An einem solchen Beschluß mangelt es nicht selten.
Inhalt einer Hausordnung
Eine gute Hausordnung dient dem Hausfrieden, üblicherweise enthalten Hausordnungen Regeln zu:
• Lärmvermeidung, Ruhezeiten, Benutzungsregeln, Sorgfaltspflichten
• Grillen im Garten und auf Balkonen
• Abwechselnde Reinigung des Treppenhauses und der Flure nebst Winterdienst
• Räum- und Streudienst im Winter
Mietrecht 11 – 2014 Mietrechtslexikon