Mietrecht: Hausschwamm und Mieterprobleme

Mietrecht: Probleme mit Hausschwamm

>>>Hausschwammversicherung – Umlage auf Mieter

Eine mit Hausschwamm befallene Wohnung ist mietrechtlich mangelhaft und nicht vertragsgemäß. Da eine Bekämpfung des Hausschwammes nur möglich ist, in dem sämtliche befallenen Bauteile ausgetauscht werden und gleichzeitig die Ursache (in der Regel zu hohe Feuchtigkeit) beseitigt wird, sind meist umfangreiche Sanierungsarbeiten fällig. Neben Holz befällt Schwamm (es handelt sich in Wahrheit um einen Pilz) auch Mauerwerk. Im Falle eine 100-jährigen Altbaues führte der Befall mit Hausschwamm dazu, dass eine Sanierung nicht mehr retabel war, und statt dessen ein Totalabbruch des Gebäudes als wirtschaftlich zu vertretende Maßnahme erfolgen musste (.VG München, Urteil vom 7. Dezember 1988, Az: M 8 K 87.2021). In einem solchen Fall ist eine Kündigung bestehender Mietverhältnisse möglich, denn der Eigentümer/Vermieter wäre ansonsten an einer angemessenen Verwertung des Grundstücks gehindert. Kündigungsgrund nach § 573 Abs 2 Nr. 3 BGB.

Der Mieter ist auch zur Duldung einer Sanierung und Untersuchung (Begutachtung) des Hausschwambefalles verpflichtet, auch wenn diese sehr einschneidende Folgen für ihn haben kann.
Dazu ein Urteil als Beispiel (LG Berlin, Urteil vom 8. August 2002, Az: 61 S 240/02):

Besteht lediglich der Verdacht auf Schwammbefall der Mietwohnung, ist der Vermieter auf das Endoskopieverfahren zu verweisen.
Ist mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit von Schwammbefall auszugehen, ist auch bei einer bewohnten Wohnung der Mieter verpflichtet, die Aufnahme des Fußbodens und vollständige Freilegung der Balken zu dulden. Dem Mieter steht dann allerding eine entsprechende Mietminderung zu.

Gesundheitliche Gefahren

Die gesundheitlichen Gefahren eines Hausschwammbefalls bestehen weniger durch eine Gefahr der Milliarden von Sporen, sondern es sind u.U. überraschend einstürzende Holzbalkendecken und Tragkonstruktionen.Die Sporen des Pilzes (=Hausschwammes) können zu Allergien führen. Fast immer tritt in einem Haus mit Hausschwammbefall weitere Schimmelbildung auf. Der Mieter kann bei erheblichen Gesundheitsgefährdungen grundsätzlich den Mietvertrag fristlos kündigen (§ 569 BGB). Ein leichter Hausschwambefall im Treppenhaus oder in Kellerräumen berechtigt aber nicht zu einer Kündigung. Die Beeinträchtigung muss schon erheblich sein, was im Einzelfall zu beurteilen und zu entscheiden ist. Bei Hausschwamm dürfte regelmäßig keine erhebliche Gesundheitsgeführdung des Mieters anzunehmen sein.

Der wohl anerkannteste Fachmann auf diesem Gebiet ist der Diplom-Biologe Tobias Huckfeldt (http://www.bfafh.de) Institut für Allgemeine Botanik Arbeitsgruppe Zellbiologie, in Zusammenarbeit mit dem
Ordinariat für Holzbiologie der Universität Hamburg.

Auszüge aus den Veröffentlichungen von Dr. Huckfeld

Die Mycelien und Fruchtkörper des Hausschwammes sind nach derzeitigem Kenntnisstand als harmlos zu bezeichnen. Die frischen Fruchtkörper und Mycelien riechen angenehm nach frischen Champignons und sollen angeblich essbar sein (wird nicht empfohlen). Nur von den z. T. sehr reichlich auftretenden Sporen könnte eine gesundheitliche Beeinträchtigung ausgehen. Möglicherweise reagieren einige Personen auf die Sporen allergisch. Allergien gegen Hausschwammsporen, wie sie in der Speisepilz-Zucht z. B. für die Sporen des Austern-Seitlings (Pleurotus ostreatus) nachgewiesen worden sind , sind auch für den Hausschwamm gezeigt worden. Dabei wurden im Blut von Patienten spezifische IgE (Immunglobulin der Klasse E) and IgG (Immunglobulin der Klasse G) nachgewiesen. Hierzu ist allerdings zu bemerken: Wenn die Sporen „fingerdick“ (=bräunlicher Staub) im Gebäude liegen, geht die Gefährdung nicht von Sporen aus, sondern von einstürzenden Decken- oder Bodenteilen. Denn finden sich Fruchtkörper, die die Sporen bilden, ist dies ein sicheres Zeichen dafür, dass eine massive Holzzerstörung schon stattgefunden hat .

Die Fruchtkörper holzzerstörender Pilze sind protein- und wasserreich – ein idealer Nährboden für Schimmelpilze. Auf alten Fruchtkörpern des Hausschwammes wurden unter anderem folgende Schimmelpilzgattungen festgestellt: Absidia, Alternaria, Aspergillus, Botrytis, Citromyces, Cladosporium, Fusarium, Gliocladium, Mucor, Penicillium, Rhizopus, Scopulariopsis, Verticillium . Das heißt, alte und absterbe Fruchtkörper und Mycelteile werden ähnlich wie verschimmelndes Gemüse von verschiedensten Schimmelpilzen befallen. Die verschiedenen farbigen Rasen der Schimmelpilze sind die Bildungsstätten der Sporen und somit Ausgangspunkt für neue Schimmelpilzbefälle.

Mietrecht 05 – 2012 Mietrechtslexikon