Mietrechtlichen Aspekte von Hitze und deren Folgen

Mietrecht: Die Folgen von Hitze in der Wohnung oder Geschäftsraum

Siehe auch >>> Klimaanlage

Hinsichtlich der höchsten hinzunehmenden Temperaturen enthält das Mietrecht keine konkreten Regelungen. In Abschnitt 6/1 der Arbeitsstättenrichtlinien ist jedoch festgelegt, dass die Raumtemperatur in Arbeitsräumen 26 Grad C nicht überschreiten soll (Arbeitsstätten mit Hitzearbeitsplätzen ausgenommen). Nach der DIN 1946, Teil 2 Abschnitt 3.1.3 darf die maximale Raumlufttemperatur bei Außentemperaturen von weniger als 26 Grad C 25 Grad C betragen; bei höheren Außentemperaturen bis auf maximal 27 Grad C.

Die Innentemperatur sollte jedoch in einem Standardsommer langandauernd 26 Grad nicht übersteigen. 26 Grad sei die „obere Grenze des Behaglichkeitsbereiches“ wie es das OLG Köln in seinem Urteil vom 28. Oktober 1991 , Az: 2 U 185/90 formuliert. >>> siehe dazu auch Sonnenschutz.

Diese Voraussetzungen sind erfüllt, wenn bei einem langjährigen Mittelwert die Temperaturgrenze von 26 Grad an 45 Tagen überschritten wird. (OLG Naumburg, 9 U 82/01, Urteil vom 17.06.2003) Das OLG Naunburg stützt seine Entscheidung ebenfalls auf die Arbeitsschutzrichtlinien (siehe oben) und ein Sachverständigengutachten, und nimmt bei diesen langandauernden hohen Temperaturen eine Gesundheitsgefährdung an. Entschieden wurde der Fall einer Drogerie. Dennoch dürfte die Entscheidung entsprechend auch auf Wohnraum übertragbar sein, dabei ist aber zu berücksichtigen, dass im häuslichen Bereich keine körperliche Beanspruchung vorhanden ist bzw. keine Zwang zu einer körperlichen Bewegung gegeben ist. Auch das LG Bielefeld ( Urteil vom 16. April 2003, Az: 3 O 411/01) geht davon aus, dass die Innentemperaturen in Arbeitsräumen 26 Grad Celsius nicht übersteigen dürfen. Bei einer Außentemperatur von über 32 Grad Celsius müsse die Innentemperatur mindestens 6 Grad Celsius unter der Außentemperatur liegen.
Auch ohne Klimaanlage dürfe die Raumtemperatur nach Ansicht des Gerichtes diese Maximalwerte nicht übersteigen. Herrsche in Büroräumen eine Temperatur von über 26° Celsius, so seien diese nicht mehr gebrauchs-tauglich (LG Bielefeld und OLG Köln a.a.O.).

Die Miete kann aufgrund des Mangels gemindert werden, und der Vermieter ist verpflichtet den Mangel zu beheben. Der Vertrag kann daneben auch (fristlos) gekündigt werden. Da es sich bei der Überhitzung ebenso wie bei unzureichender Heizung um eine Gesundheitsgefährdung handelt, unterliegt der Kündigungsanspruch keiner Verwirkung, es kann also jederzeit – gestützt auf diesen Kündigungsgrund gekündigt werden. Zum Beispiel: Kündigung am 29. Dezember, wegen sommerliche Hitze im Juni (OLG Naunburg 9 U 82/01).
Zu beachten: Besteht der Mangel der Mietsache in der Überhitzung von Räumen, die nur in den Sommermonaten auftritt, setzt auch eine Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung jedenfalls dann eine vorherige Abmahnung voraus, wenn die Kündigung zeitlich außerhalb der Sommermonate erklärt wird, der Mangel ohne weiteres zu beheben und der Vermieter zu sofortiger Abhilfe bereit ist. Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt , Urteil vom 24. September 2002, Az: 9 U 44/02; WuM 2003, 144-145.

Etwas anderes gilt dann, wenn sich nur ein Teil der Fläche der Wohnung oder des Geschäftsraumes gesundheits-gefährdend überhitzen kann, sofern dem Mieter ein Ausweichen möglich ist.

Wenn anderweitig keine Abhilfe geschafft werden kann, kann der Vermieter verpflichtet sein, eine Möglichkeit der Klimatisierung (Lüftung oder Klimaanlage) zu schaffen. Sofern die Aufheizung auf Sonneneinstrahlung beruht, hat der Vermieter bauseits einen entsprechenden Sonnschutz anzubringen, um so den Wohnungsmangel zu beseitigen. Siehe dazu >>> Sonnenschutz

Mietrecht 06 – 2014 Mietrechtslexikon